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當代物權法百科全書小辭典初稿316-1

業主車位車庫的物權選擇

一、基本理念

業主車位、車庫的物權選擇，係指業主車位、車庫所有權與使用權、專有權與共有權的選擇，首先是理順業主與開發商之間、其次是理順業主之間的物權關係。正確的全面的選擇，才能使得車主的物權關係趨於圓滿狀態。

業主車位車庫的物權選擇，指在既定的物權模式中，由業主可供選擇的兩種物權價值取向：一種是業主以約定方式取得車位、車庫的所有權，另一種是業主以自由的方式享有車位、車庫的共有權。一般而論，前一種是比較糜費、固定、長久、保險的車位、車庫不動產所有權選擇，也是比較通行的權利選擇；後一種是比較經濟、散漫、短期、難以保證的車位、車庫不動產共有權選擇，是看似容易實則為難的無奈選擇。兩種不同選擇，各有其優缺點。其中，車位、車庫的共有權是個交叉性的概念，包括共同所有權、共同使用權，如室外臨時停車場的車位對於業主來說歸屬於這一類。

室內單個的車位、車庫也沒有明顯的區分，車主或者業主兩種概念混用的情況也是常有的事情。一般而論，室內獨立的單個車位既是車位、也是車庫。室內多個車位中的單個車位一般為敞開式車位，稱之為單個車位準確一些，稱之為單個車庫不太準確。我們將口頭語將書面語、法律語適當區分一下應當是必要的。如對於房地產開發商或者中介商，是出售或附贈車位，或者是出售或附贈車庫，這個區別較大。

通常，車庫是指停車的庫房，是一間房間式遮蔽牢固的停車房，有停車位和房間大門之類的設施，安全性隔離性比敞開式要好一些，但建築成本高一些，價格一般會貴一些。而車位，是指在一個很大或者較大的室內車庫中某處的停車車位，車位與車位之間用油漆或者其他物件劃線隔離，車位沒有牆壁和門鎖的遮蔽，安全性隔離性比遮蔽式要差一些，但建築成本低一些，價格一般會相應地低廉一些。如果法律上、合同上不嚴格區分車位和車庫，不剔除口頭語的隨意性，容易產生物權糾紛。

以約定方式取得車位、車庫的所有權的，一般是私人個人所有的，也不排除特定情勢下為業主共同所有。當事人透過出售、附贈取得車位、車庫的所有權的，不再存在業主共有權，可以作為個人可分割、可流轉、可出租的財產權對待；當事人透過出租等方式約定使用停車位、停車庫的，一般而論是取得承租人使用權，具體使用方法與使用期限由出租人和承租人約定解決。出租人不一定是所有權人，在所有權人或者所有權人授權許可的情勢下，承租使用權人也可以出租或者說轉計程車位、車庫的使用權。物業管理企業或者其他的物業管理組織，經業主大會透過就可以充當信託式出租人，而他們不是車位車庫的所有權人，至於計程車位車庫所得資金的怎樣支配、花銷，可以由業主大會作出決定。個人所有權人委託計程車位車庫更加自由，可以自由選擇，不拘一格。

業主車位車庫的物權選擇，資源共享的一個前提，就是“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”，這是物權法賦予業主的優先擁有權或者優先購買權、優先獲贈權、優先租賃權或者優先停放權。究其實，這種優先權，並非一成不變的業主身份物權，需要主觀與客觀條件的相互吻合。許多情形下，業主自覺自願地放棄其權利，降低為後物權、候物權和零物權、無物權的，不在此選擇的話題之內。

物權法第74條首次明確規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人透過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”中心思想在於：（1）對車位、車庫的歸屬可以約定，但其使用應當首先滿足業主的需要；（2）佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位的歸屬不得約定，而法定屬於業主共有。

二、規劃車位車庫條件下的業主優先權

規劃車位、車庫條件下的業主優先權，一般是指室內預設的車位、車庫的業主優先權。受供求關係和其他主客觀條件的影響，業主的優先擁有權或者優先購買權、優先獲贈權、優先租用權會受一定的影響。

規劃車位、車庫條件下的物權化方向，是因時因條件因情勢而定的。理論上可以歸納為以下兩大類。

1.建築區劃內已經確定的個人車庫、個人車位既不是共有權，也不是專有權，可以稱之為供有權。供有權，是房地產開發商提供給特定的業主佔有支配的權利，房地產開發商可以不論業主是否有車，透過出售、贈與、出租等辦法讓業主佔有支配。業主可以轉出售、轉贈與、轉出租。其中，轉出售、轉贈產生了轉移車庫車位的所有權，轉出租產生了轉移車庫車位的使用權。

2.建築區劃內沒有確定個人車庫、車位歸屬的仍然是業主共有權。這種權利產生於地下室、防空洞內的臨時車庫，以及室外道路上的臨時車位。室外道路上的臨時車位歸屬於業主共有，出租以後變成了使用租賃人的個人使用權，但業主所有的共有權不變。

規劃車位、車庫條件下的業主優先權的主要內容。

第一，規劃車位、車庫數量有限時的業主優先權

在規劃車位、車庫數量有限的時候，其基本原則是“個人限量供應，先購（贈、租）先得，後購（贈、租）後得，不購（贈、租）不得”，個別情況（開發商給予某些業主預留的車位、車庫）除外。起決定作用的因素，業主購（贈、租）總人數超過總量的車位、車庫數，謂之賣方市場，供不應求。業主的優先權是相對於非業主的權利，各個業主之間的優先權是一視同仁的。“先來後到”有數量差、時間差、次序差、效率差和“約定差”，自然會抵消一部分人的優先權。

被抵消了的優先權，最終屬於虛擬式的優先權。當車位、車庫數量有限時，“後購（贈、租）後得”會出現兩種情形，一種是如願以償地得到車位、車庫，這是能夠實現了的優先權；另一種是不能如願以償地得到車位、車庫，這是被取消了的優先權。

放棄了的優先權，最終屬於歸零式的優先權。當車位、車庫數量有限時，競買者眾多，價格高企，有的業主會選擇放棄購買或者租賃車位、車庫。告罄以後，業主自然而然地放棄了此項優先權。

第二，規劃車位、車庫數量充足時的業主優先權

假如規劃用於停放汽車的車位、車庫能夠滿足全體業主的需要，其基本原則仍然應該是“個人限量供應，先購（贈、租）先得，後購（贈、租）後得，不購（贈、租）不得”。但是，其情形與上述例子有些許區別。

一般而論，“先購（贈、租）先得，後購（贈、租）後得”相關業主可以先後得到車位、車庫，優先權得到實現。只有“不購（贈、租）不得”才得不到車位車庫，從而自動放棄了優先權。

業主放棄優先權不是個別現象，而是普遍現象，幾乎每個物業小區都會發生。車位、車庫所有權是特種消費品所有權，往往是車位、車庫價格遠遠高於商品房價格，對於有車一族是個巨大負擔，對於無車一族更是個累贅。有的業主不購買也不使用汽車，可能會既不打算購買、也不打算租賃、受附贈車位車庫，或者加上排除別人贈予無車業主車位車庫的可能性，業主最終放棄了優先供有權或者優先佔用權。

三、非規劃車位條件下的業主優先權

非規劃車位條件下的業主優先權，是指佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位。受供求關係和環境秩序影響，業主的共有權或者優佔用權也會受一定的影響。

第一，非規劃車位的供求關係影響業主的優先權

當業主的道路或者其他場地停放汽車的佔用權為共有權時，業主的優先權變得很不確定，約定俗成的規則是“先佔先用，後佔後用，不佔不用”。如果要出租此類車位，肯定要經過物業管理企業或者物業管理處登記安排，否則就會出現無序化的亂佔、亂用的混亂局面，特別是在供求關係緊張的物業小區內是如此。如果說規劃小區內面積很廣車位很多，很多矛盾就可以容易解決。

受“十二字規則”導引，其優先權效力會發生幾種情形：一是，當非規劃車位的供求關係不緊張時，業主一般能夠如願以償地行使佔用優先權，“先佔先用，後佔後用”可以生效。二是，當非規劃車位的供應緊張時，業主有的能夠如願以償地行使佔用優先權，“先佔先用”可以生效；有的不能夠如願以償地行使優先權，“不佔不用”可以生效。這裡的“不佔不用”，是“佔不到用不到”的意思；而“後佔後用”則不能確定。

第二，非規劃車位的環境秩序影響業主的優先權

建設區劃內的道路和其他場地，環境秩序問題是繞不過的問題。畢竟建設區劃內的道路和其他場地的主要功能不是停放汽車的。露天停放汽車，對於其他業主的出行和活動有一定影響，對於物業保安也有壓力。如果建設區劃內的道路和其他場地比較寬敞，停放的汽車較少，管理方面井井有條，業主的優先佔用權就有相對的保障；否則，業主的優先佔用權就沒有相對的保障。

受客觀環境條件的限制，業主非規劃車位的環境秩序影響，業主的優先權有可能受到限制；因為環境秩序問題制約，業主非規劃車位的環境秩序影響業主的優先權受到制約。其優先佔用權被限制、被制約，或者來自於業主們的抵制，或者來自於物業公司的干涉。因此，業主非規劃車位的環境秩序影響業主的優先權，比較規劃車位、車庫條件下的業主優先權影響更大。

綜上所述，規劃車位、車庫條件下的業主優先權，關乎業主約定的優先擁有權或者優先購買權、優先獲贈權、優先租賃權，其特點在於比較糜費、固定、長久、保險的車位、車庫不動產所有權選擇，其缺點在於其不利條件的影響從而導致其他業主被迫放棄、抵消優先權。非規劃車位條件下的業主優先權，關乎法定業主的優先共有權或者優先佔用權、優先獲贈權、優先租賃權，其特點是是比較經濟、散漫、短期的不動產共有權選擇，其缺點是難以保證隨到隨用，從而導致許多業主被迫抵消優先權。儘管物權法給予業主這種那種關愛的優先權，而這種優先權不圓滿狀態仍然是客觀存在的。

相關法律：物權法第74條

相關名詞：【業主車位法定性物權】

字數：3888字

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