第584章 當代物權法百科全書小辭典初稿576-1

當代物權法百科全書小辭典初稿576-1

宅基地使用權的變更登記登出登記綜合概念

一、概述

宅基地使用權的變更、登出登記，即宅基地用益權的變更登記、登出登記，是國家土地統一規劃管理的一項不動產確認與保護制度，旨在保護宅基地用益權人和基地上房屋所有權人“房地合一”的合法權益的一項新制度。是城鄉建設用地使用權統一登記制度的一個品種，是在宅基地使用權已經辦理登記基礎上，因宅基地使用權轉讓或者消失而進行的變更登記或者登出登記的含義。

宅基地使用權的變更、登出登記，是不動產登記生效主義的法律要件，意思是非登記不可，不登記就不能發生法律效力，也不能對抗善意第三人的佔有，尤其是變更登記是如此。宅基地使用權發生轉讓或者消失，是辦理變更登記或者登出登記的前提。宅基地使用權轉讓或者消失已經構成事實要件以後，已經登記的宅基地使用權應當及時辦理變更登記或者登出登記。如果不辦理、未辦理相關登記，不發生宅基地使用權轉讓或者消失的法律效力，更不能對抗善意第三人。

宅基地使用權的變更登記，即宅基地用益權的變更登記，包括權利或者權利人、地址、名稱、土地用途等項指標的宅基地使用權的變更登記等主體、客體要件在內的登記。形式上，包括主動變更登記、被動變更登記和自動變更登記等各種型別。

宅基地使用權登出登記，亦稱宅基地用益權登出登記。指基於宅基地使用權設立登記和變更登記之上的登出宅基地使用權和使用證書登記，是宅基地使用權自然終止、消滅終止、轉換終止之後的登出登記。

物權法第155條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者登出登記。”

理解上述規定應當從以下幾個方面來把握。

第一，宅基地使用權已經登記是辦理變更登記或者登出登記的前提。

第二，宅基地使用權已經發生轉讓或者消滅，是辦理變更登記或者登出登記的事由。

第三，宅基地使用權轉讓或者消滅的事實要件成立後，已經登記的宅基地使用權應當及時辦理變更登記或者登出登記。

第四，宅基地使用權變更登記或者登出登記，對於特定物件而言是個交叉性的登記辦法。

宅基地使用權轉讓，包括宅基地使用權的互換、贈與、出讓、析產或者繼承、遺贈等型別。有的轉讓會導致宅基地使用權消滅，需要採取登出登記的辦法。有的轉讓不會導致宅基地使用權消滅，需要採取變更登記的辦法。如宅基地使用權的互換則完全是採取變更登記的辦法。宅基地使用權贈與、出讓、析產或者繼承、受遺贈等型別，部分採取登出登記的辦法，部分採取變更登記的辦法。如夫妻二人未離婚，丈夫將自己名下登記過的房屋連同宅基地使用權一併過戶給妻子，只需要變更登記就行了。唯一繼承人繼承房屋連同宅基地使用權，一併過戶過繼承人就行了。

不過變更登記與登出登記往往是一個問題的兩個基本點，或者是新舊宅基地使用權登記的銜接。宅基地使用權永久性消滅，無人受讓或者無新的更替的只能採取登出登記一種辦法。如自然災害導致的宅基地使用權永久性消滅等。

二、登記方式

形式上，包括主動變更、登出登記，被動變更、登出登記和自動變更、登出登記三大型別。此三大型別，也可歸納為單人申請登記與雙人申請登記、連續交叉複式登記與一步到位式登記、房地合一的登記與宅基地使用權單獨登記等種類。

1．主動變更、登出登記。是指標對需要快速辦理和登記機構不知情的情況下，宅基地使用權人應當主動地向登記機構申請宅基地使用權變更登記、登出登記。

2．被動變更、登出登記。是指標對需要加強強制辦理和登記機構知情的情況下，宅基地使用權人被動地接受登記機構申請宅基地使用權變更登記、登出登記。

3．自動變更、登出登記。是指標對以上主動變更登記、被動變更登記的特定情形，有關登記機構可以設定自動登記專案，或者強制性登記專案，以提高辦事效率的自動變更登記、登出登記。

其中登出登記的自動登記專案，是宅基地使用權登出登記的指定專案。一些登出登記的專案，即使當事人不申請登出登記，也自動到期，有關證書自動失效了。這種登出登記的登記生效主義，是由法律要件決定的，事實要件是為其次的要件。

4．單人申請登記。指（1）宅基地因自然災害、環境汙染事件或者因國家徵收等原因消滅後，並符合宅基地申請重新分配的變更登記或者原宅基地使用權的登出登記。（2）單人申請繼承、受遺贈、受贈與宅基地使用權成立後，舊宅基地使用權的變更登記和原使用權人的登出登記。（3）宅基地使用權人因轉讓房屋和宅基地使用權，並且全家人成為城市居民並有穩定的經濟來源，不再分配宅基地的，應當單人申請登出登記。

5．雙人或多人申請登記。指（1）宅基地使用權依法轉讓、互換後，出讓人與受讓人、雙方互換人都得申請變更登記或者登出登記。變更登記，是出讓人將自己的宅基地使用權於轉讓後變更給受讓人，或者是各自互換宅基地使用權的變更登記。一般而論，宅基地使用權是不能單獨轉讓的，主要是在轉讓房屋時附帶轉讓宅基地使用權。（2）雙人或者多人申請繼承、受遺贈、受贈與宅基地使用權成立後，舊宅基地使用權的變更登記和原使用權人的登出登記。

6．連續交叉複式登記。指（1）同一個宅基地使用權變更登記與登出登記可以同時連續地進行，形成交叉式、複合式登記形式；（2）或者同一個宅基地使用權人新舊使用權的交叉式、複合式登記形式。前者（1）主要發生在宅基地使用權依法轉讓、互換後之舊使用權變更兼登出登記；後者（2）主要發生在互換後之新舊使用權變更登記，或者是同一人因自然災害等原因導致舊使用權消滅的登出登記，兼新分配宅基地設立的登記，總體上是串聯的變更登記。串聯的變更登記簿上，應當註明重新分配宅基地的原因和具體事項，以利於備案、查詢和追蹤管理。

7．一步到位的登記。指（1）農用土地與宅基地、未利用一併徵收時，從集體到每個人一步到位式一併登出登記，兼新分配宅基地設立的登記，總體上是串聯的變更登記。串聯的變更登記簿上，應當註明重新分配宅基地的原因和具體事項，以利於備案、查詢和追蹤管理。（2）宅基地使用權人因轉讓房屋和宅基地使用權，並且全家人成為城市居民並有穩定的經濟來源，不再分配宅基地的，也可以一步到位的登出登記。（3）全村人因國家大型水利建設、海島建設全部移民到其他地方，不再使用本村的農用地、宅基地包括房屋及其附屬設施的，應當一步到位的登出宅基地使用權。（4）因農林牧副漁業自然生態環境惡化或者嚴重的環境汙染等原因，導致全村移民，不再使用本村的土地與宅基地的，應當一步到位的登出宅基地使用權。

8．房地合一的合併登記。指（1）登記宅基地使用權轉讓事項時，註明是因為轉讓基地上的住宅而轉讓，房屋轉讓登記與宅基地使用權轉讓登出或者變更登記可合併在一起。應當註明轉讓宅基地的原因和具體事項，以利於備案、查詢和追蹤管理。（2）全村因政策移民或者其他原因移民，房屋所有權轉讓或者消滅的，連同宅基地使用權一併轉讓與消滅，兩種不動產登出登記可合併在一起。（3）當事人繼承、受遺贈、愛贈與房屋，舊權利登出和新權利成立之總體變更登記一併登記，房屋所有權與宅基地使用權一併登記。

9．宅基地使用權單獨登記。指（1）閒置宅基地2年以上，或者用於其他用途的，準用變更登記的辦法登記並單獨登記。但是，農民的宅基地性質不同於城市建設用地的性質，不能跟城市閒置建設用地處罰法那樣沒收使用權和罰款。很多農民家庭困難，分配到宅基地後難以及時籌款蓋房，但可以用於養雞、養豬、養羊或者曬穀場等其他用途，並沒有浪費土地。況且，農村土地包括宅基地一直不能自由的單獨的買賣，與圈地運動、炒賣或者倒賣土地無關。（2）更有甚者，集體公寓的宅基地使用權應當單獨登記，應當將農戶私人的宅基地使用權區分開來，以免發生集體資產流失。（3）初分配的宅基地使用權單獨登記。（4）初互換的宅基地使用權單獨登記。

宅基地使用權的變更、登出登記，包括權利或者權利人、地址、名稱、土地用途等項指標的宅基地使用權的變更登記、登出登記。變更登記與登出登記有時候是相輔相成的，甚至於有時候是與宅基地使用權的設立登記、重新設立登記分不開的。宅基地使用權的的變更登記、登出登記，是宅基地使用權設立、變更、轉移、消滅登記的中間環節或者最後把關的環節，也是城鄉建設用地規劃管理的重要手段之一。

三、登記法工具

宅基地使用權的變更登記、登出登記，主要由《土地登記規則》或者《土地登記辦法》等專門法規定之，物權法僅提供其物權關係的嚮導作用。物權法僅提供其一般規定，重申登記生效主義的重要性與必要性。

宅基地使用權的變更登記、登出登記，主要由《土地登記規則》規定申請登記的起始時間。主要分為兩種情形：一種是較寬的申請登記日期。要求當事人在事實行為發生後的30日內，持相關證件、證明材料、合同協議等有效文書到相關登記機構辦理相關登記。一種是較窄的申請登記日期。要求當事人在事實行為發生後的15日內，持相關證件、證明材料、合同協議等有效文書到相關登記機構辦理相關登記。以上兩種登記日期限期，以第一種為主要形式，第二種形式是較為少見的形式。

宅基地使用權的變更登記、登出登記，需要履行的手續和提供的資料主要有以下幾種（1）土地登記申請書；（2）土地登記收件單；（3）土地權屬證明檔案、資料；（4）土地登記審批表；（5）地籍圖；（6）土地登記簿（卡）；（7）土地證書籤收簿；（8）土地歸戶冊（卡）；（9）土地登記複查申請表；（10）土地登記複查結果表；（11）確權過程中形成的協議書、決定書等檔案、資料。以上需提供的資料，從宅基地使用權的設立登記到變更登記、登出登記，均同樣適用。

相關法律：物權法第155條

相關名詞：

〖宅基地使用權的變更登記〗〖宅基地使用權的登出登記〗

字數：3888字

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