第965章 當代物權法百科全書小辭典初稿928-2
當代物權法百科全書小辭典初稿928-2
目前不動產登記制度立法形勢
一、目前不動產登記制度立法形勢
目前中國不動產登記制度立法形勢，是基礎性法律體系已經基本完備，而事關“統一的不動產登記制度”的立法進展緩慢。因此上，承認“法律、行政法規對不動產統一登記的範圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”，目前仍然是必要的。
不動產登記制度立法，是國家最高立法機關根據《立法法》和本《物權法》規定的精神，根據需要和可能，授予全國各地一定的立法機關進行地方性的不動產登記制度立法。在遵守大權獨攬、小權分散原則和統一性與實用性相結合原則、下位法有限的靈活性與上位法的原則性相結合的原則基礎上，充分發揮地方立法的主動性和積極性。
縱觀中國不動產登記制度立法形勢，主要有以下幾種突出表現。
第一，不動產登記制度的本法與配套法、中央法與地方法已經相當完備。
法律、行政經濟法、行政法規、政策法規方面已經頒佈220多部相關法，形成了相對完整的不動產法律體系，為建立健全統一的不動產登記法奠定了堅實的基礎。其中，關於房屋、土地、自然資源等不動產登記法已有10餘部。本法與配套法、中央法與地方法已經相當完備。
後起之秀的《物權法》以高姿態亮相，以其對於物與物權之確認、保護、利用和規範、調整、限制法見長，揭示了不動產物權設立、變更、轉移、消滅的規律性，法定的不動產與意定的不動產條分縷析，普通物權與擔保物權的法理技術令人鼓舞、令人歎為觀止。對於不動產登記，既有原則性、指導性規定，也有建設性意見，為建立健全全國統一的不動產登記制度起到了積極的推進作用。
《物權法》頒佈實施當年，共有78條的《土地登記辦法》緊接著頒佈，相當於《物權法》1\/4的份量，比以前的《土地登記規則》大為改觀。
《物權法》頒佈11個月後，共有98條的《房屋登記辦法》緊接著頒佈，相當於《物權法》1\/3強的份量，比之前頒佈實施的《城市房地產管理法》又推進了一步。
根據《物權法》第10條、第246條關於建立健全統一的不動產登記制度的倡議，國務院法制辦和國土資源部迎著困難上，幾年來堅持不懈地進行調研，於2014年8月中旬推出《不動產登記暫行條例（徵求意見稿）》，透過官方報刊和網路媒體向全社會徵求意見，又向建立健全統一的不動產登記制度邁進了一大步。
過去，總是在行政法頒佈實施以後，民法根據行政法的原則精神制訂相關的法律規定。以民法（普通法）的規定促進行政法（特別法）的立法工作，這是十分罕見、非常困難的事情。但是，其他民法做不到的，《物權法》卻能夠做到。為什麼能夠發生這種一反常態的現象呢？
一則，《物權法》與行政法有通融性的一面。行政法中關於土地、房屋、自然資源等不動產大量融入了《物權法》，而《物權法》以其獨特的規定為貫徹落實行政法提供了很大的幫助作用。
二則，《物權法》有超前意識。《物權法》關於“建立健全統一的不動產登記制度”方面的規定與倡議，已經走在其他民法和行政法的前面，具有“先進幫後進”的重要意義。
在此之前，在《物權法》相關規定的原則指導下，全國結合行政體制改革，已經基本完成“統一的登記機構”。另外三個統一，是“統一登記簿冊、統一登記依據和統一資訊”，也在開始試驗，但需要相關的登記法進行指導。這就是《不動產登記暫行條例（徵求意見稿）》的目的意義之一。
過去幾十年來的不動產登記機構是政出多門、各自為政的，顯得非常雜亂而不協調。從法律、法規的有關規定看，不動產登記主要由不動產所在地的縣級以上人民政府的相關不動產管理部門負責，涉及的部門主要有：土地管理部門，房產管理部門，草原主管部門，林業主管部門，海洋行政管理部門，地質礦產主管部門，所謂的不動產登記機構就是這些部門下面的分支機構。還有其他一些管理部門，如很長一段時間內，農村宅基地的批准與登記由鄉鎮一級政府主管，後來交由縣級以上土地管理部門的不動產登記機構稽核辦理。
與“統一的登記機構”相關的，還有一個“小統一”，或者說“小插曲”，就是全國的土地、房屋登記收費“統一收費標準”，亂收費的現象得以明令禁止。
《關於土地登記收費及其管理辦法》（[1990]國土籍字第93號）中規定的收費內容：
一是土地註冊登記證書工本費
普通證書，個人證書每證5元，單位每證10元；國家特製證書，單位和個人均為每證20元；“三資企業”和其他用國家特製證書的，每證20元。
上述收費標準是上世紀九十年代初的標準，後來貨幣長期貶值，證書製作費用持續走高，已經不能適應新形勢發展的需要。經過調整，統一到每證收費50元為宜。
二是土地權屬調查、地籍測繪費
（1）黨政機關、團體土地使用面積在2000平方米（含2000平方米）以下，每宗地收200元，每超過500平方米以內加收25元，最高不超過700元。
同理，上述收費標準是上世紀九十年代初的標準，後來貨幣長期貶值，證書製作費用持續走高，其中一些收費過低的，已經不能適應新形勢發展的需要。對於一些商業性測繪公司，700元以下的事情幾乎沒有人肯幹了。
（2）企業使用面積在1000平方米（含1000平方米）以下，每宗地收100元，每超過500平方米加收40元，最高不超過4萬元。
（3）城鎮居民住房用地面積在100平方米（含100平方米）以下，每宗收13元，每超過50平方米以內加收5元，最高不超過30元。
（4）農村居民生活用地面積在200平方米（含200平方米）以下，每宗收5元，200平方米以上每宗收10元。
同理，以上第3項、第4項在當時來說收費標準是合理的。隨著貨幣貶值等因素的影響，一般調整到每證50元，按每宗土地收費為妥當。
第二，以土地登記和房屋登記為核心的不動產登記法已經基本完備，但是離全國統一的不動產登記制度還有一段距離，需要等待時機實現突破性進展。
中央立法和地方立法分頭並進，可以解決一些實際問題。其中，牧民地區由原先的遊牧方式發展到集中定居方式，並實行了與耕作農民不同的宅基地制度和登記制度，收到了很好的效果。透過地方立法，合併了土地、房屋的登記場所，採取方便登記、計算機統一登記、減免費用等辦法進行了大幅度的改進，登記服務質量有所提高。
2007年頒佈實施的《物權法》，具有指導意義與帶頭作用，既有利於中央立法、部門立法，又有利於地方立法。其中，有若干部部門法是在《物權法》牽頭的情勢下接著頒佈實施的。另外，還有一部中央法也在醞釀之中。
土地登記法主要有《土地登記規則》、《土地登記辦法》等登記法。前者共有78條，第1條規定法律依據是《土地管理法》和《城市房地產管理法》；後者亦有78條，第1條規定法律依據是《物權法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《土地管理法實施條例》。
其中，《土地登記辦法》的法律依據，將普通法的《物權法》排在最前面，將特別法的《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《土地管理法實施條例》放在後面，至少說明瞭《物權法》很有份量、很有指導意義、很有成效。
《土地登記辦法》第75條規定：“經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責土地和房屋登記工作的，其房地產登記中有關土地登記的內容應當符合本辦法的規定，其房地產權證書的內容和式樣應當報國務院國土資源行政主管部門核准。”
此項規定，與《物權法》第10條和第245條關於“統一登記的範圍、登記機構和登記辦法”的原則立場相吻合。
2008年開始頒佈實施的《房屋登記辦法》，共有98條，主要依據是《物權法》、《城市房地產管理法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等法律、行政法規。將普通法的《物權法》排在最前面，將特別法的《城市房地產管理法》和《村莊和集鎮規劃建設管理條例》放在後面，至少說明瞭《物權法》很有份量、很有指導意義、很有成效。
更有甚者。目前，由國土資源部起草、國務院審議透過的《不動產登記暫行條例（徵求意見稿）》第1條明確規定：“為整合不動產登記職責，規範登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。”
注意：這裡面有兩個要點：
一是此法的規格更高。所謂的“條例”，立法和頒佈實施許可權是國務院，標誌著這是一種中央級的行政法規，而不是部門法規。這種法的規格與效力，原則上比國土資源部制訂的《土地登記辦法》和建設部制訂的《房屋登記辦法》更高、更加有效。
二是此法更加器重《物權法》。其他的部門法規，不是專門突出依據《物權法》的，而“條例”卻專門突出依據《物權法》，其它的行政法就乾脆不佔名了。
由此可見，儘管《物權法》是一部普通法，而其份量與名望不可小覷。《物權法》中關於“建立統一的不動產登記制度”的合理化建議，可謂一字千金，具有特別重要的現實意義與長遠的指導意義。
土地、房屋等不動產登記工作非常重要，主要表現在以下幾個方面：
（1）是確認和保護當事人合法權利的重要物證。
產權證和登記冊，是房屋所有權人、土地使用權人最好、最可靠的長期證明。有了這種證明，等於是取得了產權保護的尚方寶劍與殺手鐧，當代人之間和下代人之間很多矛盾就可以因此得到化解。
（2）是當事人履行義務和承擔稅務的重要物證。
對於房屋所有權人、土地使用權人，應當是義務在前、權利在後的。否則，就不能有效地行使權利。
房屋所有權人、土地使用權人，於依法購買取得房屋和土地使用權之前，應當向國家繳納足夠的稅款；在使用國有土地時應當執行專地專用的政策法規，應當保證不搞違章建築，不破壞建築規劃。在出租、轉讓房地產時，同樣應當自覺地向當事人履行應盡的義務，向國家交足稅款。
不動產統一登記以後，權利人就成為自由的物權人，同時也是保證自己清白的物證。
（3）是查處違法犯罪行為的重要物證。
近些年來，群眾性反腐敗、網路性反貪墨，很多是從不動產登記簿冊和不動產權屬證書中得到確鑿證據的。一批又一批的所謂“房姐”、“房嬸”、“房叔”和“房大爺”，一個個地被按圖索驥式人肉搜尋，大白於光天化日之下。
有的貪官汙吏擁有數套、數十套甚至於數百套房屋，不能說明合法來源，法院完全可以據此沒收他們的非法財產，上交國庫，並將貪汙受賄者繩之以法。
某些無良商人擁有數棟甚至於數十棟樓房，透過炒作房產牟取暴利，致使房地產市場虛火，嚴重破壞中央的宏觀調控政策，嚴重損害了消費者的合法權益。透過房產證和登記冊查實他們的違法行為，予以堅決的打擊。
某些無良商人和外國資本勢力，大量非法圈地、佔地、炒買炒賣土地，嚴重破壞房地產市場經濟秩序，破壞城市規劃建設，破壞基本農田保護的政策，是十足的土豪劣紳。透過房產證和登記冊查實他們的違法行為，予以堅決的打擊。
某些地方政府包括國土資源管理部門，帶頭違法徵地、用地、圈地、佔地、批地、賣地和炒買炒賣土地，慫恿開發商強暴拆遷，公然造成流血事件和群眾性抗議活動、上訪運動，嚴重影響到社會和諧與安定團結。還有的地方政府及其工作人員，帶頭隱瞞土地出讓金，搞小金庫侵佔、截留、私分、哄搶、破壞國有資產，單獨或者與村官合謀剋扣被徵地人的徵地補償費，對國家和對人民是赤裸裸的違法犯罪。透過房產證和登記冊查實他們的違法行為，予以堅決的打擊。
甚至於某些高階軍官，將國家免費劃撥的軍用土地私自轉讓給房地產開發商，從中收取高額的賄賂，甚至於是天文數字的貪汙受賄，一個個墮落成為軍中敗類，甚至於比國民黨的軍官更加腐敗，腐敗得特別令人髮指！透過軍地房產證和登記冊查實他們的違法行為，予以堅決的打擊。
（4）亟需建立全國統一的資訊反饋、資訊查詢平臺。
《不動產登記暫行條例（徵求意見稿）》重點在於“四個統一”，即統一登記機構、統一登記簿冊、統一登記依據和統一資訊平臺。其中重中之重，就是“統一資訊平臺”。
統一資訊平臺，亟需建立全國統一的資訊反饋、資訊查詢平臺。
近幾十年來，一些官員的私心雜念特別重，害怕自己的財產申報公佈後安全問題受到影響。一些貪官汙吏更是百般刁難國家出臺官員財產申報制度，千方百計地阻遏這項制度的頒佈實施。
目前，有關不動產登記資料幾乎是封閉式的，沒有實現全國的計算機聯網，紀檢、監察、公安、檢察、法院和國土資源等部門查詢起來非常費力，外省市的權利人和舉報人查詢起來也不方便。現在，“條例”將“統一資訊平臺”作為一個重點來抓緊抓好，說明瞭有關部門的高度重視程度，同時說明瞭亟需建立全國統一的資訊反饋、資訊查詢平臺。
第三，建立健全統一的不動產登記法制體系，需要一個由點到面、由基礎到應用的、由不統一到統一的循序漸進的過程。
其中，地方立法的經驗可以為中央立法提供情報服務，中央立法機關也一直在跟蹤調查研究地方立法的經驗教訓與存在的現實問題。但是，不動產登記制度的基礎研究，既有一定的敏感性，又有一定的侷限性，古今中外的一些立法經驗確實很多，但又不能完全照貓畫虎。
現在看來，香港、澳門特別行政區和臺灣省，這些地方立法的經驗教訓值得吸取。不要老是以為自己的東西非常高明，別人的根本“不值一提”。要說“以點帶面”，這就是最可靠的以點帶面。
《澳門物業登記法典》於1999年12月20日頒佈實施，共185條，字數約32000多字，篇幅與現行的《中華人民共和國物權法》相當。保留了大陸法系精細、細膩的特點。面前這麼好的樣板，為什麼不肯認真研究與老實地取經呢？
第四，機遇與困難並存。
目前全國的不動產市場如火如荼，倒逼全國統一的不動產登記制度的早日問世。目前現存不動產的法律、法規、政策法規共有220多部，有不動產登記法10多部，還有大量的地方不動產法規、地方登記法規，為建立健全全國統一的不動產登記制度奠定了堅實的基礎。
物權法頒佈以後，《不動產登記暫行條例（徵求意見稿）》也在草擬和徵求意見過程中，不久可以正式頒佈。
但是，就全國形勢而言有難以克服的困難與問題。如土地所有權二元化問題、建設用地使用權雙軌制問題、房屋所有權市場雙軌制問題和不動產登記（生效主義、對抗主義）雙軌制問題等，客觀上制約了建立健全全國統一的不動產登記制度的發展。
有些地方試驗了小產權房屋上市、宅基地上市與變更登記等事項，但到目前為止並沒有實質性進展。即使是《不動產登記法》出臺了，只是為建立健全全國統一的不動產登記制度邁進了一大步，離真正的全國統一的不動產登記制度仍然會有一定的距離。
不動產登記制度立法的關節點，在於由試驗到逐漸鋪開的建設用地使用權有償使用、住房產權制度改革、不動產投資多元化，以及由此引發的一系列物權化確認與保護方針，繼而大大加強了不動產登記制度意識，促進了不動產登記制度立法程序。
雖然不動產登記制度立法已經取得了一定成就，畢竟全國各個地區各個部門、各個行業有不同的特點，在全國建立統一的不動產登記制度仍然時機不夠成熟。主要原因在於登記機構政出多門，而行政機構管理屬於地方政府的自治權利。
有鑑於此，具有地方性法規立法許可權的省、市立法機關可依法律規定製訂地方性的不動產登記法，可以彌補目前法律、行政法規的不足之處，這種做法是完全必要的。
經過最近三十年的不懈努力，中國已經制訂出相當完備的不動產登記法。其是由基礎法律體系與應用法律體系構成的整體體系，前者是登記制度的參考依據，後者是登記制度的必備工具。其中土地等資源法和房地產法具有舉足輕重的重要作用，在整個法律體系中佔有很大的比重，對於人們的生產生活構成了很大的影響。
基礎法主要有：憲法、民法通則、土地管理法及其實施條例、農村土地承包法、農村土地承包經營權流轉管理辦法、土地調查條例、閒置土地處理辦法、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、確定土地所有權和使用權的若干規定、招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定、協議出讓國有土地使用權規定、建設用地審查報批管理辦法、徵用土地公告辦法、城市房地產管理法、城鄉規劃法、城市商品房預售辦法、礦產資源法及其實施細則、森林法及其實施細則、草原法、水法、海域使用管理法等數百部不動產法，主要從制度物權法角度來規範各種地權、房權與其他不動產權利，為不動產登記提供對應的參考依據。
基本登記法主要有：土地登記規則、土地登記辦法、房屋登記辦法、房屋權屬登記資訊查詢暫行辦法、森林資源資產抵押登記辦法、動產抵押登記辦法、城市房地產抵押登記辦法、關於土地使用權抵押登記有關問題的通知、土地登記資料公開查詢辦法、林木林地爭議處理辦法、國家土地管理局關於林地、灘塗及礦山企業用地確權發證問題的批覆、國務院中央軍委關於妥善處理軍隊與地方部分房地產權屬問題的通知等數百部土地法，主要從制度物權法角度來規範各種地權、房產權與其他不動產權利，為不動產登記提供對應的操作指南。
關於所有權登記、使用權登記、抵押登記、不動產租賃登記、資產性登記等登記法，包括不動產設立登記、變更登記和登出登記等登記法，目前已經是相當完備的。
主要問題在於，物權法立法時，中國各地的不動產管理是多頭管理、登記時政出多門，全國人大與國務院難以作出統一登記範圍、登記機構和登記辦法的具體規定。從有關法律、法規的規定看，不動產登記主要由不動產所在地的縣級以上人民政府的相關不動產管理部門負責。
涉及的部門主要有：土地管理部門對國有土地使用權、抵押權、農民集體所有權、使用權進行登記；房產管理部門對房屋所有權、抵押權登記；草原主管部門對草原使用權、草原所有權登記；林業主管部門對森林、林木、林地所有權或者使用權登記；海洋行政主管部門對海域使用權登記，以及其他的登記範圍、登記機構與登記辦法等。政出多門導致了全國統一不動產登記制度的機制瓶頸，中央只好放權給地方來加以解決。
許多專家學者在討論物權法草案時，對於統一不動產登記制度表示了高度關注，多數人表示要由一個機構來統一執行登記管理，提高工作效率，減少登記費用，防止相互扯皮，明確登記責任。
多數大陸法系國家是由一個登記機構來獨立作業的。德國的不動產登記機構是為屬於地方法院的土地登記局；日本為司法行政機構法務局、地方法務局及派出所（非公安派出所）；瑞士多為各州的地方法院；中國臺灣地區的登記機關是屬於行政機構的地方局。《美國統一商法典》規定，各州的登記機關可以是政府機構，如州務卿辦公室，也可以由一個私營機構來執行統一的登記制度。
目前，不能由中央來完成統一不動產登記制度，只能由各省市自治區來探索統一不動產登記制度。原因除了政出多門以外，還有其他一些原因。譬如，關於農村宅基地使用權面積和農民自建房登記問題，這裡面就相當的複雜，有歷史遺留問題、地區差異問題等等，大中小城市城鎮農村的宅基地供應面積不一樣，東中西部地區的宅基地供應面積也不一樣，農民自建房沒有登記的物件也很多。同樣是農林牧副漁土地面積，新疆有大量的國營生產建設兵團，農村的國有土地面積比其他省市自治區農村的國有土地面積多得多，不動產確權與登記方法就不一樣的。
統一不動產登記制度，只能從全國各地的實際出發，許多方面不能急功近利，目前不是所有的不動產登記能夠搞全國“一刀切”。況且，目前全國人大、國務院的相關立法仍然留有餘地。故本條款宣告，在一定的範圍內可以放權於地方，並要求制訂地方法時不能與本法的規定相牴觸。
二、不動產統一登記立法要點
物權法是普通法，但是規範和調整不動產和動產的專門法，而且是經過全國人民代表大會透過的另類財產權法。並且不動產登記法貫穿於制度物權法和普通物權法、擔保物權法的各個方面。物權法關於“法律、行政法規對不動產統一登記的範圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”的規定，與城市房地產管理法、立法法的規定是一致的，同樣是有效的，是無可置疑的。
城市房地產管理法第62條規定：“經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以製作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權的確認與變更，分別載入房地產權證書。”
立法法第63條規定：“省、自治區、直轄市的人民代表大會及其常務委員會根據本行政區域的具體情況和實際需要，在不同憲法、法律、行政法規相牴觸的前提下，可以制定地方性法規。”“較大市的人民代表大會及其常務委員會根據本市的具體情況和實際需要，在不同憲法、法律、行政法規和本省、自治區的地方性法規相牴觸的前提下，可以制定地方性法規，報省、自治區的人民代表大會常務委員會批准後施行。”“本法所稱較大的市是指省、自治區的人民政府所在地的市，經濟特區所在地和經國務院批准的較大的市”。
其中，省、自治區的人民政府所在地的市為省會城市，經濟特區所在地和經國務院批准的較大的市為國家計劃單列市。國家計劃單列市，國家根據需要和可能進行一定數量的增加與變更，並賦予國家計劃單列市以一定的自主立法權。但是過度的下放立法權會起反作用的，如美國將立法權基本下放到51個州，造成了全國的法律和法規很不統一，有些地方法非常的怪誕。
不動產登記制度地方立法的依據，主要有兩個：一個是遵守立法法規定的原則，一個是遵守本法的基本要求。誠然，遵守憲法規定和其他法律、行政法規的規定，是題中應有和必須之義。沒有立法規矩不能成方圓，衡量地方立法的質量與效力，關鍵在於依法立法、嚴謹立法。
相關法律：物權法第246條
相關名詞：
〖不動產登記立法總原則〗〖不動產登記制度地方立法的依據〗〖目前不動產登記制度的立法形勢〗〖不動產登記地方立法的一般原則〗
〖不動產登記〗〖不動產登記適度公開原則〗〖不動產登記機構與範圍〗〖不動產統一登記制度〗
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〖本文要點〗
目前中國不動產登記制度立法形勢，是基礎性法律體系已經基本完備，而事關“統一的不動產登記制度”的立法進展緩慢。因此上，承認“法律、行政法規對不動產統一登記的範圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”，目前仍然是必要的。
不動產登記制度立法，是國家最高立法機關根據《立法法》和本《物權法》規定的精神，根據需要和可能，授予全國各地一定的立法機關進行地方性的不動產登記制度立法。在遵守大權獨攬、小權分散原則和統一性與實用性相結合原則、下位法有限的靈活性與上位法的原則性相結合的原則基礎上，充分發揮地方立法的主動性和積極性。
縱觀中國不動產登記制度立法形勢，主要有以下幾種突出表現。
第一，不動產登記制度的本法與配套法、中央法與地方法已經相當完備。
第二，以土地登記和房屋登記為核心的不動產登記法已經基本完備，但是離全國統一的不動產登記制度還有一段距離，需要等待時機實現突破性進展。
第三，建立健全統一的不動產登記法制體系，需要一個由點到面、由基礎到應用的、由不統一到統一的循序漸進的過程。
第四，機遇與困難並存。
附錄二：
關於《不動產登記暫行條例（徵求意見稿）》的說明
建立不動產統一登記制度、整合不動產登記職責，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是推進簡政放權、減少多頭管理、逐步實現一個視窗對外的有效舉措，對於保護權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業、方便群眾，具有重要意義。國土資源部起草了《不動產登記條例（草案送審稿）》，報請國務院審議。國務院法制辦公室在徵求有關方面意見的基礎上，會同國土資源部反覆研究、修改，形成了《不動產登記暫行條例（徵求意見稿）》（以下簡稱徵求意見稿）。徵求意見稿共6章30條，現將有關情況說明如下：
一、總體思路和原則
徵求意見稿根據2013年3月全國人大透過的《國務院機構改革和職能轉變方案》有關要求，貫徹國務院確定的登記機構、登記簿冊、登記依據和資訊平臺“四統一”精神，主要遵循4條原則：一是整合職責。明確一個部門負責登記，並對機構設定、簿冊管理、基本程式、資訊共享與保護提出統一要求。二是物權穩定。注重穩定連續、保護權利，明確已經發放的權屬證書繼續有效，已經依法享有的不動產權利不因登記機構和程式的改變而受到影響。三是方便群眾。逐步實現一個視窗對外，並簡化程式，減少群眾負擔。四是嚴格管理。重點規範登記行為，強化政府責任，提高登記質量，增強不動產登記的嚴肅性、權威性和公信力。
二、主要內容
（一）關於登記機構。按照《國務院機構改革和職能轉變方案》關於整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記職責的要求，徵求意見稿明確國土資源部負責指導、監督全國不動產登記工作，同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區域不動產登記工作，並接受上級不動產登記主管部門的指導和監督。（第五條）
（二）關於登記簿冊。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，嚴格規範登記簿的管理有利於保護不動產權利人的合法權益。徵求意見稿規定，登記機構應當設定統一的登記簿，載明不動產自然狀況、權屬狀況等相關事項，並對登記簿的介質形式、登記機構的保管儲存義務等進行明確（第二章）。同時，為妥善處理好不動產統一登記過程中新證和老證之間的關係，徵求意見稿特別強調，條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和登記簿繼續有效（第二十八條）。
（三）關於登記程式。為貫徹落實黨中央、國務院關於簡政放權，在服務中實施管理、在管理中實現服務的要求，本著簡化程式、方便群眾的原則，徵求意見稿規定，一是充分尊重申請人的意願，允許申請人在特定情形下可以單方提出登記申請，在登記機構登記前還可以自願撤回登記申請（第十二條、第十三條）。二是要求登記機構公開申請登記所需材料目錄和示範文字等資訊，為申請人提供便利（第十四條）。三是嚴格受理期限，要求登記機構收到申請材料之日起5個工作日內進行初步審查；申請人可以當場更正錯誤的，當場受理；登記機構未一次性告知申請人需要補正內容的，視為符合受理條件（第十五條）。四是登記機構能夠透過互通共享取得的資訊，不得要求申請人重複提交（第二十二條）。
（四）關於登記資訊共享與保護。統一不動產登記資訊平臺是不動產統一登記工作的重要內容，為加強登記資訊共享與保護，徵求意見稿專設一章作出規定，一是要求國務院國土資源主管部門牽頭建立統一的不動產登記資訊管理基礎平臺，各級登記機構的資訊要納入統一基礎平臺，實現資訊實時共享。二是國土資源、公安、民政等有關部門要加強不動產登記有關資訊互通共享。三是明確權利人、利害關係人、有關國家機關有權依法查詢、複製不動產登記資料。四是對查詢獲得的不動產登記資訊、資料的使用進行規範。（第四章）（來源：國務院法制辦網站）