第548章 當代物權法百科全書小辭典初稿540-1
當代物權法百科全書小辭典初稿540-1
現行的土地出讓金制度
現行的土地出讓金制度是在多年來的經驗教訓基礎上總結出來的一套行之有效的辦法。在加強土地出讓金徵管的前提下，不斷完善市場機制、收支透明機制、反腐倡廉制度。許多人大代表、政協委員和專家學者對此提出了許多寶貴的建議。相信現行的土地出讓金制度與發展前景會向更好的方面轉化。
一、現行的土地出讓金制度
1．加大土地出讓金的首次徵繳比例
2010年3月國土部《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》中規定“開發商交付的土地出讓金不得低於出讓價的20%”的規定僅僅相隔3個月以後，再次加大調控力度。國土資源部總規劃師胡存智指出，土地出讓價不低於當地基準地價的70%，競買土地出讓金不低於出讓最低價的30%。
招拍掛牌出讓土地的，由三個月前的最低額度的20%很快提高了10%。協議出讓的，以及由劃撥土地轉為有償使用土地的，土地出讓價不低於當地基準地價的70%。
一種意見認為，國土部把土地出讓金再提10%，主要是考慮到土地調控效果不大、合同違約情況嚴重和土地空置嚴重、地價上漲過快。儘管樓市調控，開發商面臨銷售困難的局面，但仍有不少房企拿地的速度沒有減慢。他指出，房企拿地儲備過多，可能會導致炒地等現象。!F1Q2．縮短原來的60日內交付的期限
1990年城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第14條規定，“土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，並可請求賠償。”這是關於“60日內限期”的規定。
2010年3月中旬，國土資源部下發的《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》中規定：開發商交付的土地出讓金不得低於出讓價的20%（6月份提高到不低於30%）。土地出讓成交後，必須在10個工作日內簽訂出讓合同；合同簽訂後1個月內，必須繳納出讓價款50%的首付款。明確了要求籤訂出讓合同的期限和1個月內首付款的比例。
一種意見認為，10%的土地出讓金的提高幅度，表明土地市場將作進一步調控，這將再度增加開發商的資金鍊壓力。一種意見認為，開發商拿地成本增加，會促使開發商未來拿地謹慎，透過囤地居奇的投資商將失去市場。有資金優勢和土地優勢的開發商聯姻，將是開發企業併購的最佳模式。可以判斷，土地出讓金的提高將敦促未來的開發企業逐漸由暴利企業變為正常經營的企業。新
3．將地下建築也列入土地出讓金的徵繳範圍內
廣州市房管局5月中旬公佈廣州將調整土地出讓金計收政策，新的計收標準將於2010年7月1日起執行。以前地下建築不用算容積率，更不用繳納出讓金，而以後地下建築也要計收土地出讓金了。至於怎麼具體個收取法，目前還沒有正式公佈，但有了規定的意向，開局是良好的。
按照物權法的規定，土地的權利包括地表權、地上權和地下權三大組成部分。如果僅僅收取地表權、地上權兩方面的土地出讓金，顯然是不夠的。而且某些大型建築物的地下停車場、地下商場出售以後的利潤遠高於房屋出售的利潤，有的甚至於出租作其他用途的效益也不錯。廣州市的新規定看起來是新鮮的，其實早已應當這樣辦理的。廣州市這種做法成熟以後，肯定要向全國推廣。因為有物權法“三地權”基礎理論墊底，有關部門的底氣更加充足了。
一種意見認為，新的計收政策旨在改變過去對歷史上協議出讓的土地補繳標準偏低，客觀上誘導開發企業拿地後有調增規劃容積率的衝動。房地產專家表示，根據新的計收政策，有的地塊或將補繳地價增加數倍。
二、土地出讓金調控的發展力度
國土部近年接連出臺了幾個重要檔案，打了一套房地產調控的組合拳，其力度不可謂不小。
1．對地方政府加強監控與懲戒力度
長期以來，地方政府為了完成招商引資的政績，毫無原則地優惠優惠再優惠，一再緩收、少收土地出讓金，不按時按量向中央財政上交應當上交30%比例的土地出讓金。有的地方官員與開發商沆瀣一氣，上下其手，進行違法亂紀的罪惡活動。許多土地調控政策，到了地方上就被束之高閣，根子就在於地方政府的不作為和亂作為。
2010年6、7月份以來，國土部聯手銀監會密查全國1436宗閒置土地，矛頭直接對準地方政府。其實類似問題是年年有年年犯，國土部如審計署一樣，成為弗弗西斯似的永遠無止境的勞役者。按理說，國土部和國土督察總局的職權應當不小了。問題在於，對於那些嚴重違法亂紀的犯罪分子，應當以什麼樣的懲戒辦法和力度來對付他們。當然，這不是物權法所要討論的內容，也只好點到為止。
2．土地出讓金的用途管制
關於土地出讓金的用途管制，有些老規定已經不太適合新形勢的發展了。
2004年財政部發布《用於農業開發的土地出讓金收入管理辦法》將土地出讓金的支出僅僅用於農業土地的開發上，似乎有舊思維侷限性之嫌。人們不得不懷疑，地方政府將土地出讓金中這些收集起來，真的會老老實實地“用於農業土地的開發上”嗎？就算是這樣，會不會成為變相挪用土地出讓金的藉口？還不如將這些錢直接發到農民手上，用於解決他們生產、生活中的困難和燃眉之急。
另外，城鎮裡頭許多地方是沒有農業土地的，即使是有一些，相隔三五年就被城鎮建設徵收了，用於農業開發還不如用於商業開發。大城市裡頭，更是沒有必要“用於農業土地的開發上”。2010年3月份，有全國人大代表建議，各地的土地出讓金，應當拿出90%建廉價保障房。筆者認為這個主意是很中肯啟的。
《管理辦法》規定，土地出讓金用於農業土地開發的比例，……按各市、縣不低於土地出讓平均收益的15%確定。
根據2004年制定的《土地出讓平均純收益標準》得知如下：
土地出讓平均純收益標準
單位：元\/平方米
等別一二三四五六七八九十十一十二十三十四十五
標準160125105907565595347413530252015
一線城市土地平均純收益等別劃分
一等：
上海：黃浦區、盧灣區、徐彙區、長寧區、靜安區、普陀區、閘北區、虹口區、楊浦區
二等：
北京：東城區、西城區、崇文區、宣武區、朝陽區、豐臺區、海淀區、石景山區
上海：浦東新區
三等：
廣州市：越秀區、東山區、荔灣區、海珠區、天河區、芳村區、白雲區
深圳市：福田區、羅湖區、南山區、鹽田區
四等：（略）
注：
北京市的區名，2010年合併更名的有：東城區與崇文區合併，取名為“東城區”；西城區與宣武區合併，取名為“西城區”。
廣州市的區名，2005年已經將越秀區與東山區合併，取名為“越秀區”；荔灣區與芳村區合併，取名為“荔灣區”；
事過6年以後，情況有了很大的變化。各個城市的“地王”不斷湧現，不斷地重新整理純收益的紀錄。以廣州市珠江新城為例，2003年以前地價最低才2380元\/平方米，現在住宅和商業的地價已經高達1。5萬元\/平方米了，翻了六番。又如珠江新城地區住宅基準地價為4804-5191元\/平方米，拍賣價最高達1。5萬元\/平方米；大學城住宅基準地價為3016-3078元\/平方米，大學城最高住宅地塊的樓面地價是9500元\/平米。買房，
三、未來土地出讓金調控的發展前景
未來土地出讓金調控的發展前景，將會隨著形勢的發展而發展，更大程度地充分發揮經濟槓桿和物權化槓桿作用，理順中央政府與地方政府的利益關係，將有限的資金著重地用於解決住房權等民生問題，公開出讓土地方式更加透明與合理。與此同時，努力解決房地產市場泡沫傾向與虛火現象，更加徹底地解決空手套白狼、圈地運動、大量閒置土地、大量拖欠土地出讓金現象，對於截留、挪用、貪汙、哄搶、私分、破壞國家的土地出讓金的各種違法犯罪分子的打擊力度會進一步加大。
未來土地出讓金調控的發展前景應當是這樣的：
第一，土地出讓方式的轉變。
未來土地使用權拍賣、招標為主，掛牌、協議為輔，土地出讓金走高不走低。
由劃撥土地改變為公開出讓土地的，將可能一律採取土地使用權拍賣、招標的方式出讓。
法學界於物權法草案討論修改時指出，現在雖然已不提倡協議出讓，但目前在以出讓方式取得的建設用地使用權中，約百分之七十五是透過協議取得的，如工業開發區用地基本上都是採用協議出讓的方式。
北京市2002年頒佈了《關於停止經營性專案國有土地使用權協議出讓的有關規定》，規定以下三種情形可以採取協議方式：（1）綠化隔離帶專案、小城鎮建設專案、危舊房改造專案以及重大建設專案中的經營性專案用地，因和其他非經營性專案確實不可分割，而不能進入市土地交易市場公開交易的專案用地；（2）屬於規劃為高科技、工業用途的經營性專案用地，確需協議出讓的；（3）市政府批准的其他經營性專案用地。
第二，土地出讓金用途的轉變。
徵收農村土地的，土地徵收補償費直接發到農民手上。土地徵收補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷費等補償金、社會保障金將會大幅度增加。所有這些經濟補償金，主要從土地出讓金上列支，並可逐步取消意義不大的所謂的“用於農業土地的開發金”。
徵收城市土地的，對於自有房產所有權人的土地使用權給予適當補償，並保障其相應的居住權。徵收城市土地的土地出讓金，一部分用於城市居民經濟適用房、政府廉價保障房、政府廉租房的建設；一部分用於增加企業退休人員的退休金。
第三，土地出讓金的財政分成比例需要改變。
目前土地出讓金7：3的比例分成仍然可以調整，最好是8：2的比例。許多地方政府窮得叮噹響，中央財政的錢多得不得了，也不知道怎麼花。
分稅制以來，一向是財權上移、事權下移，地方政府叫苦不迭。農村土地被徵收，土地補償、農村社保、困難救濟、基本建設等等一大攤子前前後後的重擔全部落在了地方政府的肩上。中央財政並不管多少事，只是坐收漁利。
相關法律：物權法第141條
相關名詞：
〖土地出讓金〗〖土地出讓制度物權化〗
字數：3888字
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