當代物權法百科全書小辭典初稿3...

當代物權法百科全書小辭典初稿329-1

業主費用的分攤

一、基本概念

業主費用的分攤，全稱為業主對於建築物及其附屬設施維修費用的分攤，係指為保障業主的居住安全、生活便利條件，保證建築物及其附屬設施正常運轉和長期有效使用，保證業主正常的生活需要，業主有必要履行一定的義務，及時地對建築物共有部分及其設施提供分擔的養護、維修和管理資金的分攤。這種由全體業主負責的、按照一定比例或者某種形式來分擔的費用，簡稱為業主費用的分攤。

某些建築物及其附屬設施之業主費用的分攤相當於業主的投資，有收益分配的需按照物權法的規定和業主大會的約定進行民主分配。

業主費用的分攤，一般為業主法定的義務，可定義為負物權、減物權或者反物權。業主收益的分配，一般為業主應有的權利，可定義為正物權、加物權或者長物權。業主收益的分配有個前提條件，即必須是權利人參與了業主費用的分攤。但業主費用的分攤並不必然地產生收益和收益分配，因為絕大多數專案是純粹義務性質的。

物權法第79條規定了維修資金的業主共有權與共管權，所點明的維修物件是“電梯、水箱等共有部分的維修”資金的籌集、使用情況的公佈。

城市異產毗連房屋管理規定第9條更有專門性的規定：城市異產毗連房屋發生自然損壞（因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞），所需修繕費用依下列原則處理：（一）共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、牆的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔。（二）共有牆體的修繕（包括因結構需要而涉及的相鄰部分的修繕），按兩側均分後，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。（三）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責；其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。（四）屋蓋的修繕：1、不上人房蓋，由修繕所及範圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。2、可上人屋蓋（包括層面和周邊的護欄），如為各層所共用，由修繕所及範圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其餘一半由修繕所及範圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。（五）樓梯及樓梯間（包括出層面部分）的修繕：1、各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔。2、為某些層專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。（六）房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔。（七）房屋共有、共用的裝置和附屬建築（如電梯、水泵、暖氣、水衛、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由所有人按份額比例分擔。

以上規定相當全面而專業，房屋的日常維護和大小修繕及其費用的分攤很明細也很適用，而物權法過於抽象，需要結合起來一併領會。以上經常用到“房屋所有人”的辭藻，讀起來彆扭而拗口，沒有物權法“業主”的通順、好記、好用。“城市異產毗連房屋”為生造、生闢詞語。什麼叫異產？按照物權法規定精神，由多個業主組成起來的房產，既有專有財產、又有共有財產，兩種財產權是相互聯絡、不能分割的。既然是異產房屋，為什麼又是毗連房屋？異產房屋，應當是獨門獨院的、業主個人獨有的房屋才說得通，在一個樓盤和一個物業小區中由多個業主並存的情勢下，連專有部分的房屋也不是異產房屋，而是連體房屋。什麼是毗連房屋？同層次或者上下層房屋是毗連房屋，而不同一幢樓房甚至於不同一個大院的房屋同樣是毗連房屋。

《城市異產毗連房屋管理規定》是比較死板的費用分攤規定，它只有一個選項，沒有選擇的餘地；它只講費用的分攤，而不講收益的分配。

物權法第80條費用分攤及其收益和對於一些概念作出了實質上的更正：“建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。”此處的“約定”不是業主個人隨意約定的，因為是大事項，肯定需要經過業主大會、業主委員會來共同研究、共同依法依規約決定的。物權法的“約定”表面上是模糊的，實際上是於模糊中見精確，這跟模糊數學的原理是相似的。

費用的分攤、收益的分配等事項，各個規劃小區和其各個時期因環境條件的變化而變化。欲從諸種不確定性中找出確定性、從非平衡中找出平衡點。首選的辦法，應當透過業主大會來討論約定，集思廣益，從而達到既生動活潑又心情舒暢的共管局面。有了共同約定，大家自覺地按照共同約定執行，才能維護建築物及其附屬設施維修費用分攤、收益分配等事項共決權的權威性和統一性。假若上述首選的辦法不存在或者通不過，可捨去以上方案，退而選擇第二方案，即“沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。”

以上首選方案，稱為約定的費用分攤與收益分配方案，屬於相對彈性的方案；以上備選方案，稱為法定的費用分攤與收益分配方案，屬於相對剛性的方案。至於哪個方案最好，不是本條款所要解決的問題；本條款的著重點，在於解決建築物及其附屬設施維修費用分攤、收益分配的合法程式問題，亦即指定業主費用分攤這種義務的必然性和收益分配這種權利的連貫性問題。

二、基本型別

業主費用的分攤，按選擇時型別劃分，分為自然方案、意定方案和法定方案三大型別。此外，按收益或者義務型別劃分，還可以分為附有收益型業主費用的分攤和不附有收益型業主費用的分攤。

1.自然方案

自然方案，指建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項自然而然存在的可選擇方案，包括按每戶業主無差別平均分攤方案、按照業主專有部分佔建築物總面積的比例有差別分攤方案、按照戶籍人數或者常住人數有差別分攤方案。

2.意定方案

意定方案，指業主根據需要和可能、根據自己的願望，從三種自然方案中選擇一種方案，並提出自己的設想與理由。在不違反法律、法規和業主規約前提下，透過召開業主大會原則透過後就可以選擇其中一種方案來實行。

根據本物權法第76條的規定，籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建築物及其附屬設施，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。在各種方案中，業主意定的方案是比較通行、公信力較強的方案，只有在業主大會議決不成功、不達標的情勢下，才選擇法定的方案。

3.法定方案

法定方案，指業主大會議決不成功、不達標的事實成立後，指建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，不再從自然方案和意定方案中任意選擇，而只能依照物權法、物業管理條例等相關民法來確定的方案：“按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。”

“沒有約定”是指：一是業主與業主大會、業主委員會沒有約定，即沒有達成合意；二是業主大會、業主委員會沒有與物業管理服務機構沒有約定，即沒有參與合意。

“約定不明確”是指：一是業主與業主大會、業主委員會意見分歧大，議決不成功、不達標和不能確定誰是誰非，即沒有達成合意；二是指業主大會、業主委員會沒有與物業管理服務機構意見分歧大，議決不成功、不達標和不能確定誰是誰非，即沒有達成合意。無論是哪種“沒有約定”和哪種“約定不明確”，均可以採取法定的斷然措施：按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。

4.收益型方案

收益型方案，即附有收益型業主費用的分攤方案，亦稱積極型費用的分攤、權利與義務相吻合型費用的分攤，指建築物及其附屬設施的費用分攤能夠與收益分配等事項掛鉤，即既有義務又有權利、既有付出又有收入的一類費用分攤方案。

如某棟住宅樓內原先的文體娛樂室改建為商業性的棋藝室出租謀利，或者改建為商業辦公室、商業庫房等出租謀利，所有投資的業主可以從中獲利，自然是按照投資的多少進行收益分配。這是一種很重要的業主費用的分攤，對於每個業主至關重要。

業主之間採取按戶平均分攤或者按照業主專有部分佔建築物總面積的比例分攤，區別不是太大。問題在於，法律已經確定業主共有的建築物及其附屬設施，不能歸於房地產開發商或者中介商所有，也能不歸於物業管理服務機構所有，他們既無不動產所有權，也無投資權和利潤分配權。現實情況是，業主內部的物權關係和諧一些、容易處理一些，業主外部的物權關係矛盾一些、不容易處理一些，故物業管理服務機構、或者是原房地產開發商或者中介商派出的物業管理服務機構是業主們重點監控的主要物件。

5.無收益型方案

無收益型方案，即不附有收益型業主費用的分攤方案，亦稱消極型費用的分攤、純義務型費用的分攤，指建築物及其附屬設施的費用分攤不能夠與收益分配等事項掛鉤，即只有分攤費用的義務沒有收益分配的權利、只有付出沒有收入的一類費用分攤方案。純義務型費用的分攤型別很多，佔各種分攤費用的大多數專案。如電梯、樓梯、水箱、水管、消防、燃氣管道、電路管線、道路、溝渠、池井、下水道、路燈照明、臨時停車場、共益文體設施、等共用裝置設施維修費用的分攤，保安費、清潔費、園林綠化費、耗電照明費等物業管理服務費的分攤等，涉及到的專案有二十多種，所有這些都是沒有利潤回報的純義務性費用分攤。

以上這些費用的分攤，關乎保安管理費、環境與水池清潔費、電梯使用與維修費、園林與道路綠化費、耗電照明費等物業管理服務費的分攤是日常性的，業主及其家庭人員每天享受物業管理服務的權利，就得履行費用分攤的義務；其他的是臨時性或者遠景性的費用分攤，業主及其家庭人員臨時性或者遠景性享受物業管理服務的權利，就得履行費用分攤的義務。而且必須是先履行費用分攤的合同義務，然後才能享受物業管理服務的權利。鑑於業主是消費性權利與消費性義務並且雙方平衡的事實，這些費用分攤的物權價值在於業主的財產安全權、人員人身的安全權和日常生活的安定權，費用分攤的經濟價值在於財產的保護，沒有財產收益的經濟價值。

相關規定：物權法第80條

相關名詞：【業主費用分攤的基本形式】

字數：3888字

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