當代物權法百科全書小辭典初稿3...

當代物權法百科全書小辭典初稿321-1

業主共決權

一、基本概念

1.業主共決權

業主共決權，是基於建築物區劃內業主專有權之上，與業主共有權、共管權、成員權或者會員權專案並列的業主大會共同表決、民主自治的權利，是業主特定的財產權、身份權與民主權“三合一”的套裝權利。這種民主權利是法定的權利，是不可忽視和不可隨意剝奪的基本民主權利。每個業主行使共決權需履行相應的義務，不能以不行使業主共決權為由拒絕履行義務。

每個物業小區普遍適用於“普遍多數決定原則”和“特別多數決定原則”，中心思想是“少數服從多數”原則，是行使業主共決權應當遵從的民主集中制原則，顯示出涉及到財產共有權和財產專有權之兩種不同效力的共決權。財產共有權和財產專有權的討論、決定方法不同，所適用的多數決定原則不同，是不能混為一談、更不能隨意混淆的。這兩個原則是法定的、技術性的原則，任何人也不得違反。

業主專有權，是業主的核心財產權和高階身份權；業主共有權、共管權、成員權或者會員權和共決權，是業主專有權派生的身份權。業主共決權不僅僅與共有權、共管權相關聯，很大程度上也與業主的專有權相關聯。沒有業主的專有權，也就不存在業主的共決權；沒有業主的共決權，業主的一系列民主自治權利就有可能打折扣，甚至於自動放棄或者被迫放棄自身的權利。

2.法律規定

物權法第76條規定了業主共決權的七項重點內容和民主決策的效力：“下列事項由業主決定”，分別是：“（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建築物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”為了強調一個業主可以行使一票表決權或者否決權，該條最後一款又規定：“決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。”由此可見，一個業主可以行使一票表決權或者否決權，是建築物面積佔多數和業主總人數佔多數的“雙保險”決定權。

業主共決權的基本原則，是在一人一票制前提下遵從“少數服從多數”的原則。一種含義是純粹一人一票制前提下遵從“少數服從多數”的原則，亦稱“普遍多數決定原則”。所有的業主共決權基本上是均等的、平權的，經專有部分建築物總面積過半的業主且佔總人數過半數的業主同意，可以滿足一人一票制前提下遵從“少數服從多數”的原則要求。不夠均等和不夠平權的，應當說是少數情形下發生的事情。因為現代樓宇建築物中，房屋大面積業主與房屋小面積業主的區別不大，且房屋大面積業主一般佔少數；並且因為“專有部分建築物總面積過半”意味著房屋小面積業主的也包括在內，甚至於累加起來超過房屋小面積業主的總面積。最終的結果是，一人一票制中的“人頭權”起關鍵作用，一人一票制中的“房產權”起輔助作用。

另一種含義是，特殊一人一票制前提下遵從“少數服從多數”的原則，亦稱“特定多數決定原則”。共決權的遊戲規則是，無論是大小業主，投票前只能是一人一票制，不得人為地劃分一個大業主幾票，一個小業主一票或者幾分之一票，否則是不符合業主共決權規則要求的。

採取折中主義的辦法是在“一人一票制”前提下，再限定一定的限制條件。“經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的且佔總人數三分之二以上的業主同意”，同樣是個二元方程式，也讓小業主參與表決，也讓大業主相對放心。我們認為這兩個限制條件可以兼顧大小業主的感受與權益，也是相對公平合理的“少數服從多數”的原則。即使是一個業主佔有專有部分佔建築物總面積三分之二以上的面積，也不能一人獨斷專行，也要考慮到並平衡約佔總人數三分之二以上的業主的感受與權益。

二、兩大原則

1.普遍多數決定原則

普遍多數決定原則，是基於業主建築物共有權與共管權之上而成就的業主共決權，這是一種主流的或者決定事項較多的業主共決權。業主自治組織的建立健全與開展活動，業主共有財產的支配、利用、收益與稽核、分配或提留，業主重大相鄰關係問題的處理，與物業服務企業發生信託關係的主要事項，以及選舉人民代表大會代表、派出代表參加居委會改選等事項，均需要遵守普遍多數決定原則。本條款列舉業主共決權的七大專案，至少有五至六項與普遍多數決定原則有關。

“普遍多數決定原則”即一般的“少數服從多數”原則，排除“小業主服從大業主”原則，所維繫的決定權，是基於業主平等的身份權、業主大會成員權及其共管權而成就的均等的或分攤的決定權。這裡的“普遍多數”，是指經專有部分建築物總面積過半的業主且佔總人數過半數的業主同意，是指參加業主大會的人數的“多數”和他們專有部分建築物總面積的“多數”，關鍵是業主參會人數的的“多數”。

這種共決權標誌著業主財產共有權包括土地使用共有權、地役權共有權和小區治安、環境衛生等方面的共管權是一視同仁的，不存在也不宜存在“下級服從上級”和“小業主服從大業主”的問題。制定和修改業主大會議事規則、制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人等四大內容的共決權，只能採取“一業主一票制”，否則會破壞業主大會的共管制度和民主自治制度，淪為少數人操控的專制機器。

2.特別多數決定原則

特別多數決定原則，是基於業主建築物專有權與共管權之上而成就的業主共決權，這是一種支流的或者決定事項較少的業主共決權。本條款列舉業主共決權的七大專案，至少有一至二項與普遍多數決定原則有關。因為第七項是與特別多數決定原則和普遍多數決定原則均有關。同為共管權之上而成就的業主共決權，卻與第一至第四項關聯不大，或者是形式上附從於業主的自治組織的關聯，這前四項是衝著業主建築物共有權而成就的，在決定專有權時是搭便車。這種“少數服從多數”原則是雙面多數決定原則，較之上一“少數服從多數”（單一多數）原則，有著更加嚴格的要求。

“特別多數決定原則”即特殊的“少數服從多數”原則，不排除“小業主服從大業主”原則，是基於“普遍多數決定原則”之上的“少數服從多數”個別性決定原則，主要是基於業主個人財產專有權及其負擔所產生的業主大會決定權。這裡的“特別多數”，是指“應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的且佔總人數三分之二以上的業主同意”的“多數”，關鍵是“專有部分佔建築物總面積三分之二以上”的“多數”。籌集和使用建築物及其附屬設施的資金和改建、重建建築物及其附屬設施等兩個內容的負擔，一般會有大業主與小業主的區別，按照建築面積分攤，大業主總負擔多些，小業主總負擔少些，因此需綜合大業主小業主兩方面的意見，作出有效的決定。既要讓“一人一票制”在程式中發揮作用，又要讓“特別多數決定原則”貫徹落實。

“應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的且佔總人數三分之二以上的業主同意”的規定，就是在二者之間作出相對平衡的最後結果。譬如，一棟大樓關乎業主專有部分的建築面積總計為9999平方米，專有部分佔建築總面積三分之二以上的業主，是指若干個業主的建築面積之和要達到6666平方米以上的業主。如果說，某一建築區劃內共有99戶業主，佔總人數三分之二以上的業主，是指業主總數達到66戶以上。

“特別多數決定原則”成立的前提條件，主要有以下幾個：一是經濟負擔有大小不一之分。在一棟大樓中，客觀存在大業主與小業主之分和經濟負擔有大小不一之分，並且籌集和使用建築物及其附屬設施的資金和改建、重建建築物及其附屬設施等兩個內容的負擔是按照業主房屋建築物面積分攤的。如果說沒有大業主與小業主之分和沒有經濟負擔有大小不一之分，是按業主之戶平攤的，則“特別多數決定原則”被自然廢除，繼續採取“普遍多數決定原則”來決定，即應當經專有部分建築物總面積過半的業主且佔總人數過半數的業主決定。二是需經全體業主一起討論決定，業主故意不參加討論的除外。因為籌集和使用建築物及其附屬設施的資金和改建、重建建築物及其附屬設施等兩個內容的負擔事關每個業主的切身利益，不能太過於隨意。否則，事後引起物權矛盾糾紛就難以調和，也直接影響到業主行使共決權的效力。

《物業管理條例》第12條“業主大會會議可以採取集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且過半數的業主參加。業主可以委託代理人參加業主大會會議”的規定，其中的參加人數“過半數”比例，應當是對於本物權法本條款的前四項適合，對於第五、第六項應當是不適合的。

業主共決權的行使，在一人一票制前提下遵從“少數服從多數”的原則，是關係到民事主體內部事務和內部物權關係以及法律關係、法鎖關係、物權關係、信託關係和相鄰關係，這是由普通物權法和擔保物權法來規範與調整的原則。應當注意的是，如果涉及到公事主體的外部物權關係以及法律關係、法鎖關係、物權關係、信託關係和相鄰關係，就會涉及到公序良俗原則、建設用地使用權與所有權分離原則等原則，這是由制度物權法規範與調整的原則。

當兩類關係和兩類原則有齟齬時，最終由由制度物權法規範與調整的原則來決定。特別是關於損害公共利益、國家利益的事項或者事情，以及違章建築的事項或者事情等，業主共決權的行使一定要依法行使，否則，違法責任及其經濟損失則由作出決定的或者合同同意的業主承擔。

相關法律：物權法第76條

相關名詞：【業主共決權的性質特徵】

字數：3888字

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