第622章 當代物權法百科全書小辭典初稿614-1

當代物權法百科全書小辭典初稿614-1

建設用地使用權上需役地及其使用權部分轉讓要點

一、導論

建設用地使用權上需役地及其使用權部分轉讓，可以參照其“基本模式”、“N對N模式”和“點線面模式”來解析各種地役權轉讓後的物權化方針。對於此類需役地及其使用權部分轉讓來說，與農村土地承包經營權上需役地及其使用權部分轉讓多少還有些區別，因此上，需要對此作出專門的分析研究。

關於在“需役地及其使用權部分轉讓”概念上包含了“固定模式”，此處不展開敘述。

建設用地使用權是需役地的大本營，而房屋所有權才是地役權的主心骨。任何形式的地產權轉讓，應當以房屋所有權為中心進行“房地合一”、“從從主轉”、“副從正轉”和“一併轉讓”。建設用地使用權上需役地及其使用權部分轉讓和繼受，應當一貫制地執行以上方針、宗旨。

本文從物上地役權敘述繼受地役權，對於權利地役權和財產地役權省略不談。對於建設用地使用權專案下的繼受地役權而言，或許會涉及到財產地役權或者權利地役權，目前物權法沒有明文規定。物權法所規定的，基本上不涉及財產地役權，對於權利地役權只是隱約可見。幾組行為地役權也不在此之列。

二、根據建設用地地役權具有複雜多樣性的特徵繼受地役權

1．點狀地役權

點，是建設用地地役權力所能及的地點或重點部位，即需役地的點對供役地的點，包含面積點、體積點、距離點和不可稱量物點，是需役地與供役地的相鄰點和適度利用點。

如消極地役權中的通風采光權、眺望權、視野權等限制建築地役權，積極地役權中的支柱權、搭梁權、空間伸出權、牆上設窗權、引煙權、生活垃圾堆放權等地役權，基本上以點為地役權標準模式。其他的地役權中，不同程度地存在點狀地役權。

通風采光權、眺望權、視野權等限制建築地役權，是無形物地役權。日光、月光和其他可見光，是天體和大自然的產物、不可稱量物。其自然流光與流明、流線容易受建築物、植物等人為因素的阻擋，需役地權利人有權提出相鄰關係地役權的主張，並受法律保護。舊地役權人的原有地役權和新地役權人的新立地役權，應當以建築物國家標準為參考依據，選擇適合的需役地和供役地對照點、投影點，而不是任意擴大或者縮小其地役權標準點。

其他相鄰關係地役權，是有形物地役權。支柱權、搭梁權、空間伸出權、牆上設窗權、引煙權等地役權，要求供役地權利人有所作為，不能以自己的利益受損等為由，拒絕他人行使地役權。地役權人超出相應的面積點、體積點、距離點和不可稱量物點，也是法律所不允許的行為。

2．線狀地役權

線，是地役權力所能及的直線或者曲線部位，即需役地的線對供役地的線，包含面積線、體積線、距離線和不可稱量物線、拋物線，是需役地與供役地的相鄰點和適度利用線。消極地役權中的紫光線權、月光線權、風力拋物線權，積極地役權中的人車通行權、行人穿行權、車輛透過權、航渡權、排汙水權、管線鋪設等地役權，基本上以線為地役權標準模式。其他的地役權中，不同程度地存線上狀地役權。

線狀地役權，是可延伸式地役權，地役權人的權利行使，有時候不以相鄰關係為要件，而是以人或物達到的地方為參考線，甚至於聯結至數個供役地，而不僅僅是限於一個供役地。如有的通行權，權利人需要經過幾家或者幾個小區才能到達目的地。供水、供電、供燃、供暖、網線等管線的鋪設，同樣地有這種情形發生。需役地的線對供役地的線，有本位線和拓展線之分。這一點，應當引起注意。建設用地使用權上需役地及其使用權部分轉讓，應當考量是否屬於可延伸式地役權，以期做出正確的複合性判斷。

3．面狀地役權

面，是地役權力所能及的面部部位，即需役地的面對供役地的而，包含面積面、體積面、距離面和不可稱量物面，是需役地與供役地的相鄰點和適度利用面和網路面。消極地役權中的紫光線扇區權、月光線扇區權、風力拋物線扇區權，積極地役權中的管道網路鋪設權、河流抽水權、排除生活廢水到溪流權、公共配套設施權等地役權，基本上以面為地役權標準模式。其他的地役權中，不同程度地存在面狀地役權。

建設用地之面狀地役權，主要是城市地役權或者城市公共配套設施權等地役權，其次才是建設單位和居民的地役權。由於政府主導城市集中配套建設，突出了土地利用的公共性、公益性和集約性、節約性，解決了地役權方面的諸多矛盾。

管道網路鋪設權、河流抽水權、排除生活廢水權、公共配套設施權等地役權，是大眾化的地役權，又是互利互惠型地役權。無論是需役地整體轉讓或者部分轉讓，其地役權從點到線到面，都可以始終如一地承受下去。

4．點線面狀組合地役權

點線面狀地役權，是從點到線到面發生了兩個或者三個狀態競合的模式，即從基本模式擴充套件到其他模式上來，成為“1+1”或者“1+2”的生成模式。針對這種情形，無論是需役地整體轉讓或者部分轉讓，應當採取權利保全的方法進行，而不是孤立地保護新老地役權。

（1）點線狀地役權

住宅小區通水役權、生活汙水排放役權、管線鋪設權等點線狀地役權屬於此類。

這種“1+1”的生成模式，基礎條件是“點對點”，並由此擴充套件到線。點有管道與管線的接駁點，線有管道、管線，點與線是不可分離的統一的地役載體。供役地是表現的點，管道、管線一般是埋藏於地下的線，表現的與不表現的地役權也是一個有機整體。點上地表和線上地下地役權應當一併保護。這個問題，也可以運用“固定模式”的辦法來解決。

（2）點面狀地役權

城市商服用地、工礦倉儲用地叢集區域通水役權、生活汙水排放役權、管線鋪設權等點面狀地役權屬於此類。

這種“1+1”的生成模式，基礎條件是“點對點”，並由此擴充套件到面。如果從地役權客體上來分類，此類當屬“點線面狀地役權”。

為什麼要從地役權客體分析轉向地役權主體分析呢？一來，客體上此類地役權確實不多見；二來，上述建設用地的地役權有些特別，單位、個人地役權的功利性不平常。如居住區供役地權利人的供役地對於地役權人基本上是無償取得的。

城市商服用地、工礦倉儲用地叢集區域就不同了，以供役權謀利現象是普遍存在的，如水費加價、電費加價的就比較普遍。居民租用以上權利人變壓器的現象，這在城鄉結合部和郊區也是經常見到的現象。

（3）點線面狀地役權

城市通水網路役權、生活汙水網路排放役權、管線網路鋪設權等點線面狀地役權屬於此類。消極地役權中的紫光線、月光線、風力拋物線扇區權，這些線狀地役權，總體上也可以歸納到點線面狀地役權上來。

城市地役權“1+2”模式，是全城鄉社會最大的一類地役權，主要由特別法、行政法即制度物權法所調整，普通物權法可以為此提供理論基礎。許多人可能會躺在福中不知福，或者沒有感受到宏觀地役權巨大的影響力和模範示範作用。殊不知，這種宏觀地役糟糕了、崩潰了，其他的中小地役權也會樹倒猢猻散，也會發生多米諾骨牌效應，會跟著糟糕、崩潰。

消極地役權“1+2”模式，雖然是不太起眼的無形物地役權，卻是很吃香，從點到線再到面，都可以發現他的蹤跡。考量地役權結構，是以點為基礎，接著順藤摸瓜地考量其線、其面，逐個地解決問題。因為許多人是不掌握建築物標準的，其無形物是不可稱量的，需要測量、光學、氣候和建築等方面的技術資料作補充。

三、注意事項

本條款關於“需役地及其使用權部分轉讓”的規定，法學家的立場、觀點、方法不同，所展示法理的論點、論據也有所區別，文章的繁簡程度也不同。

需役地使用權部分轉讓中的“基本模式”、“N對N模式”和“點線面模式”，既相互聯絡，又相互分別。當一個模式解決不了問題時，再考慮啟用第二、第三個模式試試看。

物權法之地役權法理十分玄妙，是高度濃縮的作品。學習、普及物權法，沒有解析物權法的參考資料，恐怕是難以湊效的。

理解本條款，還要注意的幾個問題。

第一，宅基地上需役地使用權部分轉讓未規定的問題

其一，宅基地使用權實際上是建設用地使用權的一個門類，房屋所有權與宅基地使用權、需役地使用權、地役權也是粘連性的成套權利，形式上與其他建設用地使用權的成套權利是基本一致的。

其二，從物權法第164條開始至第167條，凡是涉及到地役權之類的轉讓、抵押的，都不涉及宅基地使用權。

迄今為止，農村的私人住宅和宅基地使用權等主正物權還沒有進入自由流通領域，需役地使用權、地役權同樣不能進入自由流通領域。所有這些，都是特別法、專門法規定死了的。這種問題肯定要等待時機成熟以後才能統籌解決。

第二，兩種建設用地上需役地部分轉讓是否加工的問題

回答這一問題，應當聯絡物權法第137條關於經營性建設用地使用權流轉的規定，屬於劃撥型的，應當透過公開招標、拍賣、掛牌或者協議方式出讓、轉讓或抵押，需役地使用權轉讓和分別轉讓，也應當透過“加工”的方式進行。否則，國有土地資產流失是非常驚人的。

目前全國各地的建設用地使用權流轉，劃撥型比較出讓型的轉讓差價，每平方米高達數百元至數千元不等。需役地使用權、地役權轉讓，基於其物權粘連性的特徵，肯定會啟動房屋所有權和建設用地使用權的轉讓。

有人故意關閉國有企業，從而賤賣國有土地使用權，造成了更為嚴重的黑市。

第三，禁止和限制建設用地上需役地部分轉讓的問題

禁止和限制建設用地上需役地部分轉讓的問題，於國家土地督察總局肯定是胸中有數的。

對於閒置土地的嚴格管制，不僅是土地使用權和地役權轉讓的問題。而是要對於虛假轉讓土地使用權、炒賣土地、圈佔土地、閒置和浪費土地等非法行為進行執法必嚴的具體措施。

城市房地產管理法第25條規定，超過出讓合同規定動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以上的土地閒置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

這種嚴格的規定，肯定是要動真格的。

相關法律：物權法第166條

相關名詞：

〖需役地及其使用權部分轉讓〗

字數：3888字

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