第550章 當代物權法百科全書小辭典初稿542-1

當代物權法百科全書小辭典初稿542-1

廣義的建築物所有權公式

本條款的核心內容，即解讀建築物所有權的概念。因為建設用地是國家的，必然導致國有的建築物所有權與非國有的建築物所有權的物權模式差別，且國家的制度信託所有權的物權地位、物權價值和集體的制度信託所有權的物權地位、物權價值也是不相同的。

物權法第142條明確規定：“建設用地使用權人建造的建築物、構建物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。”

以上規定，表達了以下幾層意義。

第一，自建的建築物、構建物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人。

本法本條款規定的建築物所有權，是簡單取得或者說原始取得的建築物所有權。建築物所有權人在取得建設用地使用權後，自行設計、自行建造建築物、構建物及其附屬設施，用於自己的生產、生活，比其他建築物所有權的設立或取得簡單了許多。

中國實行的是土地統一管理制度、建築物統一管理制度和建設用地與建築物統一管理制度。各種土地的用途，各種地表權、地上權、地下權和地役權的統一管理，必須全面落實到建築物高度、寬度、深度和用途上的統一管理。無論是享用型土地使用權、建築物，還是有償使用型土地使用權、建築物，或者是其他什麼型別的建築物，均依法限高、限寬、限深、限權利。對於任何權利人、義務人、責任人均適用於同一法律尺度和同一建築物公式。

第二，自建的建築物、構建物及其附屬設施的所有權必須是合法合規和符合國有建設用地使用權合同規範的。

關於建築物等所有權的取得，根據物權法第30條的規定，合法建造房屋的，自事實行為成就時取得建築物所有權。城市房地產管理法將建築物、構建物及其附屬設施的所有權統稱為“房屋所有權”。這裡將“房屋所有權”簡稱為“建築物所有權”，囊括了建築物、構建物及其附屬設施這三種不動產所有權。

本條款規定“但有相反證據證明的除外”表達了幾層意思：

一是，建設用地使用者所取得的建設用地使用權表面上是合法的，所建造的建築物、構建物及其附屬設施表面上是合法的，但實際上的投資人是國家機關工作人員及其近親屬。國家早已有明文規定，禁止各級領導幹部及其近親屬經商辦企業，但有的人仍然採取託名或者隱晦曲折的形式規避黨紀國法，實際上的投資人和受委託的投資人取得的建設用地使用權和建築物所有權，只能算作名義上的或者說虛假的權利。另外，建設用地使用者所取得的建設用地使用權和所建造的建築物、構建物及其附屬設施，採取假姓名、****、假戶籍、假國籍、假工商營業執照、假公章、假批文等虛假手段取得的和建造的，所取得的建設用地使用權和建築物所有權，只能算作名義上的或者說虛假的權利。

二是，建設用地使用者所取得的建設用地使用權部分是合法的，所建造的建築物、構建物及其附屬設施部分是合法的，但部分不是合法的。建設用地使用者取得建設用地使用權後，不按照合同約定交付土地出讓金等費用和稅費，住宅以外的建設用地使用期屆滿後未續期，違反專地專用政策規定等，所取得的建設用地使用權和建築物所有權，只能算作名義上的或者說虛假的權利。

建設用地使用者取得建設用地使用權後，不按照合同約定隨意加高、加寬、加深建築物、構建物及其附屬設施，或者擅自佔用綠化面積增加容積率等，所建造的建築物、構建物及其附屬設施部分是合法的，但部分不是合法的。

三是，典型的“但有相反證據證明的除外”。

建設用地使用者取得建設用地使用權，建造的建築物、構建物及其附屬設施，沒有走法律程式，沒有經過市、縣級以上人民政府房地產、規劃等主管部門批准，沒有取得建設用地使用權證，或者取得建設用地使用權證後不符合本地區的土地規劃，就擅自建造違章建築，所建造的建築物、構建物及其附屬設施全部是非法的。

違章建築，這在農村地區特別是在城鄉結合部、城市郊區出現的事件是最多的。農民組織利用自己的建設用地使用權、宅基地使用權自建的建築物、構建物及其附屬設施，許多是未經土地規劃部門許可使用土地、建造房屋的，違章建築現象非常嚴重。也有一些擅自利用農用土地改為建設用地、建造房屋的，問題更加嚴重。

第三，農民組織利用自己的建設用地使用權、宅基地使用權，自建的建築物、構建物及其附屬設施的所有權應準用本法本條款的規定。

全國的建設用地是統一規劃、統一規範與調整的。因此，農民組織利用自己的建設用地使用權、宅基地使用權，自建的建築物、構建物及其附屬設施的所有權應準用本法本條款的規定。

本法所謂“建設用地使用權”，包含國有的、農民組織的、農民家庭的各種建設用地使用權，一般適用於同一法律關係。

連中央政府都不能搞特殊化、特權化，農民組織和個人肯定不能例外。

二、廣義的建築物所有權公式

[總公式]

廣義的建築物所有權=狹義的建築物所有權+建設用地使用權。

以上物權法公式，說明瞭建築物所有權始終是與出讓、劃撥或者享用的建設用地使用權成為並蒂蓮的。沒有建設用地使用權，建築物所有權便成為空中樓閣，或者成為虛權；違章建築的所有權，包括違法用地、違法建築所產生的建築物所有權是無效的，不受法律保護。

建設用地使用權是不是有物權級別的區分？如果有，很有可能可以分離出以下兩個公式：

[公式1]

民間廣義的建築物所有權=民間狹義的建築物所有權+民間建設用地使用權=建築物所有權+建設用地用益物權。

民間，是指除政府投資或者國有企事業單位投資建築物以外的投資者，不論是否集體、集體成員的投資者均為民間投資者。民間投資者所取得的廣義的建築物所有權和狹義的建築物所有權，均為普通的所有權；所取得的建設用地使用權，是用益物權型土地使用權（租賃房地產者除外）。

[公式2]

國家制度信託廣義的建築物所有權=國家制度信託狹義的建築物所有權+國家制度信託建設用地使用權≈國家制度信託建築物所有權+國家制度信託建設用地所有權。

國家制度信託，是指政府投資或者國有企事業單位代表國家投資取得建築物所有權的投資者。

“≈”的含義，在於“國家制度信託建築物所有權”和“國家制度信託建設用地所有權”具有大概、大約或者浮動的物權意義，因為建設用地使用具有出讓、劃撥兩個型別，建設用地出讓的收益分別由地方政府和中央政府按比例取得，且政府為一級制度信託物權人、國有企事業單位為二級制度信託物權人，此類物權主體與權益是雜交的，說“國家制度信託”是籠統的，故包含有大概、大約或者浮動的物權意義。

政府投資為一級制度信託所有權人，包括建築物的一級制度信託所有權和建設用地的一級制度信託所有權。其建設用地使用權，是建設用地一級制度信託所有權中的建設用地使用權。

國有企事業單位投資為二級制度信託所有權人，包括建築物的二級制度信託所有權和建設用地的二級信託所有權。其建設用地使用權，是建設用地二級信託制度所有權中的建設用地使用權。

建設用地所有權，要麼歸國家所有，要麼不歸國家所有，二者必居其一。既然建設用地所有權永遠歸國家所有，永遠不會消失。

建築物所有權，要麼歸國家所有，要麼不歸國家所有，二者必居其一。既然政府投資或者國有企事業單位投資的建築物所有權只要不轉讓給民間，就永遠歸國家所有，永遠不會消失。

公式1與公式2相比，相同之處只是建築物所有權和建設用地使用權。不同之處是，公式1不存在國家的制度信託所有權，公式2存在國家的制度信託所有權。

國家的制度信託所有權，實際上可以分為兩大型別：第一大型別是，政府投資建造的建築物，歸國家機關、非經營性事業單位使用，單一的制度信託所有權人是中央或者地方政府，兩府共同投資的也算作雙重的信託所有權人。第二大型別是，政府投資建造的建築物，歸經營性國有企事業單位使用，雙重的制度信託所有權人是政府（中央或者地方政府）和國有企事業單位。政府（無論幾個政府投資者）與經營性國有企事業單位共同投資的也算作雙重的制度信託所有權人。

另外，經營性國有企事業單位自己單獨投資的，因為這些單位的原始投資者依然是政府，用其利潤建造的財產再投資建造建築物（房地產）的資金，仍然可以視之為國家（政府）的投資。這是界定政府與國有企事業單位物權關係的一條底線。如果雙方之間有財產支配權爭議，應當透過經濟核算制和分配方式來解決。

經營性國有企事業單位自己單獨投資的，仍然算作二級制度信託所有權人，政府仍然算作一級信託所有權人。二級信託制度所有權人與一級制度信託所有權人的物權關係，就是內部的雙重信託（物權）關係。

[公式3]

集體經濟組織最圓滿的建築物所有權=集體的建築物所有權+國家的土地使用權≈集體的制度信託建築物所有權+集體從國家取得的建設用地使用權。

“≈”的含義，在於“集體制度信託建築物所有權”和“集體從國家取得的建設用地使用權”具有大概、大約或者浮動、物權交叉的物權意義。因為建設用地使用權是從國家取得的，不是利用集體本身的土地自建或者他建建築物的，且集體經濟組織、集體企業、集體成員三者合為一個物權整體，物權價值取向可能彈性，有向上或者向下擺動、移動、浮動的可能性。

集體制度信託所有權屬於B類信託所有權。如果國家制度信託所有權屬於A類信託所有權，集體制度信託所有權的優先權會比此低下一個檔次，從不動產所有權、支配權、管領權、管理權、統治權和裁決權、處罰權、罰沒權等各個方面都會低階整整一個檔次。即使是集體自己的土地，也不得擅自新建、改建建築物，更不可以隨意買賣土地。那麼，集體經濟組織要取得被市場認同的、與現行法律不牴觸的建築物，正確途徑依然是透過競買國有建設用地權來取得，或者直接從房地產市場上購買、交換取得建築物所有權，比較穩妥、安全和物權圓滿一些。

相關法律：物權法第142條

相關名詞：

〖建築物所有權〗〖相反證據證明的除外條件〗

字數：3888字

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