當代物權法百科全書小辭典初稿1...

當代物權法百科全書小辭典初稿18-1

不動產

一、基本概念

不動產，是指依自然屬性、地理屬性、人工改性或者法律規定不可移動的土地、土地定著物、土地附著物，以及與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地不能分離的其他物。因其具有不可移動性與易識別性、長久或者永久耐用性、物理異質性或自然構造特異性、數量有限性與難以再生性、用途特殊性與多樣性、社會供給的有限性、物權受限性與物權交融性、容易保值增值和複合不動產的特性、弱窄的流通渠道特性等諸多特徵，遂成為財產權中最重要最突出的一類相對固定的權利，亦成為財產權法與物權法中最複雜多型的一類嚴整型支配權。

土地、房屋等不動產，是國家、集體、私人和其他人最大宗或者最重要的財產，具有使用期長、用途多樣、易保值增值和公益性、共益性、自益性、他益性容易交叉等特點，因此應當綜合運用所有制制度、所有權制度、用益物權制度和擔保物權制度統一規範與調整。不動產不僅僅是普通物權法和擔保物權法重點控制的物件，而且還是制度物權法包括政策物權法重點控制的物件。登記生效和屬地管轄與保護，是不動產權利設立、變更、轉移、消滅的共同特點。

根據需要和可能，將不動產或者動產作為生產資料、生活資料以及收藏品、保值品等，由此產生動態平衡的或者靜態平衡的物權關係、法鎖關係、合同關係、信託關係、排他關係、對世關係和法律關係，使得物的保護與物的利用方面都有法律保障。其中，不動產物權比動產物權更加複雜而多型，受制度物權法規範與調整的範圍和力度相當大，物權化方針是從嚴控制；大多數動產較易自由流通，受制度物權法禁止與限制的品種數量較少，物權化方針是從寬處理。

（一）不動產的自然特性

不動產的自然特性，是指不動產作為自然物或者明視訊記憶體在物的特性，據此可以最直觀地與其他種類的財產或者財產權區分開來。

1.不可移動性與易識別性。又稱位置固定性或者區位明顯性，即地理位置固定不可隨意移動、物的大小稜角形狀明顯且易識別。這是區別於動產的最常見的判定辦法。

2.長久或者永久耐用性。不動產一般而論不是一次性消費品，房屋一般是長久耐用品，土地一般是永久耐用品。土地不因使用或放置而損耗自然物，不汙染破壞就不會毀損，絕大多數土地可以重複使用數十億年；房屋不遭受地質災害、人為破壞，也可以使用數十年至數百年。

3.物理異質性或自然構造特異性。不動產均具有一定的重力或者磁力、化學元素、面積、體積和位置上的差別，還有利用程度差異、權利差異和物權關係差異等。

4.數量有限性與難以再生性。雖然土地面積是廣袤的和觸手可及的，然而真正的有效供給量仍然是有限的。人口爆炸性增長而整個地球的土地面積是一定的，建設用地、農用地和荒地的供給總量及有效供給量難以滿足人口增長、建設發展的客觀要求。土地、河流等自然資源汙染嚴重或者嚴重破壞後，就難以再生或者根本無法再生。

（二）不動產的社會特性

不動產的社會特性，是體現人們之間的社會關係、經濟關係或者物權關係的特性。法律規範與調整的範圍，是在尊重不動產自然特性的基礎上再綜合考量不動產的社會特性。

以土地為代表的不動產，社會總需求與社會總供給方面的宏觀調控，公益的、共益的和私益的、他益的地產權的一般均衡，僅僅由普通物權法、擔保物權法來規範與調整是遠遠不夠的，很多時候需要由制度物權法來規範與調整。不動產極具獨特的自然特性和社會特性，極具魅力的經濟價值與物權價值，極具複雜的社會關係、經濟關係或者物權關係，客觀上需要一系列專門化的法律來進行統籌兼顧和嚴格規範。

1.用途特殊性與多樣性。土地可以列為農用土地、建設用地和備用荒地，還可以列為公益土地、共益土地、私益土地、他益土地，還可以分為有償使用土地和無償劃撥土地。其中，土地的公共特性或者共享權利的特性是主要的社會特性，在各類財產中最為出色。《全國土地分類（試行）》中分為一級、二級、三級土地共168種，每一地種中也有多個用途。

2.社會供給的有限性。絕大多數土地是經過政府機構主導才供給社會的特定人員使用的，由於城鄉土地的供應量不足，加上土地的沙漠化、貧瘠化、災害化、荒蕪化和汙染化的不斷髮生，社會總供給不能滿足社會的總需求。科學規劃、合理利用土地，平衡建設用地與農用土地的用地矛盾，平衡各利益階層之間的權利與義務關係，是長期一貫制的基本的國策和物權化方針。

3.物權受限性與物權交融性。以土地為基礎的不動產，受法律限制條件最多並且是受限制程度最高的。基於土地資源共享及其公益性、共益性和地塊銜接關聯性考量，需要以各種政策物權或者制度物權來加以規範與調整，以便於運用系統工程原理和一般均衡原理來進行統籌兼顧。不動產具有經久耐用性、易識別性和不容易滅失性等特徵，所有權成立後，根據具體情況選擇性地設立用益物權、用益權、單一使用權、享用權，並且各級物權中亦可設立制度信託物權或者一般信託物權，從而實現不動產的合理利用和物權關係的縱橫選擇。

4.容易保值增值和複合不動產的特性。不動產有著良好的自然特性、物理特性、顯形特性和經濟特性、物權特性，很適合於投資、消費、收藏和保值增值。所謂保值增值，是從不動產的使用價值、利用價值、作用價值和物權價值的各個方面的價值來保值增值的，不是單純地從經濟價值來單方面衡量的。很多不動產實際上是雙重不動產，房屋不動產和土地不動產往往是聯絡在一起的複合不動產，土地與地上的定著物、附著物、構建物和作物，形成了使用權與地上權、地表權、地下權、地役權等一整套權利，每一種權利都可以在一定的條件下保值增值。

5.弱窄的流通渠道特性。受制度物權法諸多條件限制和交換代價過高、難以變現、不可移動與區位固定、經久耐用、以租代售等條件影響，導致不動產的買賣流通渠道弱小狹窄。目前，商品房的流通渠道沒有多少限制的，集資房、農民在宅基地上的自建房和公寓房、政府解困房等房屋的流通渠道受到限制，劃撥地上的房屋、建築物的流通也有一定程度上的限制。至於土地使用權的抵押、轉讓，受制度物權法限制的範圍更加廣泛。

6.價值量大與奇貨可居。與一般物品相比，不動產不僅單價高，而且總價大。有時候，經過開發商的盤活，可以將不毛之地變成黃金寶地，甚至於炒作成寸土尺金。城鄉土地開發利用大潮中，各地公開拍賣、出讓的地王不斷湧現，地方政府因此而獲得非常可觀的土地出讓收入，但無疑大大加重了開發商和消費者的負擔。

7.地方保護主義與長期保護。不動產的設立登記、變更登記和登出登記都在不動產的所在地登記機構進行，發生權屬爭議的仲裁、裁決也在不動產所在地的司法機構進行。總之，不動產權益的保護，按轄地實行地方保護主義程式。不動產的合法權益，很多是長期保護和永久性保護的，或者是不受或者少受訴訟時間限制的，這一點也與動產的法律保護有明顯的差異。

二、其他類別的不動產

關於不動產的劃分，各個國家是基本相同的，但也有例外情形。另外，在後現代社會中，可能存在一些特殊的不動產，往往有更高的物權價值或者文化價值，應當引起人們高度重視。

1.特定的動產擬定為不動產

國際上並不是單純地把是否可移動、移動是否造成價值的貶損作為界定動產與不動產的唯一標準，而是以是否屬於登記與重點保護物件、所有權主客體是否緊密統一，綜合考量物的價值大小、物權變動的法定要件等因素，對於特定的動產擬定為不動產。譬如，航空器、船舶、機動車輛等，國際上通行將其界定為不動產。

2.可變的不動產

可變的不動產，亦稱之為反不動產，指某些地上附著物、定著物在人的主觀能動性作用下，能夠由不動產變成動產，但不影響到物的價值或者物權的價值。果園果樹上的果實摘下後，地上成熟的林木竹木砍伐後，莊稼地裡的作物收割後，均由不動產改變為動產，實指農作物由不動產改變為動產。

3.派生性不動產

人的智慧作用於含有智慧財產權的不動產，賦予該不動產以某種加權的方式來提升經濟價值、文化價值、科學價值、觀賞價值或者物權價值，就稱之為派生性不動產。由智慧財產權法等專門法規範與調整。所謂派生，就是某一事物在人的智慧作用下產生新的不同凡響的新事物，能夠滿足人們某種特殊需要，因而創造出高、新、尖、奇、特、優、異的新產品新工藝。

派生性不動產，是無形資產外加有形資產的雙重財產權，重點是無形資產的財產權。財產關係人，除了智慧財產權人以外，還有信託或者下家智慧財產權人、生產商、經銷商和消費者。這種特殊不動產的財產權關係與物權關係更加重要、更加複雜。各國物權法並沒有專門開闢“派生性物權”的篇目，僅僅靠著作權法、專利法、註冊商標法等專門法來規定，顯得很呆板、乏味，沒有層次感、立體感，其法律效力肯定是不盡人意或者大打折扣的。

派生性不動產，一般是指外觀設計、實用設計、專利設計等智慧財產權在建築物、構建物上產生的新型實用技術產品。擁有智慧財產權的雕塑、紀念性建築、標誌性建築、宗教文化建築、文物建築等不動產，均為派生性不動產。主要側重於文化價值、科學價值、觀賞價值或者物權價值，兼顧經濟價值。若干年後，某些派生性不動產可以升級為文物不動產，身價驟增。

4.文物不動產

文物不動產，即不動產文物。指具有一定考古價值、復古價值、紀念價值、科學價值、人文價值的古建築物、古構建物、古窯址、古墓園、古文化遺址，由國家和地方的文物保護法等專門法規範與調整。

5.不動產別稱產業權

在宋代，不動產主要指田宅，謂之產（田產）、業（宅業），所有權人為業主。除此之外的就是動產，動產所有權又稱物主權。及至現在，新詞彙有“物業”、“物業公司”和“物業管理（處）”等，專指居民小區（小院）的不動產與動產管理以及居住人員的安全保護。

相關法律：物權法第2條

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字數：3888字

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