第549章 當代物權法百科全書小辭典初稿541-1

當代物權法百科全書小辭典初稿541-1

建築物所有權

一、基本概念

1．定義

建築物所有權，全稱為建築物、構建物及其附屬設施所有權，別稱為房屋所有權，是全部不動產和動產物權系列中最為核心的物權之一。因其所有權與土地使用權緊密聯絡在一起，實為不動產複合型物權。因土地資源的稀缺性、不可再生性、建設用地的珍貴性、土地使用的耐久性、無與倫比的升值屬性，與建築物的實用性、緊缺性、耐久性、經濟性、財產安全性等一系列優異特徵的綜合經濟指標，促使建築物所有權成為最具實用性、最有物權價值份量的物權之一。

此項規定，由所有權關係法、不動產關係法、不動產登記法和建設用地與建築規劃法統一規範與調整，但違章建築不受法律保護。物權的變更需遵守房地一致的原則。這裡仍然是所有制關係法決定了所有權關係法。

民事主體的建築物所有權，是可生產、流通、交換、分配、享用、消費的建築物所有權，分為自建式建築物所有權、他建式建築物所有權兩大型別。至於繼承式、贈與式、交換式和租賃式、借用式、享用式、抵押式等型別的建築物所有權，是從以上兩大型別中派生出來的流通式、交換式、分配式、消費式建築物所有權。

2．建築物

建築物，指用磚塊、水泥、石灰、沙礫或鋼筋混凝土和裝飾材料等建築材料建築而成的、與人們生產生活密切的不動產固定物，如房屋、廠房、商鋪、寫字樓、道路、橋樑、隧道、水壩等不動產。

構建物，指用磚塊、水泥、石灰、沙礫或鋼筋混凝土和裝飾材料等建築材料建築而成的、與人們生產生活間接相關的不動產固定物，如水塔、煙囪、鍋爐房、籃球場、防空洞、軍事設施等不動產及其附屬設施。一般而論，構建物可以當作建築物附屬設施的代名詞。

房屋，城市房地產管理法的解釋為：是指土地上的房屋等建築物及構建物。

附屬設施，指與主體建築物及構建物配套工程的設施。如房子的配套工程有院牆、道路、管線、車庫、電梯、樓道、防空洞、籃球場、文體室等配套設施。

城市房地產管理法第25條規定，房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設。

二、一般分類

1．自建式建築物所有權

（1）民事主體的自建式建築物所有權

自建式建築物所有權，又稱自設式建築物所有權，指建築物所有權人的建築物、構建物及其附屬設施是自己設計建設，自己設立並享有建築物所有權，並對依法取得的建設用地享有使用權。

本條款“建設用地使用權人建造的建築物、構建物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人”的規定，就是屬於自建式建築物所有權。在出讓土地上形成的自建式建築物所有權，稱之為“出讓地自建式建築物所有權”；在劃撥土地上形成的自建式建築物所有權，稱之為“劃撥地自建式建築物所有權”。

其自身的物權架構是“自己取得的建設用地使用權（用益物權）+自己建設的建築物所有權”。

（2）國事主體的自建式建築物所有權

國家機關和國有企事業單位的自建式建築物所有權，是常見的自建式建築物所有權，統稱為“國家制度信託的自建式建築物所有權”，也分為“國家制度信託的出讓地自建式建築物所有權”和“國家制度信託的劃撥地自建式建築物所有權”。其自身的物權架構是“國家土地制度信託所有權兼國家建設用地使用權+自己建設的建築物（制度信託）所有權”。總之，這種自建式建築物所有權，以及建設用地使用權，外表上是與一般民事主體的自建式建築物所有權一模一樣的，而本質上是不同的。

國家機關和國有企事業單位的財產是全民所有的財產，而真正的財產所有權人是全體人民，國家機關和國有企事業單位是制度信託所有權人。因為建設用地是國家的，建築物所有權也是國家的，並且因為他們都是制度信託所有權人，故建設用地所有權、建設用地使用權、自建的建築物所有權都是國家的，並且物權架構是“國家土地制度信託所有權兼國家建設用地使用權+自己建設的建築物（制度信託）所有權”。

制度信託所有權，亦稱制度化定型化信託所有權，是律定的信託所有權，即依據物權關係發展規律確定的信託所有權。這種信託所有權不一定需要合同約定，也不一定需要在法律中明文規定，但需要依據物權關係的發展規律來確定。一般的信託所有權，則需要依據合同約定來行使。

制度信託建設用地使用權，是制度信託所有權中存在的制度信託建設用地使用權，其物權主體屬相與制度信託所有權的屬相是一樣的。與建築物制度信託所有權結合起來時，重心落在制度信託建設用地使用權上。

2．他建式建築物所有權

（1）民事主體的他建式建築物所有權

他建式建築物所有權，又稱後設式建築物所有權，指權利人透過流通、交換、分配、享用、消費等領域或者贈予等辦法取得的建築物所有權。建築物、構建物及其附屬設施不為自己所建，建設用地使用權也不是直接從國家取得，而是透過一定的途徑輾轉取得。國有土地上的他建式建築物所有權，對於民事主體而言佔大多數比例。絕大多數新業主是沒有資格與能力取得國有建設用地自己建設房屋的，只能透過購買房屋取得建築物所有權。

本條款“但有相反證據證明的除外”的規定，可能暗含了“他建式建築物所有權”。在出讓土地上形成的他建式建築物所有權稱之為“出讓地他建式建築物所有權”；在劃撥土地上形成的他建式建築物所有權稱之為“劃撥地他建式建築物所有權”。

以上是一般民事主體的自建式建築物所有權，其自身的物權架構是“購買或者意外取得的建設用地使用權（用益物權）+購買或者意外取得的建築物所有權”。

意外取得，包括繼承式、贈與式、交換式和享用式、抵押式取得的建築物所有權並建設用地使用權。租賃式（收益租賃權）、借用式（使用租賃權）建設用地使用權，以及建築物收益租賃權、使用租賃權等，是從“他建式建築物所有權”派生出來的用益物權、用益權或佔用權、單一使用權。按照物權法“一物一權主義基本原則”推定，“自建式建築物所有權”的所有權人不能成立自相矛盾的物權。如自己是建築物出租人、又是建築物承租人，自己是建築物所有權人、又是建築物用益物權人等，這是不可能存在的“一物多權主義”傾向。

（2）國事主體的他建式建築物所有權

國事主體的他建式建築物所有權，統稱為“國家制度信託的他建式建築物所有權”，也分為“國家制度信託的出讓地他建式建築物所有權”和“國家制度信託的劃撥地他建式建築物所有權”。其自身的物權架構是“國家土地制度信託所有權兼國家建設用地使用權+他人建設的建築物（制度信託）所有權”。

總之，這種他建式建築物所有權，以及建設用地使用權，來源比較複雜，可存在的情形是：

一是外部物權交換的他建取得。如一般民事主體的物權人從國家取得建設用地使用權建造建築物，把部分建築物、構建物及其附屬設施所有權移交給國家機關或者國有企事業單位。

二是內部物權交換的他建取得。如某甲國家機關或者國有企事業單位從某乙方國家機關或者國有企事業單位取得建設用地使用權建造建築物，把部分建築物、構建物及其附屬設施所有權移交給某乙方國家機關或者國有企事業單位。

理論上甲乙兩個國事主體都是國家法人制度信託所有權人，但國家財政分稅分益制的緣故，雙方之間進行了土地、建築物兩種不動產物權的交換，一方是出讓建設用地使用權交換取得建築物所有權，一方是出讓建築物所有權取得建設用地使用權。

三是其他形式的他建取得。繼承式、贈與式、其他交換式和享用式、抵押式、罰沒或者剝奪式等方式取得他人建設的建築物，都是會發生的取得方式，其中罰沒或者剝奪式是“意外取得”的一種最主要的形式。如當事人違反法律規定搞違章建築，違反法律規定和合同約定圈佔、侵佔、閒置國家的建設用地等等，一旦被當地政府罰沒，相關的建築物就成了國家的了，建設用地使用權被無償收回了。

罰沒或者剝奪式，不僅僅是針對一般民事主體的，對於違法亂紀的國有企事業單位也是同樣地制裁的。國家土地、房屋主管部門代表國家行使一級制度信託所有權，對於二級制度信託所有權人即國有企事業單位有處罰權、沒收財產權。高階一級制度信託所有權人（即上級人民政府）對於低階一級制度信託所有權人（即下級人民政府）同樣地具有處罰權、沒收財產權。

三、注意事項

解讀本條款，特別需要注意以下幾點：

第一，中國物權法與西方國家物權法體例不一樣，分析方法迥異。中國物權法有“私法”和“公法”兩方面內容的揉合，國家、集體與私人的物權拼湊在一起，增加了分析的難度；西方國家物權法很少有“公法”方面的內容，絕大多數條款是作為私有物權來對待，分析起來較少分岔。

第二，中國物權法與西方國家物權法的“公有”概念不一樣。中國的“公有”概念包括了國家、集體兩種型別的物權主體，西方國家的“公有”概念僅包括國家。

第三，土地所有權制度不一樣。中國物權法的建設用地所有權全部定位為國家所有，西方國家物權法的土地所有權以私有為主，民法中的土地所有權，一般指私人的（包括私有、股份公司單位）的土地所有權。

第四，關於制度信託所有權、使用權、用益物權等，這是中國物權法無法迴避的嚴重問題。整個大陸法系的物權法的問題很多，所有權、用益物權、用益權、使用權等概念含混不清是長期存在的。

更有甚者，大陸法系不重視信託物權尤其是不重視制度信託物權，成為一大通病。英美法系重視信託物權。

國家即全民所有制物權主體是十分特殊的物權主體，全部的物權DNA都是制度信託物權型別的。如國家的建築物所有權、國家的建設用地使用權，表面上是與其他物權主體的是一模一樣的，而其設立、變更、轉移、保護、限制、規範、消滅等過程與一般物權主體肯定存在很大的的差異，無論是採取計劃經濟、市場經濟或者其他什麼手法來衡量，萬變不離其宗的。

相關法律：物權法第142條

相關名詞：

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字數：3888字

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