第587章 當代物權法百科全書小辭典初稿579-1

當代物權法百科全書小辭典初稿579-1

地役權基本概念

一、基本概念

地役權，是不動產權利人相鄰關係土地利用權的一種特別的物權化權利，即地役權人依法享有佔有、使用相鄰供役土地的便利，屬於優先順序特殊性的土地利用型土地用益權，亦稱地產用益權。這是地役權的基本概念，也是基本的地役權概念。建設用地之地役權是長期的甚至於永久性、永久定格化的地役權，是最重要和最普遍存在的利用權。農村田野地役權多數是臨時的單一土地使用權、利用權的地役權，屬於短期的地役權。依照“房地合一”處分原則，都是可自然轉讓、自然抵押、自然繼承、自然受遺贈、自然受贈與的“自然地役權”。

物權法第156條規定：“地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。”

解析上述條款，可以認定為地役權有以下幾層含義。

第一，地役權是一種共益性或利他性的特別定限物權。

地役權，就是地役權人有權按照合同約定利用他人不動產的一種共益性或利他性的特別定限物權。由於法定地役權人可以“合理侵入他人土地”，使得需役地變成了共益性或利他性的土地。因此，雖名為“定限物權”，權利有些放大，比建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權等定限物權實際要大許多，甚至於土地所有權也會向地役權讓步、讓利幾分。

第二，地役權是一種傳統性的不動產特別利用權。

在整個大陸法系中，或者說在整個普通物權法系中，地役權是一種很傳統、很牛的土地利用權，或者甚至可以連帶建築物、構建物及其附屬設施的不動產特別利用權。其主要的不是由所有權制度規範與調整，主要是由土地利用權制度規範與調整。地役權制度實施幾千年來一直經久不衰，充分證明瞭這項制度是有益無害的，對於調整特定的土地物權關係起到了關鍵性的作用。

第三，地役權是一種典型的專地專用性的用益權。

地役權制度是一種典型的專地專用制度和用益權制度。這種專地專用制度是根據土地的利用權、作用權來設立的，實際上開始時是來源於習慣法，成文法只不過是加以歸納和總結罷了。大多數專地專用制度是由制度物權法、政策物權法等公法來規定的，而這種專地專用制度卻是由民法和習慣法來規定或者約定的。

地役權的權能與宅基地使用權的權能是一樣的，即地役權人對他人的土地等不動產享有佔有與使用的權利，一般不具備不動產的收益權與處分權。故有的資深專家認為地役權是用益權，而不是用益物權。

第四，地役權是一種具有獨立性與從屬性雙重特徵的從物權。

地役權是不動產物權的一個種類，具有一定的獨立性。雖然是一種很放肆的權利，畢竟仍然是從屬於土地所有權或者包括建築物所有權的權利，沒有他人提供需役地等便利，地役權就無以立身安命。

地役權的從屬性，亦稱地役權的附從性或伴隨性，主要包括地役權不得與需役地分離而作讓與，以及地役權不得與需役地分離而作其他權利的標的物。就是說，地役權得專地專用、專權專用，不能損害主權利人的權益。

第五，地役權是一種相鄰關係統一性與不可分性連鎖物權。

實質上，地役權與相鄰關係的權利是交叉性的權利，其共同特徵是都要利用他人的土地或者其他不動產而行使權利。但地役權的適用範圍相對固定和狹小一些，如對於不可稱量物的妨害等，地役權就不涉及到了。地役權是進攻型連鎖物權，相鄰關係的權利包括進攻型和防守型兩種連鎖物權。

第六，地役權是由《物權法》專項規定的特種土地權。

“地役權”連同“用益物權”和“擔保物權”，是物權法最新推出的物權新概念，一般的財產權法都沒有這種概念。一般的財產權法只不過是“下里巴人”，物權法才是“陽春白雪”。尤其是“地役權”這種名詞是很晦澀很典雅的。筆者看過數百上千種法律法規和政策法規，只覺得物權法最深奧，而“地役權”的深奧是具有代表性的典型意義。

無論是什麼樣子的財產權法，也無論“下里巴人”或者“陽春白雪”，關鍵在於，“地役權”連同“用益物權”和“擔保物權”等等，是非常重要的法律資源，這麼好的法律資源浪費了，肯定會對於法制社會帶來不可估量的損失。筆者相信，關於物權法理學的研究，即使是世界最頂尖的法理學家，一輩子也發掘、研究不完！

地役權，分為單向土地利用權或者雙向土地利用權兩種形態。一般是指通行、取水、排水、鋪設管線等需要，利用他人的不動產或者限制他人不動產的利用，以提高自己的不動產或者限制他人的不動產便利與效益的權利。由供役地與需役地兩個部分組成。法律要件的物權化，主要在於要求供役地人有條件甚至於無條件地向需役地人提供便利條件，應當按照“有利生產、方便生活、團結互助、公平合理”的原則，正確處理相鄰關係。

單向土地利用權，即一對一單方面受惠的土地利用權，是地役權人需要利用供役地人佔用的土地，以便於進行通行、取水、排水、鋪設管線等土地利用活動。這一類形式被普遍採用，故成為相鄰不動產（土地和房屋）利用的主要形式。物權法所規定的地役權，就是指的這種形式。在某些情形下，地役權人需要利用供役地人佔用的土地以及房屋等不動產，可能發生對於相鄰不動產關係人帶來某種意義上的“合理侵害”。物權法用於調整雙方之間的物權關係—權利與義務的匹配關係，要求將“合理侵害”減小到可以容忍的最低限度。

雙向土地利用權，即一對一雙方面受惠的土地利用權，是地役權人需要相互利用對方供役地人佔用的土地，以便於相互進行通行、取水、排水、鋪設管線等土地利用活動。此類土地利用權，或者是相互利用土地與建築物，或者是相互利用所針對的地役權、相鄰關係的專案，可以成為互利互惠式地役權、聯合式地役權、對稱式地役權、相互容忍“合理侵害”的地役權，還可以達成友好相鄰關係分享利益式地役權。雙向土地利用權，同時出現的機率較小，物權法調整的重點不在此方面。遇到此類情形，有協議的按照協議執行，沒有協議的按照相關的法律法規執行，其他的則按照約定俗成的原則和辦法執行。按照“有利生產、方便生活、團結互助、公平合理”的原則，正確處理相鄰關係的辦法，物權化保護模式，傾向於確認地役權人的合理需要和“合理侵害”。

二、需役地與供役地

需役地與供役地，這是成就地役權的最基本的客體。地役權不是空中樓閣，地役權人也不能在自己的土地上設立地役權，需要利用自己的土地和他人的土地來完成地役權的連結工程，並形成一種可靠性甚至於長久性的物權關係。

需役地，即地役權人需要利用他人佔用的土地。因為地役權人基於通行、取水、排水、鋪設管線等需要，不得不利用他人佔用的土地來發揮物的效用，而法律必須出面以“調和人”的姿態來協調雙方的物權關係。其物權化傾向，是授予地役權人特定的權利與義務，支援地役權人合理地利用他人佔用的土地，包括一定限度和特定範圍的地表權、地上權、地下權以及供役方的建築物在內。

供役地，即土地佔用權人依法提供給地役權人利用的土地。同樣是因為地役權人基於通行、取水、排水、鋪設管線等需要，不得不利用他人佔用的土地來發揮物的效用，而法律必須出面以“調和人”的姿態來協調雙方的物權關係。其物權化調整傾向，是在不妨礙土地佔用權人行使權利的情形下，合理配置土地資源和合理索取或者分擔相關費用，讓地役權人和供役權人各得其所。為了執行“有利生產、方便生活、團結互助、公平合理”的原則，法定的要求是，土地佔用權人即供役權人的義務，應當提供讓與土地利用權的義務於地役權人即需役地權利人一定的方便或者容許“合理侵害”，包括提供一定限度和特定範圍的地表權、地上權、地下權以及建築物在內。

所謂“役”，就是法定的“義務使用”的意思。古代有“徭役”，就是指公民為社會履行法定的義務勞動，也叫“人役”。“服兵役”，就是當兵保衛祖國的一種特定的義務。奴役，就是使喚牲口，牲口為人類提供義務勞動或者勞動的義務。“地役”，就是義務地為他人使用土地的意思，當然也包括義務地提供便利、讓他人使用土地的意思。

地役權作為一項特殊性的物權，為各國法例所認同。但是，不可否認，土地所有權公有制條件下的地役權與土地所有權私有制條件下的地役權仍然是有一些差異的。

地役權的型別，可以作如下介面的劃分：一、以土地所有制劃分。包括國家土地所有制下的地役權、集體土地共有制下的地役權、私人土地所有制下的地役權。二、以需役土地劃分。其一是宏觀方面的劃分，包括城市的地役權和農村的地役權兩種形式。其二是微觀方面的劃分，按照土地用途劃分，可分為建設用地地役權與農用地地役權兩個方面；其三是按需役地利用層次劃分，可分為地表地役權、地上地役權、地下地役權共三種形式。三、地役權的一般分類。包括積極的地役權與消極的地役權、繼續地役權與不繼續地役權、表現地役權與不表現地役權共三對六種地役權，是傳統的劃分方法。四、根據受惠的權利人區分。包括單向受惠的地役權與雙向受惠的地役權，如本文以上的解釋所示。

地役和地役權，都是泊來品，屬於古典的詞彙。如果將“相鄰關係”比做下里巴人，那麼，地役權就是陽春白雪了。就是說，一個是通俗易懂的樂章，一個是高雅典範的樂章。因為有了地役權，有了陽春白雪，有了高雅典範的樂章，於是就形成了“萬綠叢中一點紅”，顯得相當出眾。

中國物權法將地役權定義為“用益物權”，涉嫌拔高了地役權的物權地位，高估了地役權的物權價值。用益物權，是權利人依法對於他人的土地享有佔有、使用和收益的權利，在收益租賃經營類的土地中表現突出，在地役權中是非常罕見的現象。

用益權，是需役地權利人對於他人的土地享有佔有、使用的權利，極少有收益的權利，因為需役地和供役地是個閉路迴圈的準共益型的物權關係，不可能也不允許當事人拿需役地和供役地來謀利生財即“收益”。

相關法律：物權法第156條

相關名詞：

〖以土地所有制區分的地役權〗〖以需役地區分的地役權〗

字數：3888字

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