第675章 當代物權法百科全書小辭典初稿666-2
當代物權法百科全書小辭典初稿666-2
鄉鎮村企業法定不動產集合抵押
一、基本概念
鄉鎮、村企業法定不動產集合抵押，是中國不動產集合抵押之統一的擔保制度的一項內容，也是以建設用地使用權為中心之“房隨地走”或“地隨房走”的“主從合一”、“房地合一”不動產集合抵押制度，並擴及房屋、建設用地使用權的各個子系統的財產或財產權的集合抵押，形成網路化、立體化和整合化的全方位的不動產綜合整合抵押制度。總體上，是農村和鄉鎮建設用地“專地專用制度”的集大成者，也是中國不動產集合抵押制度的一大特色。
鄉鎮、村企業法定不動產集合抵押，主要由所有制制度規範與調整，所有權制度、抵押權制度是法律工具。
物權法第183條規定：“鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的建設用地使用權抵押一併抵押。”
理解上述規定，應當從以下幾個方面來分析。
第一，關於本條款的指導思想。
本條款，是關於鄉鎮、村企業法定不動產集合抵押的規定，也是由上一條款延伸至本條款“法定不動產集合抵押”物件的補充規定。其物件，主要限於農村、鄉鎮企業工礦倉儲用地、商服用地的用途性質，水利設施用地應視具體情況而定。
作為鄉鎮、村企業，根據需要和可能，可以將生產裝置、原材料、半成品、產品等擬定動產集合抵押，從而解決資金短缺、經營困難等。
另外的一個選擇是，鄉鎮、村企業有權選擇“法定不動產集合抵押+擬定動產集合抵押”模式，開創鄉鎮、村企業新局面，從而收到更好的抵押效果。
第二，所有制制度、所有權制度、抵押權制度對於鄉鎮、村企業法定不動產集合抵押共同發揮作用，但從法律關係和法定不動產集合抵押比較起來有許多異同點。
本條款與上一條款主要有幾個異同點。
一是，均為法定不動產集合抵押型別，上一條款可能是泛指各種所有制制度下的法定不動產集合抵押，本條款專指農村集體所有制之法定不動產集合抵押。
二是，均為“房地合一”和“主從合一”的交叉型集合抵押制，實行的都是“房地一致原則”。上一條款法定不動產集合抵押的中心在於“地隨房走”，本條款法定不動產集合抵押的中心在於“房隨地走”。
三是，“房地一致原則”均受擔保物權法和普通物權法、制度物權法串聯法定。上一條款法定不動產集合抵押先同普通物權法相關聯、然後同制度物權法相關聯，本條款法定不動產集合抵押先同擔保物權法相關聯、然後同普通物權法相關聯。
四是，同為法定不動產集合抵押型別，上一條款規定的不僅僅是城市企業的、而且還包括市民自然人的在內，本條款僅僅指鄉鎮、村企業法定不動產集合抵押的在內。
五是，同為法定不動產集合抵押型別，上一條款規定的是一般的法定不動產集合抵押物件，較少受所有制制度的約束；本條款規定的是特殊的法定不動產集合抵押物件，較多受所有制制度的約束。鄉鎮、村企業特殊的法定不動產集合抵押可以參照一般的法定不動產集合抵押辦法實行，但一般的法定不動產集合抵押不能參照鄉鎮、村企業特殊的法定不動產集合抵押辦法實行。
第三，本條款的物權化方針政策是倡導鄉鎮、村企業建設用地所有權國有化。
目前全國的形勢是，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。由於抵押權的實現容易帶來建設用地使用權轉讓的後果，對農村建設用地的抵押不作任何限制，可以出現規避法律，以抵押為名，目的在於將農民組織共有的土地直接轉為建設用地的情況。其中最重要的辦法之一，就是將農村建設用地所有權國有化。
建設用地的統一目標管理，是中國合理利用土地資源、防止過度開發和過度炒作土地及其他不良傾向的重要措施。其中，加強對於鄉鎮、村企業建設用地抵押或轉讓的目標管理，也是不或缺的重要環節。因為其經濟性質不同於農村居民的住宅用地，其產權功能與經濟實用性大大優於農村居民的住宅用地，而與城市的建設用地性質上是同一型別，且城鄉一體化是一種總的趨勢，故必須在全國城鄉統一實施卓有成效的不動產綜合整合抵押制度。
本條款是上一條款的配套條款，故鄉鎮、村企業法定不動產集合抵押的原則精神完全適用於上一條款關於“法定的不動產集合抵押”一般原則和法理邏輯。以建設用地使用權為中心之“房隨地走”或“地隨房走”的“主從合一”、“房地合一”不動產集合抵押制度，是一項堅定不移的大物權化法鎖原則，無論建設用地使用權設定在何方，並不受城鄉二元化區域性條件的影響。
法律規定，城鄉結合部、城鎮郊區和邊遠地區的鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的建設用地使用權抵押一併抵押。這是在“房地合一”基礎上的“地隨房押”原則，即鄉鎮、村企業不動產集合抵押的“地隨房押”的行為準則。由於抵押權的實現會帶來建設用地使用權轉讓的後果，倘若對農村建設用地使用權不作預防限制，可能出現規避法律關於專地專用和不得擅自轉讓土地的規定，以抵押為名，目的在於將農村集體共有的土地直接轉為城市建設用地謀取不正當利益。從嚴控制農村集體共有的土地的轉讓與為農村工業化發展創造條件，在於運用經濟學一般均衡原理和物權法權利義務平衡原理，故亟需對於鄉鎮、村企業的建設用地使用權的抵押作出原則性的規定。
擔保法第36條規定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用範圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的土地使用權同時抵押。”
以上規定的“土地使用權”，實指建設用地使用權，物權法對於這個專用物權詞語作了規範化處理。從擔保法以上的原則性規定中，城市、鄉鎮、村等城鄉的建設用地使用權，已經統一了法律口徑、統一了城鄉物件、統一了專地專用制度、統一了房地合一制度、統一了不動產集合抵押制度，以便於做到城市與鄉村統籌兼顧、農用地使用與建設用地利用統籌兼顧、工業用地與商業用地旅遊用地住宅用地統籌兼顧、國家利益與集體利益統籌兼顧、眼前利益與長遠利益統籌兼顧、土地使用權抵押制度與土地使用權轉讓制度統籌兼顧。
二、一般分析
按照物權法本條款的規定和擔保法第36條的規定，原則上，鄉鎮、村企業不能以集體共有的建設用地抵押，但可以將鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押。鑑於廠房等建築物佔用範圍內的建設用地與廠房等建築物是不可分割的聚合性權利的客觀情況，對於集體共有的建設用地限制抵押的作出了相應的調整：“以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的建設用地使用權抵押一併抵押”。（1）不能單獨抵押，是鄉鎮、村企業不動產集合抵押的零物權；（2）可以一併抵押，是鄉鎮、村企業不動產集合抵押的有物權；（3）鄉鎮、村企業不動產集合抵押的有物權中，也實行“房地合一”的抵押與轉讓原則，主要限於“地隨房押”暨“地隨房轉”的不動產流轉原則，不太適合於“房隨地押”暨“房隨地轉”的不動產流轉原則。
“地隨房押”暨“地隨房轉”，指債務人鄉鎮、村企業因抵押、轉讓廠房等建築物，才能成就建設用地使用權隨之抵押、轉讓。就是說，“先房後地”式的不動產集合抵押暨轉讓符合現行的法律法規，是一種正確的選擇。因為抵押、轉讓廠房等建築物順理成章，所以一同抵押、轉讓建設用地使用權才能跟著順理成章。
“房隨地押”暨“房隨地轉”，假設，指債務人鄉鎮、村企業因抵押、轉讓建設用地使用權，然後成就廠房等建築物隨之抵押、轉讓。就是說，“先地後房”式的不動產集合抵押暨轉讓，不太符合常規。原則上，鄉鎮、村企業不能以集體共有的建設用地抵押、轉讓；即使是在特殊情勢下按照“房地合一”的辦法來勉強抵押、轉讓，也會受到很多條件限制的，成功率是不高的。鄉鎮、村企業的建設用地，不僅受集體經濟組織管制，還受縣級以上人民政府管制，“房隨地押”暨“房隨地轉”的適用範圍，比城市國有土地上“房隨地押”暨“房隨地轉”的適用範圍更加狹窄。只有縣級以上人民政府才有權在特殊情勢下單獨抵押或者單獨轉讓建設用地使用權，其他的任何單位與個人是沒有權利單獨抵押或者轉讓建設用地使用權的。
鄉鎮、村企業法定不動產集合抵押，適用於統一的建設用地“專地專用制度”、統一的“房地合一”與“地隨房押”暨“地隨房轉”制度。這是一個系統工程，會牽涉到很多的法律關係、法鎖關係、物權關係、信託關係和對世關係的。
表面上，鄉鎮、村企業法定不動產集合抵押主要是由擔保物權法來規範與調整的，殊不知，離開了制度物權法的規範與調整，再好的擔保物權技術也會功虧一簣。規範與調整擔保物權法的，主要是擔保法、擔保法司法解釋和半部物權法，而具體到建設用地和農用地“專地專用制度”和“房地合一”與“地隨房押”暨“地隨房轉”制度方面，牽涉到200多部法律、法規、條例、條令、規章制度，這些制度物權法，是現行整個擔保物權法系的200多倍的能量。況且農村集體主體不清、產權不清特別是土地產權模糊的情勢長期存在，鄉鎮、村企業不動產集合抵押的命題比城市不動產集合抵押的命題更加難解，現行的辦法是加強控制法、加強限制法等措施來解決淺層次上的問題。
鄉鎮、村企業法定不動產集合抵押，是向鄉鎮、村企業不動產集合轉讓的過渡形式。本條款的規定似了未了，需要結合相關的後續條款來加以整體把握。本法第201條有了補充規定：“……以鄉鎮、村企業的廠房等建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押的，實現抵押權後，未經法定程式，不得改變土地所有權的性質和土地用途。”目的在於加強土地管理，不得違反專地專用的管理制度。
相關法律：物權法第183條
相關名詞：
〖鄉鎮村企業法定不動產集合抵押的性質〗
字數：3888字
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