第585章 當代物權法百科全書小辭典初稿577-1

當代物權法百科全書小辭典初稿577-1

宅基地使用權的變更登記

一、一般意義

宅基地使用權的變更登記，即宅基地用益權的變更登記，包括權利或者權利人、地址、名稱、土地用途等項指標的宅基地使用權的變更登記等主體、客體要件在內的登記。形式上，包括主動變更登記、被動變更登記和自動變更登記等各種型別。已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者登出登記。

宅基地使用權變更登記，是宅基地使用權包括地表權、地上權、地下權、地役權發生連鎖變更的標記，包括地上建築物、構建物及其附屬設施或者地上附著物發生連鎖變更的標記。其在宅基地使用權設立、變更、轉移、消滅過程中，或者於物權的確認、保護、行使、限制與規範、調整的整個過程中，均處於中心位置和中心環節。

宅基地使用權變更登記具有以下不可忽視的重要意義。

第一，以宅基地使用權變更登記為契機，對於宅基地使用權的總登記、初始登記、更正登記或者異議登記等原始登記包括設立登記進行再確認，對於宅基地使用權未登記的重新辦理相關的登記手續。

宅基地使用權的來源非常複雜。其中有很大一部分是從祖傳的，包括繼承、傳承、析產、遺贈的，在舊社會，業主可以買賣、抵押、典當宅基地和房屋，業主的宅基地使用權相當於宅基地所有權。這些祖傳的宅基地使用權有的重新登記過了，有的一直沒有登記過。不登記的目的在於企圖向農民組織額外或者多分配一些宅基地。

對已經登記了的宅基地使用權，有的是宅基地總面積不符，有的是存在一定規模的違章建築，也有的是轉讓的物件不規範。在進行變更登記時，對於原來的登記進行及時的糾正，以免發生後續的錯誤。

第二，以宅基地使用權變更登記為契機，建立健全宅基地使用權資訊化模組與題庫，以便於對宅基地使用權的主體與客體進行全員、全過程、全方位、全要素的跟蹤調查研究。在此基礎上理順宅基地使用權轉讓或者消滅過程中的物權關係，打擊違法犯罪與民事侵權行為。

全國的土地管理形勢特別嚴峻，而宅基地的跟蹤調查管理所面臨著的老大難問題異常之多。其中的許多問題自從解放初期一直積累起來的，而城市的國有建設用地使用權的複雜問題主要是從有償使用制度開始實行時發生的。現在已經有了大型電子計算機，有了因特網等通訊工具，全國各地建立健全了土地登記與土地管理機構。那麼，基礎工作和重要一環，就是以宅基地使用權變更登記為契機，建立健全宅基地使用權資訊化模組與題庫。這為理順物權關係、打擊違法犯罪與民事侵權行為提供了情報服務。

第三，以宅基地使用權變更登記為契機，儘快完善農村的房地產管理制度，重點是完善宅基地使用權法律制度。

集體財產發生最嚴重最隱蔽損失的，就是在宅基地使用權變更與轉讓的整個過程之中。農村的房地產管理制度，特別是宅基地使用權法律制度的不完善是有目共睹的。完善宅基地使用權法律制度已經是迫在眉睫了，以宅基地使用權變更登記為契機，可以實現突破性進展。

第四，以宅基地使用權變更登記為契機，儘快建立健全全國統一的建設用地使用權登記管理制度。

建立健全全國統一的建設用地使用權登記管理制度，一個大瓶頸在於農村的房地產管理制度包括宅基地使用權登記制度，突出表現在宅基地使用權變更登記制度。宅基地使用權轉讓或者消滅絕對不是小事，宅基地使用權變更登記制度必須儘快完善。

宅基地使用權是一種重要的用益權，從長遠目標上看，對宅基地使用權設立、變更、轉移、消滅進行登記，既有利於加強土地管理，又有利於確認物權，減少爭端。但目前有些地方的宅基地沒有登記。建立健全這項登記制度任重而道遠。

以下宅基地使用權亦稱宅基地用益權，宅基地使用權人亦稱宅基地用益權人，指宅基地使用權人對於自己擁有的宅基地行使佔有、使用的權利。

變更登記三大型別的主要情形是：

主動變更登記，是針對需要快速辦理和登記機構不知情的情況下，宅基地使用權人應當主動地向登記機構申請宅基地使用權變更登記，如宅基地使用權的互換、繼承或者受贈與、因自然災害或者環境汙染而復分、因轉讓住宅所有權同時轉讓宅基地使用權等情形下的宅基地使用權主動變更登記。

被動變更登記，是針對需要加強強制辦理和登記機構知情的情況下，宅基地使用權人被動地接受登記機構申請宅基地使用權變更登記，如農村經濟結構調整、徵地或者拆遷村民住宅已經依法辦妥、法院或者仲裁機構作出生效的強制裁決等情形下的宅基地使用權被動變更登記。

自動變更登記，針對以上主動變更登記、被動變更登記的特定情形，有關登記機構可以設定自動登記專案，以提高辦事效率。如主動變更登記部分的因自然災害或者環境汙染而復分，於復分之前已經向登記機構提交了相關資料，為了“特事特辦”和“快事快辦”，可以設定自動登記的辦法。又如被動變更登記部分的，有一些是整個村、組集體性質的被動變更登記，對於個人而言，也可以設定自動登記專案。

確認條件：一般而論，宅基地使用權的變更登記，是在宅基地使用權已經辦理登記基礎上所能夠發生的進一步登記，否則，法律要件或者事實要件不予承認，或者最多以宅基地使用權設立登記為指標。

二、宅基地使用權變更登記的主要型別

宅基地使用權的變更登記，除了上確認條件以外，主要是指以下型別的變更登記。

1．宅基地使用權轉讓—使用權人變更的變更登記

原宅基地使用權人於取得宅基地使用權登記證書的前提下，依據“房地合一”的原則，將房屋與宅基地使用權一同轉讓給他人的登記，叫做變更登記，也是叫做宅基地使用權的權利人變更登記。原宅基地使用權人變更登記以後，其原宅基地使用權連同原房屋所有權一同消滅，新宅基地使用權人宅基地使用權連同原房屋所有權一同設立。

適用法規：《土地登記規則》第32條、第48條等條款，《土地登記辦法》第7條第7款、第38條等條款。

2．宅基地使用權重新調整分配—地址變更的變更登記

宅基地使用權人因自然災害、環境汙染等原因，導致原宅基地使用權消滅（房屋所有權消滅除外），然後獲得重新分配的宅基地，也就是導致原宅基地地址發生位移，因而變更宅基地使用權並按規定登記。原宅基地使用權消滅以後，應當辦理登出登記，不能在原址上重新設立新的宅基地使用權，因為是先前作廢了的宅基地使用權。

適用法規：《土地登記規則》第32條、第39條、第56條（登出登記）等條款，《土地登記辦法》第7條第7款～第8款、第40條、第50條（登出登記）等條款。

3．宅基地使用權互換—地址變更的變更登記

宅基地使用權人與宅基地使用權人於法律允許的範圍內，並且經過村、組組織討論透過，可以互換、對換宅基地使用權。此項變更登記，要求宅基地使用權互換的當事人，透過書面決議和經過村、組組織討論透過的程式，將自己一方的宅基地使用權交接到對方，形成事實要件以後，再經過宅基地使用權互換—地址變更的變更登記。原宅基地使用權消滅以後，應當辦理登出登記，新宅基地使用權成立以後，應當辦理重新設立登記。

適用法規：《土地登記規則》第32條、第39條、第49條等條款，《土地登記辦法》第7條第7款～第8款、第40條等條款。

4．宅基地使用權用途變更—住宅用途變更的變更登記

因農業結構調整等原因導致宅基地用途變更的，即由私人住宅用地調整為工商業用地的，或者家庭住宅改變為工商業用途的，宅基地使用權人於法律允許的範圍內，可申請宅基地使用權用途變更的變更登記。

因農業結構調整等原因導致宅基地用途變更的，一般不辦理臨時性變更登記。因由私人住宅用地調整為工商業用地的，或者家庭住宅改變為工商業用途的，應當視情況可辦理臨時性變更登記。原宅基地使用權消滅以後，應當辦理登出登記，新宅基地使用權成立以後，應當辦理重新設立登記。

適用法規：《土地登記規則》第32條、第51條，《土地登記辦法》第7條第7款、第40條、第48條等條款。

5．宅基地使用權因徵收土地—地址變更等調整變更的變更登記

因國家徵收農村土地和村民住宅等調整宅基地使用權的，導致宅基地地址、名稱、戶主與使用面積變更的，宅基地使用權人於法律允許的範圍內，可申請宅基地使用權用途變更的變更登記。原宅基地使用權消滅以後，應當辦理登出登記，新宅基地使用權成立以後，應當辦理重新設立登記。

適用法規：《土地登記規則》第32條、第48條，《土地登記辦法》第7條第7款～第8款、第40條等條款。

6．其他宅基地使用權變更登記

（1）因繼承、受遺贈宅基地使用權變更登記—權利人變更登記。

適用法規：《土地登記規則》第32條、第46條，《土地登記辦法》第7條第3款、第7款～第8款、第45條等條款和繼承法相關規定。

（2）因法律裁判宅基地使用權變更登記—權利人變更登記。即因人民法院、仲裁機構生效的法律文書而取得宅基地使用權變更登記。

適用法規：《土地登記規則》第32條，《土地登記辦法》第7條第3款、第7款～第8款、第45條等條款和繼承法相關規定。

需要注意的是，宅基地使用權的村民住宅所有權基於“房地合一”的原則，不能設定抵押權，故該雙項土地他項權利不在設立、變更、轉移和變更登記範圍之內。不能將農村的住宅建設用地使用權與城市出讓的住宅建設用地使用權相提並論。

住宅建設用地之閒置土地的處理辦法，農村的從寬處理，城市的從嚴處理，兩種不同性質的住宅建設用地之物權化方針是完全不同的。

農民的宅基地不同於城市建設用地的性質，不能跟城市閒置建設用地處罰法那樣沒收使用權和罰款。很多農民家庭困難，分配到宅基地後難以及時籌款蓋房，但可以用於養家禽家畜或作曬穀場等用途，並沒有浪費土地。況且農村土地一直不能自由的買賣，與圈地運動、炒賣或者倒賣土地無關。

相關法律：物權法第155條

相關名詞：

〖宅基地使用權的變更登記登出登記綜合概念〗〖宅基地使用權的登出登記〗

字數：3888字

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