當代物權法百科全書小辭典初稿1...
當代物權法百科全書小辭典初稿132-1
不動產徵收的法律適用
一、基本理念
物權法本條款的規定，不是先例式的規定，而是原來一些法律本來就確定下來了的。因此，本條款可以單獨適用，也可以選擇其他法律或者合併適用。從《物權法》看來，不動產徵收好像是個普通物權法的規定，而從實質上卻是制度物權法包括政策物權法的特定物件。
目前，關於不動產徵收的法律適用問題，從憲法、土地管理法等特定的行政法、行政經濟法到物權法、國有土地上房屋徵收與補償條例等法律、法規、部門法規等，都有相應的規定。而從整體上來說，還有不夠完善的地方。表現出“5多5少”的問題：一是對於農民徵收補償的專案多，對於城市居民徵收補償的專案少；二是對於農民徵收的土地多，而補償到手的款項少；三是對於城市居民徵收房屋補償的款項較多，徵收土地補償的款項較少甚至於根本沒有；四是城市居民徵收房屋補償用錢的較多，給予房屋實物補償的較少；五是對於城鄉被徵收人對於補償不滿意的較多，而滿意的較少。所有這些問題的產生，主要原因一在於有關單位和個人有法不依、執法不嚴，二在於一些法律法規不健全，徵收程式不規範和補償方式、補償費不合理是其中三種突出的表現。
更有甚者，某些地區的政府確定徵收土地、房屋，不全是為了公共利益的需要，部分是為了“土地財政”和開發商巨大利益的需要；還有的甚至於完全與公共利益不沾邊，地方政府竟然帶頭執法犯法、肆意侵害公民利益，為房地產開發商牟取暴利大放綠燈，一直沒有受到法律的追究。
所謂不動產徵收的法律適用問題，首先是要認真研究地方政府帶頭執法問題。
二、法律的適用
關於徵收法律的規定，有原則規定、抽象規定和具體規定、未統一規定的幾種形式。
1.憲法關於徵收的原則規定
憲法第13條規定了“公民合法的私有財產不受侵犯”，規定了“國家依照法律規定保護公民的私有財產和繼承權”，同時規定了“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行徵收或者徵用並給予補償。”這個條款是新增加的憲法條款。於十屆人大二次會議2004年3月14日透過，並公佈實施的新條款。
老憲法第13條原來是這樣規定的：“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法的財產的所有權。”、“國家依照法律規定保護公民私有的財產和繼承權”。顯然，原來沒有關於徵收、徵用方面的規定。修正以後的憲法第13條，將徵收、徵用這種半強制性措施，甚至剝奪其所有權或者使用權的法律規定也成功加入，與前兩款形成劇烈反差。
許多民法上的新條款，是在憲法啟動以後才花樣翻新的。憲法也就成為追逐新潮流、開創新原則的開路先鋒。
可以說物權法本條款的出臺，直接受惠於憲法新13條“公共利益原則”、經濟補償原則或者物質補償原則。
2.物權法關於徵收的抽象規定
物權法本條款以及第四十四條關於徵用的規定，儘管條文較長，仍然是抽象規定，至於什麼是“公共利益”的概念，如何對於權利人的經濟補償或者物質補償，這些沒有具體規定。
本條款首款，規定了依據法律規定的許可權和程式可以徵收集體的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。字首有“為了公共利益的需要”，何為“公共利益的需要”？至今仍然成為最抽象最棘手的新產品之一。
本條款二款，列出了土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費等費用的名單，但具體數額抽象掉了。
本條款三款，列出了徵收房屋與拆遷補償，要保障被徵收個人的居住條件的專案，但具體數額抽象掉了。
本條款四款，列出了幾種貪汙腐化現象對於弱勢者的損害型別及其被徵收人的請求權：任何單位和個人不得貪汙、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。但具體追究方法抽象掉了。
鑑於物權法本條款及其它條款相對抽象的規定，在遇到徵收或者徵用的具體問題時，可能需要參考其它法律來解決實際問題。
3.土地新政關於徵收的具體規定
關於徵收的具體規定，《土地管理法》比較集中地作出了規定。該法於1986年6月25日六屆人大十六次會議透過，1988年12月29日、1998年8月29日和2004年8月28日有共三屆****會作了修改。修改後的土地管理法及其它法，可以稱之為“土地新政”。
土地管理新法現存設86條，該法的《實施條例》共46條，互為配套工程。
以下簡要列舉《土地管理法》第五章“建設用地”的主要梗概。
第43條：建設用地的申請；第44條：農用地轉用途的審批；第45條：國家建設土地徵收使用；第46條：徵地方案的實施；第47條：徵地補償。條文如下。
【條文】徵地補償
第47條徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。
徵收耕地的補償費包括土地補償費、安置補償費以及地上附著物和青苗補償費。徵收耕地的補償費土地補償費，為該耕地被徵收前3年平均年產值的6～10倍。徵收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以徵地前被徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被徵收前3年平均年產值的4至6倍。但是，每公頃被徵收耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前3年平均年產值的15倍。
被徵收土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。
被徵收土地上的附著物和青苗的補償費，由省、自治區、直轄市規定。
徵收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經由省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前3年平均年產值的30倍。
***根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
關於徵收耕地的補償、補助費用共計4項：土地補償費；安置補助費；地上附著物和青苗費；另外還有一項特別規定，對於徵收城市郊區的菜地的規定。
（《土地管理法》以下各條款從略）
4.幾種重要的不動產徵收補償法
徵收程式類：《國有土地上房屋徵收與補償條例》（[2011]***令第590號）
農民保障類：《關於切實做好被徵地農民社會保障工作有關問題的通知》（勞社部發[2007]14號）
農民培訓類：《***辦公廳轉發勞動保障部關於做好被徵地農民就業培訓和社會保障工作指導意見的通知》（國辦發[2006]29號）
補償安置類：《國土資源部關於完善徵地補償安置制度的指導意見》（國土資發[2004]238號）
產值標準類：《關於開展制訂徵地統一年產值標準和徵地區片綜合地價工作的通知》（2005年7月23日國土資源部）
移民安置類：《大中型水利水電工程徵地補償和移民安置條例》（***2006年第471號令）
後期扶持類：《***關於完善大中型水庫移民後期扶持政策的意見》（國發[2006]17號）
爭議協調類：《關於加快推進徵地補償安置爭議協調裁決制度的通知》（國土資發[2006]133號）
城市補償類：《國有土地上房屋徵收與補償條例》（2011年***令第590號）
徵地公告類：《徵用土地公告方法》（2001年國土資源部第10號令）
土地估價類：國土資源局《城鎮土地估價規程》（gb/t18508-2001）
土地分類類：《全國土地分類（試行）》（國土資發[2001]255號）
5.法律未統一拆遷補償標準
由於各個省、自治區、直轄市的發展水平不相同，關於拆遷補償費標準未能統一。
筆者認為，應當建立全國統一的徵地拆遷和房屋拆遷標準，例如農村土地徵收補償費標準，是邊出臺邊修改邊完善的。城市和城市郊區的徵收房屋拆遷，應當將土地出讓平均純收益標準百分比掛鉤，下要保底，上不封頂。
根據《用於農業土地開發的土地出讓金收入管理辦法》（2004年7月12日財綜[2004]49號）的附錄資料可知，我國經濟區共劃分為15個大的範圍，經過官方測算出相應的收益標準。如果拆遷補償費與此土地出讓收益按百分比掛鉤，應該是一種好的選擇。
土地出讓平均純收益標準
單位：元/平方米
等別一二三四五六七八九十十一十二十三十四十五
標準160125105907565595347413530252015
注：
1.土地出讓平均純收益徵收等別劃分中的市、區、縣名稱及行政範圍，依據民政部《中華人民共和國行政區劃簡冊2004》確定。
2.土地出讓平均純收益徵收等別劃分附後（部分）。
土地出讓平均純收益等別劃分
一等
上海：黃埔區盧灣區徐彙區長寧區靜安區普陀區閘北區虹口區
二等
北京：東城區西城區崇文區宣武區朝陽區豐臺區海淀區石景山區
上海：浦東新區
三等
廣東：廣州市越秀區廣州市東山區廣州市荔灣區廣州市海珠區廣州市天河區廣州市芳村區廣州市白雲區深圳市福田區深圳市羅湖區深圳市南山區深圳市鹽田區
四等及以下（略）
上文與圖表，轉引自中國法制出版社《土地法律小全書》2007年6月第1版第379頁。其中，廣州市越秀區與廣州市東山區於2005年5月批准合併為廣州市新越秀區，廣州市荔灣區與廣州市芳村區於2005年10月合併為廣州市新荔灣區。2010年7月，北京市東城區與崇文區批准合併為新東城區，西城區與宣武區批准合併為新西城區。其他從略。
確切地說，《土地出讓平均收益標準》是多年前的官方資料資料。近幾年來，由於房地產商品市場持續升溫，地價也隨著水漲船高，早已超出這個平均數了。大家簡單地搜尋近幾年來的資訊就知道個大概了。
相關法律：物權法第42條
相關名詞：【不動產徵收】【公共利益的概念】
字數：3888字
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