第579章 當代物權法百科全書小辭典初稿571-1

當代物權法百科全書小辭典初稿571-1

宅基地使用權的取得

一、基本理念

宅基地使用權的取得，即宅基地用益權的取得、或者得而復失後的再取得，基於農民的身份權、居住權和福利享有權而設立，是與從嚴審批制、從嚴規劃制和“一戶一宅制”或者“一戶一地制”相聯絡的不動產物權設立制度。這項制度將是長期一貫制的制度。其出發點，要在適當地滿足農民的生活居住用地、同時也關於過分放縱批地的兩難選擇中尋找權利的均衡機制，也就是在集權與放權之中作出一個恰當的物權調整。

宅基地使用權的取得，就總體上講，包括農民組織、農民個人的宅基地使用權全部可以認定為“法定取得”。“法定取得”是個規範化的總的物權化方針，在這種法律框架之下，經過法律的調整形成了意定的意定的取得。

所謂“法定取得”，是指權利人依據土地管理法、地方的宅基地分配管理法等法律法規的規定，鑑於農民的身份權、居住權和福利享受權等合法權益取得宅基地使用權，本質上是一種特別優先權和特別排他權，稱之為“先取特權”。其主要是由所有制制度和專項的土地管理制度決定的產物，但所有權制度和用益權制度是其輔助工具。同為集體所有制，但城市中的集體所有制不具備法定的宅基地使用權，因為城市居民沒有那種農民的身份權、居住權和福利享受權，更沒有“先取特權”。

宅基地使用權還不是一般法定的“先取特權”。如農民家庭的自留地、自留山同樣是根據農民的身份權、居住權和福利享受權等合法權益取得的享用型土地，也具備了法定的“先取特權”。但是，農民家庭人口增加不一定會重新分配自留地、自留山，因為有些菜園地可以由承包地來替代。然而，農民家庭人口增加或許會重新分配宅基地。

重新分配宅基地的原因與措施是多方面的。首先是，宅基地使用權不受使用期的限制，一般不會如承包地那樣到期後由發包方收回土地使用權。空閒的宅基地可以隨時分配，分得的宅基地也不收回。宅基地使用權去世後無人繼承的，可以拿出來重新分配。某些土地資源豐富的地方，或者某些有條件的牧區，對於新增人口分配宅基地也變得容易與大方。因此，宅基地在總量上是不斷擴大的，而自留地、自留山在總量上一般不會擴大。其次是，因土地資源的置換而重新分配宅基地的機會也是很多的。全國的土地徵收運動導致了大量宅基地的消滅與重新分配，很多村落是整體性的重新分配。這種重新分配方式已經成為最主要的方式，在全國農村已經佔有很大的比例。特別是三峽庫區的移民，甚至於是整個（多個）縣市、整個（多個）鄉鎮的重新分配宅基地，甚至於易地千里重新分配宅基地。再次是，因自然災害等不可抗力因素導致宅基地重新分配。因地震等自然災害，因環境汙染等人為破壞，造成宅基地破壞或者影響到人身財產安全的，一般可以重新分配宅基地。

重新分配宅基地的型別很多，不只限於以上三大型別，一般定義為“法定取得的宅基地”。

所謂“意定取得”，是指不違反“法定取得”原則的前提下，採取互換、傳來、繼承、贈與或者內部轉讓等形式取得宅基地使用權。

在任何地方、任何時候，土地管理再怎麼嚴格控制，“法定取得”不能包攬天下，不能包醫百病，肯定要新增一些“意定取得”的微量元素。理論上，宅基地使用權基本上傾向於私有財產範疇。任何私有財產都有意思自治主義的一面。再說，農村集體本身是個自治性的經濟組織，對於宅基地的主體和客體有調劑餘缺的權利和統轄共管土地的權利。

宅基地互換、傳來、繼承、贈與等方式取得，歷來主要由習慣法規範與調整的，只不過是由於土地公有制或者共有制而增加了成文法內容、減少了習慣法內容而已。

從法律關係上來說，法律自然會平衡宅基地使用權的所有制關係、所有權關係和用益權關係。從宅基地使用權人立場上說，更注重於宅基地的作用權與利用權，而恰恰是這兩種權利是受法律嚴格限制的物件。

二、宅基地使用權取得的基本形式

宅基地使用權取得後，初取得的當事人得申請宅基地使用權設立登記，領取房地產權證書。復取得的當事人得申請宅基地使用權變更登記，領取房地產權變更證書。

宅基地使用權包括初取得和復取得兩種基本形式。

1．初取得。（1）當事人原本沒有私人住宅和宅基地，透過申請批准初次取得宅基地；（2）當事人原本沒有私人住宅和宅基地，透過繼承、受遺贈或者贈與取得住宅並宅基地；（3）當事人原本沒有私人住宅和宅基地，因清償債權而取得住房並宅基地。

2．復取得。（1）宅基地使用權人原本有私人住宅和宅基地，因國家徵收農村土地失去了原有住宅並失去了宅基地，後來又依法重新分配了宅基地；（2）宅基地使用權人原本有私人住宅和宅基地，因重大自然災害失去了原有住宅並失去了宅基地，後來又依法重新分配了宅基地；（3）宅基地使用權人原本有私人住宅和宅基地，因離婚、分家等原因失去了原有住宅並失去了宅基地，後來又依法重新分配了宅基地；（4）宅基地使用權人原本有私人住宅和宅基地，因家庭人口實在是太多、住房實在是太擁擠，後來又依法重新分配了宅基地；（5）宅基地使用權人原本有私人住宅和宅基地，因透過繼承、受遺贈或者贈與又取得一處或幾處住宅並宅基地；（6）宅基地使用權人原本有私人住宅和宅基地，因清償債權而又取得一處或幾處住房並取得宅基地。

以上初取得和復取得，是指合法合規的宅基地取得。至於不合法的宅基地取得，其型別是五花八門，來源也相當複雜，不在本文討論之列。宅基地使用權的初取得和復取得，關係到宅基地的分配與再分配的合理化程度，全面地掌握宅基地使用權的來源，建立完整的檔案資料，進行計算機模型管理，提高農村建設用地的管理水平和法制水平，都是益處多多的。

物權法草案於歷次討論修改過程中，試圖解決取得宅基地一些疑難問題，其中一些焦點、難點問題由於其中牽涉面太寬廣，涉及到的複雜問題太多，未能如願。目前仍然只能作出“適用土地管理法等法律和國家有關規定”的抽象規定。

三、通行規定

土地管理法第62條的權威性規定，就是關於宅基地使用權的審批、取得的原則性規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並儘量使用原有的宅基地和村內空閒地。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府稽核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”

土地管理法“第四十四條”（第44條）指的是農用地轉為建設用地包括宅基地的審批程式，與“原有的宅基地和村內空閒地”的土地用途性質顯然是不一樣的。兩種土地的物權化規範與調整方法是不同的。一種是，農用地轉為宅基地建造房屋的，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准；另一種是，在原有的宅基地和村內空閒地建造房屋的，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，根據需要和可能，在特定情勢下或許予以批准。

以上所謂“省、自治區、直轄市規定的標準”，是由省級區劃內的土地資源關係決定的，人均土地面積多的地方應當供應寬鬆一些，人均土地面積少的地方應當供應緊張一些。西北有的省份可能不止於一個標準。

根據高等院校《中國經濟地理》（修訂三版）的通說，中國的人均土地面積，東南地區和西北地區有很大的的差異。由黑龍江邊境黑河市至雲南騰衝作一直線，把全國分為東南和西北兩大部分作統計：東南部土地面積僅佔全國總面積的42。9%，但卻擁有全國人口的94。2%；西北部土地面積佔全國總面積的57。1%，而人口僅佔全國的5。8%。總之，全國按宅基地面積統一分配是不可能的，甚至於一個省份也可以出幾個標準。

四、加強規定

中國農村人口生生不息地繁衍，而土地面積始終是有限的。人口爆炸性增長與土地資源的緊缺性矛盾愈來愈大。與此同時，各種違法亂紀現象也頻繁發生。為了加強土地資源的從嚴管理，****中央、***出臺過不少的管制規定。

第一，全面清理整頓農村宅基地等佔用的土地

1997年面對全國宅基地管理的嚴峻形勢，****中央、***作出了《關於進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》（中發[1997]11號），指出：農村居民建住宅要嚴格按照所在的省、自治區、直轄市規定的標準，依法取得宅基地。農村居民每戶只能有一處不超過標準的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。該檔案還特別強調，要全面整頓鄉鎮企業、村鎮建設、農村宅基地等佔用的土地，特別是要全面清理整頓佔用的耕地。

中央檔案嚴厲批評，近年來，一些地方亂佔耕地，違法批地、浪費土地的問題沒有從根本上解決，耕地面積銳減，土地資產流失，不僅嚴重影響了糧食生產和農業發展，也影響了整個國民經濟的發展和社會的穩定。……必須認真貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策……。

第二，禁止城鎮居民在農村購置宅基地

針對土地市場盲目投資、低水平重複建設、圈佔土地、亂佔濫用耕地等問題（回潮）問題，2004年***釋出《關於深化改革嚴格土地管理的規定》（國發[2004]28號）要求加強管理，加大打擊違法犯罪行為的力度。

《規定》指出改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。這是首次以專門打擊違法購置宅基地、違法批地的特別規定。

第三，禁止再申請宅基地的情形

《關於加強農村宅基地管理的意見》（國土發[2004]234號）規定，農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人後，再申請宅基地的，不得批准。

以上規定，按照“一戶一宅”制原則進行限制性管理，嚴格宅基地申請條件，不能有迴旋的餘地。

相關法律：物權法第153條

相關名詞：

〖宅基地使用權的取得行使轉讓之總概念〗〖宅基地使用權的行使〗〖宅基地使用權的轉讓〗

字數：3888字

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