第1028章 當代物權法百科全書小辭典957-2-22
當代物權法百科全書小辭典初稿957-2-22
物權法熱點亮點面面觀（十二）
〖第一部分：焦點難點問題〗
二、事件簡述
（一）前言……
（二）事件簡述……
第九件：如何看待物權法在繼承優良傳統基礎上科學發展的問題。
1、概論
（1）四個堅持
在黨和國家的各項事業中，堅持原則，堅持真理，堅持實事求是，堅持群眾路線，堅持科學發展，是一貫制的戰略方針。其中堅持“古為今用，洋為中用”的策略，不光是包括在經濟領域，政治領域和法制領域也是如此。對於持續發展當代物權法的宏偉事業而言，這樣的刺激尤其突出。
我國古代幾千年來一直遵循“諸法合一”的傳統，長處與短處瑕不掩瑜，新中國新時代制定物權法時，以當代宏觀物權法的面貌出現，確立民法而不唯民法，大膽地在民法融入部分行政法、行政經濟法甚至於刑法之類的公法內容，這叫做“在繼承中創新，在創新中發展”。我國是一個有著五千年文明史的國家，不動產登記制度一直傳承下來，並在新時代賦予新的豐富的內涵。不動產登記制度，是產權制度、人口制度、稅收制度、國力評估制度的基礎制度，於國於民都是有益的制度。只要社會上還存在級差地租、級差地價和土地有償使用制度，必須建立健全不動產登記制度。土地私有制社會是這樣，土地公有制之市場經濟社會也是這樣。
在討論物權法草案的時候，許多人對於中華民族的法制文化傳統容易接受，因為普遍認為這是老祖宗留下來的寶貴的文化遺產得繼承光大。有些人對於西方國家的法制文化傳統還不夠瞭解，對於舊政府的老式物權法的精華部分也忌諱莫深，深怕中了腐朽資本主義的毒素。當人們真正掌握普世價值的物權法原理之後，就會認識到過去的思想是狹隘的幼稚的，而以****幼稚病為甚。
物權法頒佈實施幾年後，已經正式進入創新發展階段，但繼承優良傳統仍然不能忽視。認真地總結歷史經驗、吸取歷史教訓，制定新的改進措施，可以事半功倍地完成創新發展的任務。大陸法系國家都面臨著新形勢的新挑戰，試圖把已經老態龍鍾的舊物權法修正成朝氣蓬勃的新物權法，其中一些修法的經驗值得認真借鑑。
（2）物權法最大的敗筆
首次公之於眾的物權法是個試驗品，前瞻性、系統性略顯不足，應用範圍有一定的侷限性，很多群眾的訴求沒有得到響應，標誌著相當一部分權利人的合法權益沒有得到物權法的保障。
物權法最大的敗筆，是人為地把原物權法草案第十四章《居住權》共12個條款全部刪除，這是與現代化人權社會背道而馳的，尤其是與“國際住房年”、“國際住房日”的國際法相悖的，同時也浪費了寶貴的法律資源，對於弱勢群體、失業職工的負面影響是極其嚴重的。西方一些成熟的市場經濟國家和福利社會主義國家，法律要求政府為貧困戶提供住房保障，否則，老百姓有權狀告政府不作為，法院得支援居住權人的訴訟請求。
殊不知，公民的住房權是受國際法保護的，也是國際化的共同行動措施。1982年12月20日，第37屆聯大又透過一項決議，正式宣佈1987年為“安置無家可歸者年““(InternationalYearofShelterfortheHomeless)，簡稱“國際住房年“。其宗旨在於提請世界各國政府和人民集中思考住房問題，併為解決這個問題制訂住房建設的總體規劃、有關技術、經濟政策和具體措施。在這一年中，要開展廣泛的宣傳活動，使各國政府和人民充分認識到解決無家可歸者的住房問題和改善貧困者的居住環境，對維護社會安定和加速經濟發展都有深遠的意義。世界上有130多個國家和1200多個民間組織投入此項活動。1985年12月7日，聯合國第40屆大會還透過決議，將每10月的第一個星期一定為“世界住房日(WorldHabitatDay)”，亦稱“世界人居日”。
上世紀九十年代後期，中國廣大城鎮興起了住房制度改革運動，地方政府和國有企業的公房基本賣光。從1998年開始，地方政府隨即出\/臺職工住房貨幣分配製度的政策，許諾按照一定的標準給予機關事業單位和國有企業職工一次性發放最高25年工齡的住房補貼費，其餘的則按月補貼。
以穗府[1998]21號政策法令為例，地方國有企業可以參照廣州市人民政府《關於廣州市直屬機關事業單位住房貨幣分配實施方案》的補貼標準實行。其中普通工人連續工齡19年以上的職工，對應於第4級（相當於科長級）的標準，即373元\/月\/人這一檔次。如果某國企職工在此時的工齡是30年，那麼他在1998年可以一次性領取25個月的住房補貼費111900元，其餘的工齡還可以按照每月373元的標準領取，但按照政策的調整還可以上浮補貼費標準。然而，許多企業表示困難，無力承擔這麼一大筆的費用，故年復一年地拖欠著，累計拖欠了18年之久也無著落。更有甚者，全市幾十萬下崗、失業、退休職工則長期成為“三不管”物件，政府、企業、法院都統統一概不管，老職工權利人無論怎麼上訪、上訴都是白搭。
陳先生是2000年下崗失業、2008年退休的地方國企職工，至今年屆18年也從來沒有得過任何住房補貼費。參加革命工作已經逾46年，是“五無型”頂端特別優先權人，亦即一是從來沒有取得過福利公房所有權，二是從來沒有取得過企業和政府的公房使用權，三是從來沒有取得過住房補貼費所有權，四是從來取得過宅基地使用權與自建房屋所有權，五是從來沒有行使過配偶的住房使用權，於下崗、失業、退休時享有享受住房補貼費的特別優先權。自己算了一筆賬：363個月工齡的住房補貼費本金是420元x363=152460元，18年4個時期的銀行存款利息是178502。71元，債務人應還本付息合計330962。71元。
再算一筆經濟損失的賬：1998年全市平均房價是1194元，2014年平均房價是15075元，平均房價瘋漲了12。63倍。1998年的住房補貼費本金152460元，當時可以購買127。69平方米的商品房，2014年只能購買10。11平方米的商品房，絕對差是損失了117。58平方米！就是說，即使是侵權單位現在按照330962。71元的標準清償債務，仍然會遭受巨大損失1593964。04元。
據接待****的國資委一位工作人員透露，整個廣州市已經長期拖欠職工住房補貼費本金多達1000億元。從經濟上講，這是最大一筆爛賬。從政治上講，這是所有改革系列中最大的爛尾工程。
原物權法草案第十四章《居住權》的規定，不是要刪除，而是要擴充至40至50個條款上去，關鍵在於要保障居住權人法律救濟與上訪、訴訟的權利，特別是要對於廣大下崗、失業、退休職工的特別優先權負責任。
那些極力反對原物權法草案第十四章《居住權》規定的人，有政府官員，有企業經理人，還有著名的專家學者。他們都是既得利益集團的人，任何時候也不擔心得不到住房補貼費。其中有的人還參加過單位的公房實物分配，90年代以二三萬元購買100平方米的公房所有權，現在價值二三百萬了，而且這個房屋已經居住20多年了。如果出租該房屋，每月得租金少則一千多元，多則四五千元。由此可見，分配不公、兩極分化達到了歷史的最高點，既得利益者與未得利益者之間的差距可達數百萬倍之多！
原物權法草案第十四章《居住權》的規定是唯一的規定，一經刪除，廣大居住權人、住房保障權人就失去了一個極其重要的維權工具，權利人被踢皮球搞得死去活來。
法院的法官故意說“你這不屬於民事訴訟受案範圍，駁回起（上）訴”；用人單位的負責人說，你去找集團公司；集團公司的負責人說，你去找上級集團公司；上級集團公司的負責人說，你去找用人單位；這樣折騰來折騰去，至少得花費一年多的時間。住房改革辦的工作人員說，你去找國資委，或者回去再與用人單位好好商量；住房保障辦的工作人員說，你去找用人單位，或者去找市政府，或者去找省住建廳；市政府的工作人員說，你去找省政府..。推諉、敷衍、拖延與弄虛作假，是每個單位、部門的常態。
如果廣大職工權利人的這麼一大筆錢，由地方政府來承擔，那就意味著連市長的獎金、住房公積金、住房公益金（住房補貼費）都要帶頭短少，那肯定是乾的。由地方企業來承擔，那就意味著老總們、承包寡頭們年薪幾百萬就要泡湯了。如果法官們支援老職工們的訴訟請求權，地方政府放了血，法官們接著也要被地方政府放血，那打死他們也肯定不幹。
審批權帝國主義、地方保護主義、部門保護主義和官僚主義，就是職工住房貨幣分配製度改革中最大的攔路虎與絆腳石，他們既當運動員，又當裁判員，他們永遠是冠軍、常勝將軍，廣大弱勢職工如被宰的羔羊、永遠的西西弗斯。
討論物權法草案那幾年，絕大多數人最關注的是如何在物權法規定保護國有資產，有的人還發表了極左的言論。另外一面，有些聲稱“私有財產神聖不可侵犯”的專家學者，對於廣大職工的居住權、住房保障權則漠不關心，竟然指責原物權法草案第十四章《居住權》的規定“要不得，要不得”，是最典型的葉公好龍分子。
（3）如何看待廢與立的疑難問題
中華人民共和國成立之後，出於排斥不同政治派別和人民民主****的需要，很快就廢除了中華民國的六法全書，以全新的一套社會主義法律統治全國並開拓未來。一些有眼光的專家學者發現，資產階級政府制定的法律並非百分之百是垃圾、糟粕和廢品，其中確有一些人類通用性法理概念、技術規範融入當代物權法是很有必要的，甚至於融入一些精細化技術也是必須的。
舊中國政府制定的物權法，基本原理與統一概念均來自於西方民法之原理，仿製西方的羅馬法或者日耳曼法的歐洲國家之體系，這叫“洋為中用”。這些先進的西方國家在推翻封建統治的資產階級革命過程中，當然廢除了封建制度的法律體系，然而卻把人類社會中一些通用性法理概念、技術規範保留了下來。如所有權就是所有權，用益物權就是用益物權，擔保物權就是擔保物權，無論概念的外延是大是小，這些專門名稱、物權等級和在物權社會中的等級制度是不能隨意更改的。人類歷史上，從奴隸社會、封建社會、資本主義社會和社會主義社會都普遍存在商品經濟，都需要規範和調整買賣關係、借貸關係、中介關係和其他各種各樣的法律關係，都要遵從一定的經濟規律與物權規律，都要統一基本概念、基本程式，不能把古代的和外國的好傳統一古腦兒全部扔掉。否則，對國家和對民族是有害無益的。
要不要繼承與如何繼承是一大焦點難點問題，要不要創新發展與如何創新發展又是一大焦點難點問題。一個問題比一個問題更加嚴重，這不僅直接影響著立法專家的價值取向，而且會直接或間接、經常或者偶爾影響到人們日常的法律生活。
平心而論，物權法確實不能包羅永珍，更不能包打包票。可是，人們在努力維權和盡力消除糾紛的時候，卻自然而然地想到了物權法。物權法是基本的物權制度法、基本的民法，居於許多公法與民法的核心地帶，必須以飽滿的內容、特定的形式、精湛的技術、強效的執行力示眾，能夠最大限度地化解各類物權關係上的矛盾糾紛。當一些維權鬥士發現物權法竟然這樣軟弱無能時，失望、沮喪的心情和埋怨物權法的非議則油然而生。
物權法在繼承優良傳統基礎上科學發展的問題，也會牽涉到很多的焦點難點問題。思想觀念，工作態度，學識水平，方式方法，技術標準，時代特點，實際需要，取捨關係，創新手段，以及相關的決策技術、預測理念、不確定性因素等，都有可能產生焦點難點問題。
西方世界的物權法與民法典已經有了幾百年的法制史，理論和實踐上已經達到爐火純青的境界，於制定新時代的民法典和物權法時完全可以駕輕就熟，水到渠成。如德意志帝國制訂《德國民法典》包括物權法時，可參照的法典有：13世紀的《薩克森法典》和《施瓦本法典》之類的習慣法法典；1794年頒佈的《普魯斯普通邦法》，長達一萬七千多條，融諸法於一體，代表著地方法發展的高水平。從習慣法到成文法，從封建法到資本法，這是一個歷史大轉折過程，法理技術水平有了一定程度上的提高，把民法從混合法中獨立開來也有一定的指導意義。但是，1900年施行的《德國民法典》，保留了容克貴族的封建特權，體現了資產階級革命不徹底性以及資產階級自私自利性的一面。德國的公法與德國的民法也經常發生矛盾，如德國物權法是千方百計地保護私人的土地所有權，而德國基本法第十二條卻規定了“國家根據需要可以剝奪私人的土地所有權”，越是到了工業化、城市化時期，公法與民法打架鬥毆的現象出現的頻率越高。
然而，中國的當代物權法才剛剛起步，當代民法典的制定還一直是個未知數。到底怎麼學、學什麼，如何不斷地完善中國當代物權體系，如何把物權法修煉到至尊境界，永遠是個嚴峻的考驗。中華人民共和國物權法，既要消除中國封建法的影響，又要消除民國資產階級物權法的影響，又要成就中國特色社會主義物權法的功能特徵，又要體現21世紀當代物權法的實用性與前瞻性，又要把各類物權關係人打點好，但現成的經驗明顯的欠缺，法理基礎也相當薄弱，很多問題二十年來爭議性很大。物權法課題的研究，由一夜爆紅到逐漸變冷，對於當前的發展形勢是很不利的。
（4）不能老是維持現狀
物權法面世之後，大家都可以隨時隨地的接觸物權法，可以不失時機地潛心鑽研物權法的繼承與創新問題。但是很多人僅僅滿足於維持現狀，寫表揚信和批評意見的很多，寫系統性合理化建議的寥寥無幾。這是最大的攔路虎之一，使得很多人望而生畏，更談不上披荊斬棘、攀登高峰等事情了。
小說界裡面，常常見到編輯部徵集文學批評的猛料，甚至於不惜重金鼎力招募文學批評家。但是，法學界出現這樣百家爭鳴的情勢是極其罕見的，連表揚性的作品也懶得徵集，更何況是批評性的作品呢。整個社會對於物權法體系的期望值很高，許多訴求也沒有順暢的通道進行下情上達和上情下達，於是乎，物權法之繼承與發展問題日積月累，年復一年地就積重難返了。
2、漫談傳統與創新問題
（1）立法與修法的意義
物權立法，是我國法制化建設的一件大事，關係到我國社會主義基本物權制度的系統確立併為長足發展打下基礎，關係到國家、集體、集合（混合）、私人所有制和其他所有制物權關係的縱向與橫向平衡技術，關係到和諧社會的長治久安與協調機制，還關係到整個民法體系的完整向善與制度平衡等重大問題。有鑑於此，立法者和立法參與者所採取的慎重態度，是寧缺勿濫、寧慢勿快，絲毫也不敢粗心大意。
物權立法的意義重大，這是不言而喻的。而物權修法的意義同樣十分重要，且非常可貴。立法和修法時，都應當吸取古今中外的歷史經驗教訓，以便於多快好省地完善物權法執行機制。我們無法希冀每個合理化建議都得到採納，反正要堅守物權法研究的崗位，不間斷地更新物權法思想寶庫，即使是沒有得到採納與回應，能夠得到全社會的關注與認同也是一件好事。
大家都充分意識到必須以科學發展觀指導全過程的立法工作，需要古為今用，洋為中用，去粗取精，去偽存真，由此及彼，由表及裡，由點帶面，結閤中國國情和社會發展的客觀要求推陳出新，儘量照顧各個階層的利益訴求，戮力同心煅造出一部最好的民法公示於眾，為中華民族子孫後代造福。
縱觀各國民法典，物權法皆為其中的重中之重。在規定物的歸屬、物權保護、基本物權等級制度、合法佔有制度和要式物、大宗物分配製度等方面，都有一套獨特的法學原理、基本原則、具體辦法，很多內容是其他法律所無法替代的。西方最自為豪爽的是羅馬法，而羅馬法最豪爽的是物權法。
物權法不僅僅是大陸法，更加重要的是經典式的世界法。她是人類社會智慧的結晶，有著貴妃一樣的雍容華貴，仿如聖經一樣的讓人崇拜，仿如璀璨的星星一樣讓人敬仰，猶如春回大地一樣的詩意盎然。很多國家紛紛仿效他國的物權法，經過革新改造從而變成自己國家的新型物權法，遂成為治國、安邦、修身、持家、平天下的重器。
某些國家和地區僅僅制定一般性的財產權法，沒有制定特殊性的財產權法，執法中空白點很多而影響到整體性的法制建設，於平衡物權關係方面略付闕如，遂成為國家之大不幸、人民之大困厄。殊不知，物權法是領頭法、高度集中的民法，一部物權法可以頂、數部一般財產權法，而且還可以帶動其他的物權關係法、債權關係法的制定與改良，法律效力及其效率顯著，是一般財產權法所不能比擬的。當然，這一類立法模式，根本談不上物權法優良傳統之繼承與創新的問題。
物權法的很多內容是民法中的中心內容，牽一髮而動全鈞，對於債權法、繼承法和其他的財產權法影響很大。物權法場所，是一個特大型運動場、競技場，每個人無論男女老少，都以不同的角色在這裡開展活動或者進行博弈，按照物權規範化的要求享受權利和履行義務，從而維護自己的訴訟權益和實體權益。
同時，物權法又是牽涉面最廣泛、權利義務專案最繁多、法學原理最深邃、各種關係盤根錯節的一類特種民法，各個國家各個地區於各個時期的板塊與模式也不盡相同，甚至於對於所有權、用益物權這樣最基本的概念也不一致。於是在立法、普法、執法、用法和修法過程中出現的焦點難點問題不勝列舉。
各國的物權立法，均立足於現代，著眼於未來，高屋建瓴，統籌兼顧，在繼承優良傳統基礎上銳意進取，在銳意進取基礎上再上新臺階。既要有時代氣息，又要為未來幾十年預留髮展的空間；既要符合當時的國情，又要符合各個民族的風俗習慣；既要符合統治階級的意志，又要照顧底層群眾的利益；既要平整所有權關係，又要規範擔保物權關係；既要重點規定有權佔有關係，又要附帶規定無權佔有關係；既要重點規定物權保護，又要附帶規定物許可權制；既要規定正向物權化方針政策，又要規定反向物權化方針政策；既要承認公共利益保護主義，又要承認私人利益的自由選擇；既要正視合同保護主義，又要推出不動產登記生效主義、不動產登記對抗主義和動產交付生效主義；既要使得本法盡善盡美，又要促進其它相關法律臻於完善。所有這些，對於已經法典化的國家之焦點難點問題堆積如山，對於未法典化國家和剛剛法典化國家之焦點難點問題更是多如牛毛。
（2）物權法流派問題
世界性的物權法體系，近現代以來總體上分為資本主義的物權法和社會主義的物權法兩大流派。兩大流派中，又可以分為幾個分支流派。簡單地說，就是****、****與中間派，當然包括挺進派、激進派與保守派。
資本主義流派中，可分為封建資本主義、新型資本主義等流派。前者保留封建主義物權制度的成分多一些。如德國、日本等國家的物權法，保留了德國容克貴族、日本皇權貴族的既得利益的一部分，並融入了資本主義制度的物權法體系。後者保留封建主義物權制度的成分少一些。如中國國民政府制訂的物權法、中國澳門地區的物權法，屬於殖民地、半殖民地式的半封建、半資本主義的物權法，與獨立自主國家的封建主義物權法也有些差別。
社會主義流派中，可分為傳統社會主義、特色社會主義等流派。前者公有化、計劃經濟成分多一些，私營經濟成分少一些。以前蘇聯和前東歐社會主義國家物權法為代表，傾向於私權公化、計劃經濟制度化，刻意完全隔離封建主義、資本主義的物權制度，實質上為理想主義的物權制度，亦即屬於社會主義高階階段的物權法。後者公有化、計劃經濟成分少一些，私營經濟成分多一些。以改革開放之後的中國和越南社會主義國家物權法為代表，傾向於折衷主義、市場經濟制度，基本隔離封建主義、資本主義的物權制度，實質上為理想主義與現實主義相結合的物權制度，亦即屬於社會主義初級階段的物權法。
社會主義的中華人民共和國，是在打碎半封建、半資本主義的中華民國之舊機器基礎上，建立起來的全新的國家體制。所重新建立健全的法律體系，是在破除國民政府“六法全書”（憲法、民法、刑法、民事訴訟法、刑事訴訟法、行政法）基礎上改造起來的。儘管如此，其中一些物權法基本概念、法式定義、謀篇佈局等優良品種還是值得借鑑的。
譬如，地上權、地役權之類通用性的地權，從奴隸社會、封建社會、資本主義社會到社會主義社會初級階段，都是完全適用的，這些優良傳統當然應當予以繼承，並在改進的基礎上發揚光大。西方國家可以在物權法確定之，東方國家同樣可以借鑑。
問題在於，同樣是土地公有制或者私有制，囿於奴隸社會、封建社會、資本主義社會和寓於社會主義社會的土地所有制都有一定的差別，甚至於是根本對立的土地物權制度。有的時期是禁止、限制買賣土地，有的時期是任何人可以自由買賣土地；有的時期是隻能由國家政權機構即國家法人可以買賣土地，其他任何組織和個人都不能買賣土地；還有的時期，連國家法人也禁止買賣土地，全國的土地一律只能劃撥供給使用，至於國家收費、收租與否以及收費、收租額度也不一定，或者臨時性規定。
問題還在於，基本的土地物權制度確定之後，是否需要在物權法中進一步細化具體內容，這裡面客觀存在更多的焦點難點問題。
物權法作為國家最基本的物權制度載體，當然需要在此條文中進一步細化具體內容。但是，儘管眾多的法理學家和立法專家都知道這樣的大道理，卻會遭到很多的意見分歧，也會遇到很多現實的困難。有的人說，物權法是民法是私法，不要把公法和非民法搞在一起好不好？有的人說，一部物權法哪能承擔那麼大的份量、包攬那麼多的內容？還有的人說，現在是現在，將來是將來，物權法只能管現在，管不了將來，將來不確定性的東西太多了，現在不需要這種前瞻性。
大家都知道，土地物權制度，是整個物權制度體系中的核心制度、重點制度，是物權法中的重中之重。於是乎，大家對這項特別制度既愛又怕，愛之深、怕之切無法用言語來形容。愛的是，土地物權制度那麼的親近自然，親近社會，親近人情世故，親近到每個人的日常工作與生活，大家巴不得多看得這些方面的法律規定；怕的是，土地物權制度那麼重要那麼複雜，那麼的進也難退也難，那麼的難以自由討論自由修改，大家巴不得少制定這些方面的法律規定。
傳統物權法模式，就是土地所有權保護主義和土地所有制中心論，把這兩種土地物權制度都捧到天上去了。人類社會經過資產階級革命和無產階級革命，尤其是經過工業革命和城市化革命，人們就不斷地對於這樣的土地物權制度進行反思：除了土地所有權以及土地所有制，難道說就沒有其他的表達方式了嗎？我們已經知道了土地使用權、地役權、地上權和擔保物權等概念，發現這些權利可以限制土地所有權。再進一步發現，原來土地利用權、土地作用權這些新時代的新物權，比土地所有權或許更加實際實惠，特殊情勢下所發生的物權價值、經濟價值並不遜色於土地所有權。
比如，現行的憲法、行政法和相關民法統一規定，法律指定的農村的土地歸集體所有，但具體用途、是否可以自由買賣土地等與土地所有權沒有必然關係。比較之下，這樣的土地所有權，還沒有土地利用權、土地作用權這些另類物權來得實際，物權價值、經濟價值明升暗降。這是當代物權法對於傳統物權法最嚴重的挑戰之一。
人類社會的各個歷史階段，土地的集權制與分權制，都是對立統一的基本物權制度，兩者之間相輔相成，不能偏廢，也不能倚高倚低。土地所有權制度是國家基本統一的物權制度，這叫集權制度。然而，集權中劃出分權範圍，分權中也劃出集權範圍，兩者之間既有聯絡、又有區別，才能恰如其分重整新的物權關係，構建新的物權體系。
物權立法的指導思想，應當是一律注重實權，去掉虛權。農村集體的土地所有權是個最大的虛權，在物權法中沒有去掉當然是最大的遺憾。城鄉物權社會的土地利用權、土地作用權是最大的實權，應當單列兩個章節的卻沒有做到，而建設用地使用權、土地承包經營權又代替不了，地上權、地役權、相鄰不動產權利也顯得範圍狹小，該注重的實權卻沒有注重到，同樣是最大的遺憾。
憲法、土地管理法、物權法等法律規定，任何組織與個人必須合理利用自然資源，節約用地，集約用地。但是，當法律集中突出了土地所有權、土地使用權兩大板塊之後，沒有進一步集中突出土地利用權、土地作用權，法律空白點很多，不利於進一步規範、調整現有的與未來的物權關係。理論體系建設中，都把這些實權物件當作偏門、冷門，全國的研究者寥寥無幾，與土地所有權、土地使用權研究之汗牛充棟相比，根本不成正比。
（3）前瞻性研究問題
物權法頒佈實施之後，到底還要不要作一些前瞻性研究？回答應當是毫無疑義、不言而喻的。回顧物權法立項時和起草後的情景，全國的專家學者們帶頭掀起前瞻性研究的高潮，熱火朝天得很啊。當物權法一透過、一頒佈，大家都似乎變了個人，都不約而同地爭當實用主義的解說家，從此以後不再搞前瞻性研究。無論其課題怎麼重要，無論其法理基礎怎麼雄厚，也發誓一定不搞了。
搞前瞻性研究，多麼辛苦多麼累人啊？多麼吃力不討好啊？還不如走個捷徑，突擊一下寫幾本著作，馬上稿費到手，徹底避免與人爭議，從面子到裡子全都有了。知難而退，急流勇退，全身而退，這樣“識時務者為俊傑”者多了去了，只有大傻瓜才作前瞻性研究。
很多人理所當然地認為，現在不作前瞻性研究天塌陷不下來，少我一個人研究天塌陷不下來。該升官的照樣升官，該發財的照樣發財，該幹嘛就幹嘛。當個完全徹底的自由人，任何人也干涉不了個人的生活。當個陶淵明隱居桃花村，完全可以逃避現實，耕耘自己的一畝三分田，飽食終日，無所用心，怡養百年。
所謂前瞻性研究，是指參照物權法使用期壽命週期律作出的科學發展的預見性研究，從形式上到內容上進行大量改觀。如中國當代物權法使用期壽命週期是50年，那麼我們就要規劃從2007年到2057年的修法綱要，其間可以小修或者中修，到2057年前後就要開始進行大修。
現在我們已經發現了一些苗頭。如很長時間以來總覺得土地所有權是至高無上的，然而在很多時候，土地利用權、土地作用權的實際效益竟然優於土地所有權，尤其是對於集體的土地所有權是如此。
世界物權法史表明，隨著工業化文明和城市化文明突飛猛進的發展，農村、農民、農業的土地物權制度會受到自然而然的衝擊，順應形勢的發展，定然出現此起彼落的物權關係新格局。
今後各種農村合作化運動重新興起，對以往的農村土地承包法產生衝擊。農村土地承包法大修，導致物權法典的大修。
隨著形勢的發展與政策上的調整，民間借貸自由得以釋放，一些曾經銷聲匿跡的典權制度也會復活起來，“非法吸收公眾存款”和“非法集資”的範圍得以縮小。
政府破產是個新的苗頭，一旦把此類內容新增進擔保物權法，就開始打破了常規性的禁區。政府從神壇上走下來，在一定場合下變成負債的民事主體，民告官難的情勢得以好轉。
公共利益的概念細化物權法的限制性條文，政府帶頭亂徵地、亂拆遷、亂建設以及暴殄天物、鋪張浪費現象得以遏制。徵地補償機制延伸到國有企業下崗、失業、退休職工。
居住權法和優先權法正式列入物權法典之中，重點保護的物權不再是一家獨大，弱勢者權益的保護與強勢者利益的保護共為一體。某些特別優先權可以優於擔保物權而行使，某些居住權是弱勢群體的保護神。居住權法與人格權法聯成一片，公民有權起訴不作為的地方政府。
現實生活中，關於物權法體系的學術研究環境是非常寬鬆的。每個專家學者，既可以照本宣科，也可以作一些前瞻性研究。這裡面的課題多得不計其數，每個人俯拾即是，繼承傳統方面的，創新發展方面的，大家都可以自由選擇。可是，很多人並沒有把握機遇，正視一次又一次的大好機會，都與前瞻性研究失之交臂。其中有一部分人受拜金主義思潮影響，哪些得稿費多就寫什麼，哪些得稿費少就不寫。
其實，每種物權法之前瞻性研究，都是苦行僧的幹活，每次寫作都是苦旅。那些寫作奇幻、魔幻、玄幻小說的作者，一個個如天馬行空式的自由自在，得的稿費財源滾滾，與前瞻性研究的學者相比，真正是一以當百，萬夫莫當。小說界分化瓦解得非常厲害，學術界的分化瓦解更是厲害得不得了。
誠然，芸芸眾生之中，也不乏孺子牛、小蜜蜂之人。自己寫，寫自己；自己看，看自己。人家寫出10萬字，他就寫出100萬字；人家寫出幾10萬字，他就寫出幾100萬字。人家得的實惠多多，自己得的實惠少少，都不跟人家一般見識。
還有的編輯大佬，對於作者之前瞻性研究、新穎性內容不感興趣。如葉公好龍似的對待創作問題，認為離開物權法條文作出一些前瞻性研究是師出無名，認為只有與老前輩那樣依然如故才是好作品。在物權價值觀扭曲的氛圍中，初出茅廬的作者只得長期錐處囊中。這是創新與發展道路上遇到的另外一個攔路虎，這種人的能量也相當大，不可等閒視之。
相關法律：
《物權法》擔保物權編，《擔保法》相關內容，《擔保法司法解釋》相關條文。
〖本文要點〗
在黨和國家的各項事業中，堅持原則，堅持真理，堅持實事求是，堅持群眾路線，堅持科學發展，是一貫制的戰略方針。其中堅持“古為今用，洋為中用”的策略，不光是包括在經濟領域，政治領域和法制領域也是如此。對於持續發展當代物權法的宏偉事業而言，這樣的刺激尤其突出。
所謂前瞻性研究，是指參照物權法使用期壽命週期律作出的科學發展的預見性研究，從形式上到內容上進行大量改觀。如中國當代物權法使用期壽命週期是50年，那麼我們就要規劃從2007年到2057年的修法綱要，其間可以小修或者中修，到2057年前後就要開始進行大修。
物權法最大的敗筆，是人為地把原物權法草案第十四章《居住權》共12個條款全部刪除，這是與現代化人權社會背道而馳的，尤其是與“國際住房年”、“國際住房日”的國際法相悖的，同時也浪費了寶貴的法律資源，對於弱勢群體、失業職工們的負面影響是極其嚴重的。
相關詞彙：
《當代物權法百科全書小辭典》957-2-1——957-2-21。
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