當代物權法百科全書小辭典 第1017章 當代物權法百科全書小辭典957-2-11

當代物權法百科全書小辭典初稿957-2-11

物權法熱點亮點面面觀（九A）

〖第一部分：焦點難點問題〗

二、事件簡述

（一）前言……

（二）事件簡述……

第六件：如何看待集體的土地所有權問題。

1、概述

（1）老大難問題

物權法自始至終存在許許多多的這樣那樣的焦點難點問題，而最老並根深蒂固的老大難問題莫過於集體的土地所有權問題。這個問題本來是八二憲法修改時就感到進退兩難的問題，事情拖到起草、討論、透過物權法以及物權法頒佈實施之後，就無限期地拖延下去，好像沒有盡頭似的。

物權法起草、討論、修訂、頒佈實施這20多年時間裡，關於集體土地所有權的爭議是“向左轉”或者“向右轉”的問題。前者是把土地所有權二元化改成土地所有權國有化，從而實現社會主義的土地所有權一元化，這本來不是一件什麼難事，由於上層建築方面很保守而沒有什麼動靜，卻變成了“老大難問題”。後者是把集體土地所有權改成私人土地所有權，倒退到舊社會那種土地私有制中去，這種無理取鬧式的爭議當然不會得逞，但緣於某些民法學者的“倡議”也會得到某些舊勢力的支援。

當下情勢是有些集體是一盤散沙，也不像個集體的樣子，某些民法學者抓住了這種把柄而大放厥詞，於是斷定“集體這種物權主體已經不復存在”，“該退則退”時應當退回到土地私有制中去。這種公開違反憲法規定的言論，竟然能夠對著中央同志講課洗腦，竟然能夠出版這樣的文章，實在是令人難以置信，實在是讓人大跌眼鏡。更有甚者，某些專家學者到處鼓吹並出版“不能倒退到斯大林時代上去”、“不能倒退到文革時代上去”，並且說文革時期是摧毀物權關係最嚴重的時期，對於改革時期國家、集體財產大量流失和弱勢私人的財產嚴重受損卻隻字不提，這種以偏概全、斷章取義的邏輯竟然大有市場。

對於物權法來說，確實存在“該進則進”、“該退則退”的技術處理問題。問題在於，作為當代社會主義物權法的性質和原則是不能改變的。某些領域中公有制確實需要向私有制放權讓利，不等於要把公有制都改成私有制。當今世界上，土地非國家所有制向國家所有制推進是一種主流，這樣的法制化程序只能前進，絕對不能後退。再者，土地所有權私有制與土地使用權私有制是兩個不同性質的概念，必須要區別對待，不能混為一談。

所謂“該進則進”，是指土地所有權國有化之“該進則進”；所謂“該退則退”，是指土地使用權私有制之“該退則退”。這是唯一正確的選擇。否則，不遵循土地產權的價值規律，反物權化方針政策的進與退，對國家、對集體和對私人都是有百害而無一利的。人類社會有史以來這樣的經驗教訓實在是太多太多了，走回頭路只有死路一條！

在經濟學領域，有關部門和專家學者可以搞市場調查、對經濟形勢和市場行情進行可行性研判，然後具體實施國家計劃或者營業計劃，至於後來走的彎路和所犯的錯誤，僅僅侷限於某個時段某個領域，很多是可以免責的。立法過程並非那麼簡單，也不會如“猜猜怎麼樣”那樣走過場，往往根據現實情勢和根據需要和可能作出準確的決斷，至於後來走的彎路和所犯的錯誤，不侷限於某個時段某個領域，很多是難以原諒的。

用討論經濟學的辦法來討論物權法，是將特定、必定、肯定的事物當成了不確定的事物，肯定是要不得的。經驗性、實踐性、規律性、可行性和社會性、實效性是主要的，前瞻性、超前性、事後補救性和一般性是次要的。物權法需要謹言慎行和自我革命，不能隨心所欲，也不能粗心大意，更不能不講原則而講假話空話。

（2）二元化問題

由多部法律規定的集體的土地所有權，形成了世界上最複雜和最奇怪的土地產權關係以及不動產物權關係，均為二元化或多元化物權關係。國家土地所有權與集體土地所有權二元化，城市土地所有權與農村土地所有權二元化，農村集體土地所有權與城市集體土地使用權二元化，農村集體土地所有權與農村集體土地使用權二元化，農村集體土地專有權與農村集體土地共有權二元化，農村無償使用土地與農村有償使用土地二元化，城市無償使用土地與城市有償使用土地二元化，建設用地使用權與農用地使用權二元化，地上附著物權利與地上建築物權利二元化，不動產所有權與不動產使用權二元化，以及土地所有權與使用權、作用權、利用權多元化，以及地上權、地表權、地下權與地役權多元化等等，彷彿由各種各樣的二次方、N次方組成的方程式，編織成世界上最複雜的地權關係網路系統，對應於各種型別的法律關係與物權關係、分配關係、信託關係、合同關係、排他關係、對世關係、人事關係、社會關係等等。日常生活中，產生爭議是常態，不產生爭議是偶然性的。越是聰明的人疑慮性就越大，涉及到爭議的問題就越多。

憲法關於土地所有權二元化的規定是抽象的，土地管理法和物權法只是稀釋了其中的一部分。很多教科書、通說、權威解讀文字上是一筆帶過的。一些專家團體自發性地進行田間調查，發表了一些很有見解的文章，出版了一些理論專輯。儘管是一些優秀作品並且農民兄弟們非常喜歡，也很煽情並很有號召力，然而，千言萬語也不抵官方的一句話，汗牛充棟也不抵官員的一個字。至於資訊不對稱是次要的，權力不對稱才是關鍵的。

按理說，土地所有權二元化之爭應當是最大的爭議物件，事實上沒有姓資姓之爭、公權神聖之爭、平等保護之爭和是否違憲之爭那麼熱火朝天。這種現象並不正常，也不是好事。

“不爭論”、“無爭論”的主要原因在於：一是所謂的政治物權有很多說不清道不明的問題，也有很多人不敢觸及靈魂，不敢討論一些敏感性的問題，特別是一些體制內的專家學者唯恐避之不及；二是所有權理論研究一直滯後，裡面還有很多奧秘沒有揭示出來，致使很多人對此只知其一、不知其二，很多人不懂得法定與意定的所有權的差別、物權法上的與債權法上的所有權的差別、不動產上的與動產上的所有權的差別，更不懂得私權公化型所有權與公權私化型所有權的差別；三是土地所有權的法律關係最為複雜、最為特別，最容易與土地使用權相互之間發生混淆，很多人把這種特別所有權當作一般所有權看待，憑感覺、憑想象、憑感情用事或者憑古典物權法理論來隨意對待土地所有權。誠然，並不排除存在全國很多農民和農村幹部一致認為國家法人土地所有權是對的，甚至認為集體統轄的土地也是國家的。

土地所有權問題，對於民法通則和物權法的法理學家進行邏輯推理是非常容易的，因為不動產或者動產的四項權能是明明白白地擺在面前的，對照佔有權、使用權、收益權和處分權就一目瞭然。統治者們考慮更多的是政治的穩定性與面子工程問題，這兩個界別的矛盾是難以調和的。一切法律專家和法理專家全部需要聽從政治家的安排，對於上面的指示、指令、命令等理解的要執行，不理解的也要執行。於是乎，一些糊塗的法理學家成了聰明的法理學家，一些聰明的法理學家卻成了糊塗的法理學家。

對於廣大的農用地佔有權人而言，“裡子”當然比“面子”更重要、更實在，當然不歡迎那些花裡胡哨、外強中乾、名不副實的空洞條文，一些樸素的物權法覺悟甚至於比一打綱領來得實在。儘管土地所有權二元化強制推行了幾十年，也被憲法、行政經濟法、民法通則等諸多的法律明說楷書著，卻有相當的農村幹部、群眾執著地認為“土地是國家的，不是集體的”，“我們種的國家的土地”。此類爭議的社會影響力不大，又是非主流觀點，許多中肯的意見與建議一直被深深地埋沒著。

土地是農村集體主要的生產資料，透過法律的形式滿足某些人的虛榮心，授予集體以土地所有權，表示自己是正統的中國特色社會主義，也好向全社會作出一個政治交待。在這樣的思想支配下，權利人也只有被動認可的情形出現。這樣虛擬的土地所有權，實質上比國家法人的土地所有權相去甚遠，儘管權利人口頭不發聲音爭議，心裡頭總犯嘀咕，這是另有一種爭議形式。從八二憲法到物權法一路走過來，只有開頭，群龍不見首尾。

恰恰是物權法最講認真二字的基礎民法，於確認物權方面自有一整套法理邏輯思維與技術分析機理，於制定物權法時將法理上的爭議達到新的高潮。物權法頒佈實施之後，懂法理和深入的懂法理的人會越來越多，那種“為什麼會這樣的”心裡的疑問日益頻繁、愈加矛盾。

（3）法律體系問題

集體的土地所有權問題，不是單一門單一種的法律規定問題，而是多個法律體系甚至跨法律體系的銜接問題和法理技術問題。由憲法規定的這種虛擬、虛弱的土地所有權，直接影響到行政法、行政經濟法和民法達十幾部之多。土地所有權這樣的地權制度是非常重要的物權制度，在各項不動產與動產物權制度中是非常重要和非常顯赫的，不是可以隨便改動的。倘若需要修改，非要等到憲法修改之後，物權法才可以放心無憂的修改。憲法一修改，其他十幾部法律以及數十部法規、規章、條令等都要跟著修改。這樣的話，動靜太大和工程量實在是太多了，維持原狀和向困難低頭當然成了常態。

所謂法制化，就是法制民主化和法制科學化的統一體，一個都不能少，少一樣都不行。從立法、改法到普法、學法、用法、執法都需要標準化作業，保證質量是前提，讓法律迴歸理性迴歸實效是關鍵。那種見到問題繞道而行的作法，感情用事不顧一切的辦法，於事無補，反而會將事態擴大。全社會都要講誠信，全世界都要講誠信，不能說的一套做的是另外一套。每當法律出現漏洞時，就要及時地填補漏洞。每當法律偏左或者偏右、浮動不定時，需要進行及時的調整。迴避現實迴避矛盾，永遠是不能解決問題的。每個國家需要一定的立法數量，更要講究立法質量；需要講究立法速度，更要講究立法效益。這不僅僅是為當代人負責的問題，更加重要的是為子孫後代負責的問題。

關於土地制度問題，客觀要求是既不能貶低，也不能拔高。前者會使得權利人的實際權利受損，後者會使得權利人的權利過於龐大。權利人的權利過於龐大時會出現兩種情形：一是擠壓了其他權利人的權益，違背了公平公正原則，物權關係非常錯亂；二是名不副實而無實際效力，同樣違背了公平公正原則，物權關係一般的錯亂。

土地所有權與動產所有權相比更加穩固與不容易交易，亦比房屋等不動產所有權具有更大的穩定性與長久性，而且很多土地自古以來是偏向於公共性、公用性、公益性的特性，需要適當地實行私權公化的物權化方針政策，一定要排除公權私化傾向，儘量避免公權共化（私有權共有化）的潛規則現象。誠然，目前的集體所有制名為公有制，實為共有制，有了足夠的土地使用權就行了，至於保留其虛擬、虛弱的“土地所有權”則沒有必要了。

在現行的物權法中，前面規定了集體的土地所有權，物權關係採取模糊化處理方式；後面規定了集體的土地使用權（用益物權和用益權），物權關係採取清晰化處理方式。真正能夠產生法律效力的是後面的規定，主要集中於第11章“土地承包經營權”部分。實際上，土地承包經營權、宅基地使用權和農用地地役權這些基本地權，與集體的“土地所有權”並無必然性的關係，在土地所有權國有化條件下同樣可以實施。也只有在實行土地所有權國有化，才能安然無恙地理順物權關係，與當代宏觀物權法接軌，實現農村地權關係華麗的轉身，實現全國城鄉地權關係完美的統一。

目前看來，中國集體土地所有制應當屬於改良主義與折中主義的土地所有制，只是比土地國有化差些而比私有制強些。對於廣大的社會主義國家而言，普遍推行土地所有權國有化，並不存在集體土地所有制即“集體土地所有權”這種法律規定。這是一種微觀物權法和小農經濟傳統意識的表現，並不符合系統工程原理和一般均衡原理的客觀要求，農村集體與城市集體的地權之間、國家與集體的地權之間均出現了嚴重失衡現象，導致物權關係很不清晰，平添了很多矛盾和自相矛盾，影響到城鄉社會的安定團結和平穩發展。物權法的本職工作之一，就是確認、保護和理順物權關係，遺憾的是於制定物權法沒有著手解決土地所有權二元化問題。

不要以為中國現在搞市場經濟就不需要搞土地所有權國有化，計劃經濟時期可以搞，市場經濟時期同樣也可以搞。對於廣大的民事主體而言，能夠交換與流轉的是土地使用權，以及土地利用權、土地作用權，普遍適合於市場經濟槓桿和政府宏觀調控兩個層面。時勢造英雄，時勢造法律，現在所面臨著的問題不是停留於改良主義的法律，而是需要勇敢地進行革命化的改造，需要在百尺竿頭更進一尺。

目前，一些法律和政策法規採取循序漸進、步步為營的策略逐步逐地區地贖買集體“統轄”的土地，變“集體的土地所有權”為國家法人的土地所有權。國家法人可以徵收土地並剝奪集體的土地所有權，集體並不能徵收國有土地並剝奪國家法人的土地所有權。雖然同為土地所有權人，而各自的實權有很大的差異。透過這種方式來逐步實現土地所有權國有化，其時間是非常漫長的。解析這種重大而普遍性的物權變更現象，不難看出，名義上是剝奪集體的土地所有權，實為剝奪集體和集體成員的土地使用權，所謂徵收補償其實是土地使用權的徵收補償方式。由此可見，法律授予集體土地所有權意義不大，或者說沒有實質性的意義。

（4）土地利用權、土地作用權空白問題

中國物權法模仿西方物權法和財產權法，言必稱法德（民法），言必稱所有權。到得後現代社會人們非常驚訝地發現，原來某些土地利用權、土地作用權比土地所有權、土地使用權有過人之處，有著獨特的物權價值與經濟價值。譬如，同一塊土地，農用地與建設用地的用途是不一樣的，而建設用地的用途就有160種之多。

在土地公有制的國家，地權關係基本上扁平化了，從其中殺出兩匹黑馬就是土地利用權、土地作用權，公然挑戰傳統的土地所有權，按照實際需要和土地規劃來盤活土地資產，實現理想的物權價值與經濟價值。中國實現土地公共所有制，雖然土地所有權與土地使用權的概念與法德是一樣，但性質是不同的。對於法德等西方國家，主導土地利用權、土地作用權的是土地所有權人。然而中國的情形是土地所有權人將權利下放給土地使用權人，土地使用權人便成為自由式用益物權人，某種程度上相當於信託土地所有權人，土地利用權、土地作用權在土地使用權人不違反規定的條件下自己可以作主，而且具有相當大的自主權。

在中國，土地利用權、土地作用權的行使，大部分不是所有權人，而是土地使用權人。為什麼建設用地的使用權人的實際利益比集體土地所有權人的實際利益更大更優呢？根源在於土地利用權或者土地作用權，在於土地的實際用途和可觀的收益，與土地所有權並沒有必然的關係。土地所有權人可以搞土地利用權、土地作用權，土地使用權人同樣也可以搞土地利用權、土地作用權，在這種自由競爭的開放情勢下，很多土地使用權人的利益大大超過了土地所有權人的利益。

在古典式傳統式和農業社會式物權法體系中，或者說在土地私有制的古典物權法體系中，普遍認為土地所有權人所獲得的利益才是最大的利益。然而，在當代式宏觀式和城市社會式物權法體系中，或者說在土地公有制的當代物權法體系中，很多時候起決定因素的是土地利用權、土地作用權，並不是土地所有權。就是說，在很多時候、場合、情勢下，土地利用權、土地作用權的權利已經強化了，而土地所有權已經弱化了。

既然當今世界的地權關係和實權實效範圍都發生了重大變化，那麼物權法的內容也應當與時俱進地發生變化。非常遺憾的是，很多專家學者沒有看到這種重大變化，用一種陳舊的物權法觀念和老套的辦法來看待當代不同性質的物權法，以至於在物權法找不到“土地利用權”和“土地作用權”方面的具體規定。

物權法同樣地老套，同樣盲目性地授予集體以土地所有權人身份，至於農民集體和集體成員是不是領情、是不是真實而有效地行使土地所有權，則是另外一回事。廣大的農民階級需要實實在在的權力與利益，授予集體土地所有權，還不如授予集體以土地利用權、土地作用權，這樣才是最真實、最可靠、最有效的地產權。

世界上有許多法律專家和經濟學家一致驚呼，自從第二次世界大戰以來，全世界範圍內出現了兩個極端的弊端，一是土地的過度利用，二是土地的環境汙染。現在看來，世界範圍內的土地改革（主要是指土地所有權國有化改革）只完成了土地管理的第一步，而消除這兩個極端的弊端任重而道遠。

這件事情早已驚動了聯合國，聯合國安理會和科教文組織號召全世界各國聯合行動起來，制止世界範圍內的圈地運動與環境汙染行為。聯合國官員認為，20世紀的圈地運動是一種新型殖民主義行為，跨國資本勢力掠奪了土地的大量財富，官商勾結導致當地的利益不保。聯合國電臺網站向全世界以各種文字宣傳這種最不平等的現象，號召全世界各國政府與人民行動起來，抵制圈地運動以及各種形式的環境汙染活動。

（5）其他問題

集體土地所有權的法律一經出現，於是就形成了世界上最複雜、最難以思義的物權關係，這樣就引發了一系列的焦點難點問題。倘若將這些問題一一羅列出現，恐怕1000萬字也寫不完。

本文從成千上萬個問題中篩選出幾個比較典型的問題，還沒有展開分析闡述。有些論述看起來是跑題，實際上並沒有跑題。因為所牽涉到的問題太多，從主幹到分枝，從分枝到末葉，都是由土地所有權二元化問題所引起的，所以一談起主題又談起了關聯的副題。

集體土地所有權問題，就是農用地物權關係問題，內部矛盾的問題與內外交困的問題交織在一起就引發了許多連鎖反應的問題。有的人認為集體土地所有權問題和土地所有權二元化問題只是概念性的問題，在法律實踐中不會什麼大問題。其實不然。現在點幾個問題，讓大家見識一下看看。

一則，從地籍登記看土地所有權二元化的失範失策和非常尷尬的現象。

對於成熟的法制國家來說，凡是土地所有權都是必須登記的重要產權，國家法人所有的土地所有權也概莫能外。但是，中國長期以來對於國家法人土地所有權的登記並沒有硬性規定，這種不動產登記制度非常鬆懈，這在房地產市場開啟之前是看不出什麼損失，在開啟之後國有土地資源和其他資產的損失是大量的，而且是以隱性損失為主。

1995年12月28日國家土地局釋出的《土地登記規則》，是房地產市場開啟之後的第一個土地登記法規，其中第2條第1款的規定是：“土地登記是國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記。”排除了國家土地所有權必須登記的規定，剩下只有集體土地所有權的登記。

2007年12月30日國土資源部發布的《土地登記辦法》，是房地產市場開啟之後和物權法頒佈之後的第二個土地登記法規，其中第2條第1款的規定是：“本法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載於土地登記簿公示的行為。”再次排除了國家土地所有權必須登記的規定，剩下只有集體土地所有權的登記。

物權法第9條第2款規定：“依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”此款模糊化處理的規定，與第1款不動產“登記生效主義”的規定形成鮮明的反差。此項規定，是將包括國有土地資源在內的全部國有自然資源所有權列入“可以不登記”範疇，其大膽程度真是令人非常吃驚。

按理說，屬於國家所有的自然資源比屬於集體所有的自然資源更加重要，而且都是應當登記的物件。為什麼會出現這種奇怪的規定呢？

權威解讀文字中這樣解釋：“本款作這樣的規定，主要是出於兩方面的考慮：第一，規定不動產物權登記生效，是物權公示原則的體現。法律明確規定哪些自然資源屬於國家所有，比權利記載於登記機構管理的不動產登記簿有著更強的公示力，也就無需再透過不動產登記來達到生效的效果。第二，不動產物權登記生效，針對的主要是當事人透過法律行為進行物權變動的情況。本款所規定的國家依照法律規定對自然資源享有所有權，不屬於因法律行為而產生物權變動的情況，因此也就無需進行登記來享有所有權。因而，進一步需要說明的是，本款只是規定依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記，至於在國家所有的土地上的土地、森林、海域等自然資源上設立用益物權、擔保物權，則需要依法登記生效。”（法工委民法室編著《中華人民共和國物權法解讀》第25頁）

對照以上的第一項，是論證證據不全的說辭，法律不只是規定了“哪些自然資源屬於國家所有”，同時還規定了“哪些自然資源屬於集體所有”。既然如此，集體也有理由“可以不登記”。不動產登記，不只是對於集體需要嚴格要求，同樣也要對國家嚴格要求。

對照以上的第二項，同樣出現了概念的外延不周延的問題。對於國家的土地所有權不能發生物權變動（所變動的是用益物權、擔保物權等），這是事實。但是，國家徵收集體的土地，並把集體的土地所有權贖買為國家的土地所有權，當然是一種物權變動的“法律行為”。當集體的土地所有權被消滅之後，當然必須需要登記在國家名下，否則，集體的土地所有權被消滅之後依然故我。

法律規定的土地所有權歸屬是一方面，登記公示的地籍權歸屬是另外一面。雖然都是紙上的東西，但區別與效用肯定是有所區別的。所謂國家，所謂城市，所謂農村，這都是抽象的概念，但應當進行具體化的法律設定。現實情況是，不是所有的國家機關團體、國有企事業單位都是有圍牆的，即使是有圍牆的單位也不是全部圍攏起來的。無圍牆的和有圍牆卻沒有全部圍攏起來的單位，很有可能在國有土地未登記的情勢下被集體登記拿走了。

大家或許會這樣認為，國家單位的土地未利用的，被集體拿去用於種植與養殖也好過不用啊。事情並非這麼簡單。集體所登記侵佔的土地，不一定作為農用地使用，也的直接或者間接用於農村居民的宅基地，也可以私下與開發商合作搞房地產建設；當國家徵收被集體侵佔的土地之後，必然引發國有單位與當地農民集體的爭議，其結果是國有單位沒有登記簿上的證據而敗訴，集體有登記簿上的證據而勝訴。

再者，集體利用所侵佔的土地並轉而被徵收的大量補償費，很容易被集體幹部私下侵吞。對於當地普通農民的印象是，本集體的土地早已被國家徵收過，不相信會產生第二次徵收，也不知道把本來屬於國家的土地什麼時候登記到本集體名下了。

全國各地村官侵吞或挪用徵地補償款的事件屢見不鮮，大案要案串案很多。村官可以與無良開發商、與地方政府官員、與國有企事業單位的負責人串通一氣，侵佔國有土地和侵吞徵地補償款的案例很多。

本來，全國各地出現了這麼多的案例一定要吸取教訓，一定要加強不動產登記法的嚴格控制，為什麼現行的法律法規是那樣的馬馬虎虎呢？有網路報道，深圳市有村官涉貪的不動產多達25億元，這種新聞足以引起全世界轟動：（深圳論壇2014年6月20日bunyn220《〖報料〗深圳村官25億貪王》）

深圳市龍華新區觀蘭街道黎光社群，前任書記(劉*榮），現任書記(劉*忠）兼股份公司董事長等，同謀合汙，偽造145名股民簽名，矇騙全村股民，違法違規操作董事會運作，矇騙政府辦理報建及相關手續，並將黎光舊村改造政府用地84300平方米，和政府返還股份公司非農工商用地（一戶一棟)專案指標51297平方米，在全村股民不知情的情況下，非法轉讓（三份協議）造成黎光股民經濟損失25億，還有幾份非法轉讓協議書損失約2億，造成黎光股民經濟損失27億人民幣，劉*忠身為黎光黨政一把手，本應為人民群眾謀福利，為社群謀穩定繁榮，然而其借黨和人民賦予的權利，橫行霸道，無法無天，欺壓股民，侵佔集體利益，罪大惡極，聲竹難書，弱勢股民有訴難求，弱勢股民請上級人民政府重視，立案調查，並追究相關刑事責任!還我股民得到合法應得權利和利益!不受領導侵佔人權和利益!

同類文章還有13808806181於2014年6月25日發表於南國網的《[深圳]龍華新區村官“讓”死人簽名賤賣股民價值25億集體土地》。

網易新聞2014年1月3日《深圳“身家20億”村官被公訴1個專案斂財5400萬》：

被曝坐擁20億元資產的深圳南聯社群村幹部周偉思，近日由深圳市人民檢察院以涉嫌受賄罪、非國家工作人員受賄罪、單位行賄罪，向深圳市中級人民法院提起公訴。

《每日經濟新聞》記者從深圳市人民檢察院獲悉，在起訴書認定涉嫌的三宗罪中，周偉思以國家工作人員和非國家人員身份受賄5600萬元，行賄共計20萬港元。

根據起訴書，周偉思在擔任南聯社群居委會主任、南聯社群工作站副站長、常務副站長期間，接受南聯小學片區舊城改造專案開發商天基房地產開發（深圳）有限公司（以下簡稱天基公司）董事長葉某的請託，為該專案的開發及拆遷工作提供幫助，先後收受葉某賄賂共計人民幣4900萬元。

周偉思在擔任南聯社群居委會主任期間，為天基公司舊城改造專案爭取開發權提供幫助，收受葉某好處費人民幣500萬元。周偉思擔任南聯股份合作公司副董事長期間，在建設南聯股份合作公司統建樓專案中，收受合作方泰德建公司實際控制人範某給予的好處費200萬元。

此外，周偉思還涉嫌單位行賄罪。《每日經濟新聞》記者從深圳市人民檢察院處獲悉，周偉思在擔任南聯股份合作公司副董事長期間，為使違規建設的南聯股份合作公司統建樓順利建成並透過檢查，多次送給深圳市龍崗區城管局副局長兼龍崗區土地監察大隊大隊長、龍崗區查違辦副主任何某共計港幣20萬元。

根據深圳市人民檢察院提供資料顯示，周偉思所涉嫌的受賄罪中，僅南聯小學片區舊城改造專案涉及受賄金額總計達5400萬元，行賄方為天基公司。

南聯小學片區舊城改造專案拆遷用地面積161583。4平方米，開發建設用地面積130634。6平方米，綜合整治用地面積2932平方米。

新聞回顧：深圳社群幹部被曝有80套房產

網友發帖稱，深圳龍崗街道南聯社群村委主任周偉思在當地擁有私家住宅、別墅、廠房、大廈超過80棟，豪車超過20輛，估計資產超過20億元。周偉思稱是他人故意中傷自己，名下有多少房產自己也不清楚，但隨後又承認6套房產屬實。當地街道辦已成立小組展開調查。

從上述兩個案例來看存在很多問題。譬如，物權法和民法通則規定了不動產或者動產的所有權人享有對自己財產的處分權，但土地管理法第2條第3款規定“任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”黎光社群原為行政村（後來轉化為城市居民村），在集體土地轉化為國有土地時，如果在集體土地所有權沒有進行變更登記時，就會發生國家、集體和村（居）民物權關係的嚴重混亂狀態。

在兩個案件中，一個只有一半的下文，法院只認定周偉思受賄，其他的如財產來源不明罪和侵佔集體財產罪沒有下文；另一個只有上文，完全沒有下文，黎光社群前任書記和現任書記讓“死人簽名賤賣股民價值25億集體土地”，不見有法院的判決或者行政上的決定書。這兩個案件也證明了在土地所有權二元化的情勢下，物權關係錯亂不堪，沒有貪汙受賄金錢那樣容易判決。

反過來說，因為法院沒有判決，客觀上保護了村官們和關聯貪官們巨大的非法利益，使得法律的尊嚴遭受踐踏，使得違法犯罪分子更加有恃無恐，囂張之至。

〖注意〗有的專家學者認為不動產登記法是民法，實質上是公法與民法相融合的綜合法，更大程度上是一種行政經濟法。它們是土地管理法等行政經濟法的外延法與輔助法，因為是確認、保護物權的權源法、基礎法，也以特殊的民法出現，所以是公私兼顧的不動產登記法。

關於國家、集體土地所有權的來源，1995年3月11日國家土地管理局釋出的《確定土地所有權和使用權的若干規定》（共60條）有明文規定。作為基本權源法的《物權法》對此沒有參照以上的正確規定作出應有的規定，這同樣是浪費法律資源的一種表現。主要原因在於，某些保守派專家學者片面追求所謂的平等保護，惡意地推銷私權神聖等歪理邪說，導致物權法的內容大為縮減，致使連“確定土地所有權和使用權”這樣的重要內容在物權法條文中沒有出現過。

二則，歷年來國有、集體土地總量與佔比多少不清楚，土地國有化水平比私有制的香港、澳門低，比臺灣第一次土地改革時期低幾成。

現在的一些法律是誇誇其談的，只是某類土地歸國家所有、某類土地歸集體所有，如果欲問歷年來國有、集體土地總量與佔比多少？這麼簡單的算術題，卻把國務院、國土資源部、農業部、國資委、國家統計局、國務院政策研究中心、中國社科院和全國的大專院校及其研究機構等全部難倒了。這真是咄咄怪事！

百度百科是這樣告示的：

中國國土地面積144億畝。其中，耕地約20億畝，約佔全國總面積的13。9％；林地18。7億畝，佔13。92％；草地43億畝，佔29。9％；城市、工礦、交通用地12億畝，佔8。3％；內陸水域4。3億畝，佔2。9％；宜農宜林荒地約19。3億畝，佔13。4％。

以上土地總面積，包括中國大陸和港澳臺地區在內，以960萬平方公里計算出的畝數。對於中國大陸地區而言，基本可以推測國有土地的是：（1）“城市、工礦、交通用地12億畝，佔8。3％”的98%以上（交通用地部分屬於集體的），如果將其他權屬性質的忽略不計，滿打滿算就是佔8。3％；（2）“內陸水域4。3億畝，佔2。9％”的的98%以上（河流湖泊乾涸部分大部分變成了集體土地），如果將其他權屬性質的忽略不計，滿打滿算就是佔2。9％；（3）全國耕地、林地、草地佔比共有57。72%，基本上屬於集體所有的，估計國有的佔總數的3%以下；（4）“宜農宜林荒地約19。3億畝，佔13。4％”亦基本上屬於集體所有的，估計國有的佔總數的1%左右。粗略估計，全國的國有土地佔比15。2%左右。

【注意】對於中國大陸而言，除了國有土地之外就是集體的土地。另外，香港、澳門迴歸之後，按照憲法、物權法的規定，這兩個城市的土地（包括城市、郊區和農村）均屬於國家所有，因為他們不存在集體這樣的所有制，因此郊區和農村土地均屬於國家所有，過去的英國普通法、葡萄牙民法已經名存實亡。香港全區面積1103平方公里，摺合16654500畝，國有土地面積佔全國的0。0115%，即千分之十一點五；澳門全區面積27。3平方公里，摺合40950畝，國有土地面積佔全國的百萬分之二十八點四四。

關於臺灣的國民黨執政時期，從1945年至今經歷過公有制的、私有制的和合作制的三次土地改革，呈現“增加公有－增加私有－合作共有”三種地權，起關鍵作用的不是民法、物權法，而是土地改革法、土地法等行政法。

1945年日本宣佈投降之後，國民黨從臺灣接收了屬於日本軍政府以及移民和僑民的大量不動產。資料顯示，從1945年10月到1947年2月，國民黨共接收日本駐臺的機關財產、企業財產、個人財產110億元舊臺幣，各縣市30%的房屋和佔全省耕作面積20%以上的土地。這些企業、銀行、房屋和土地，有很大一部分是日本殖民者從臺灣同胞手中搶去的，本應酌情還一部分給原主，但國民黨的接收大員卻照單全收，臺灣人無緣置喙。

基地、耕地這兩項相加，估計臺灣國有土地面積佔全省總面積的30%左右，其中國有宅基地面積佔全省總面積的30%完全可以確定。

戰後臺灣地區的第一次土地變革，分為兩大步驟、四項改革：一是從“公地放租”到“三七五減租”；二是從“公地放領”到“耕者有其田”。

從1947年1月開始，公地放租分為5年、6年、9年三個檔次。從1949年上半年開始，在不廢除原有租佃制度前提下，將私有耕地地租控制在主要農作物收穫量的37。5%以內。最早試辦於1948年初，大規模實施於1951年，直到1976年結束，“公地放領”就是將公有耕地出售給農民，地價攤還按地價分10年、每年2期、共20期。1951年初至1954年4月，突擊實行“耕者有其田”政策，直到1976年結束。

從1948年至1976年，國民黨當局強制徵收贖買臺灣大地主耕地143568甲即2081736畝，收為國有並先出租、後出售給農民，此類農地佔臺灣總面積54000000畝的3。86%。加上當年沒收日本人在臺灣佔耕地總面積的20%，約相當於臺灣耕地總面積的24%。農用土地國有制水平，在土地私有制的國家與地區中達到這麼高的水平是非常罕見的。中國大陸一直聲稱是土地公有制國家，從1949年到現在一直遠遠低於這樣的水平。

有比較才有鑑別，有鑑別才能認識真理和改正錯誤。長期以來一些主流媒體只知道胡吹海吹，不知道天高地厚。還有的專家學者一直認為，中國的集體土地所有權制度是世界上最好的農用地制度，亦即中國土地二元化制度是全世界最好的土地管理制度。對於這樣的言論，從理論上到實踐上不止打一個問號，要打很多個問號才對。

物權法理是最講科學和最認真的法理，來不得半點的虛偽與驕傲。所有的所有權都是要講實權的，尤其是名星級的土地所有權更是如此。中國集體的土地所有權，比公有的和比私有的實權都遜色不少，沒有關鍵性的土地處分權，哪來的什麼土地所有權嘛！

為什麼私有制的國家與地區能夠大膽的在農村實施土地國有制甚至國有化，為什麼公有制的中國大陸不敢大膽的在農村實施土地國有制甚至國有化？為什麼長期實施資本主義制度的香港澳門能夠順利地實現土地國有化，而長期實施社會主義制度的大陸實現土地國有化是那樣的舉步維艱呢？這到底是認識水平問題還是知難而退的問題呢？

相關法律：

物權法各條款

相關名詞：

〖當代物權法〗〖古典物權法〗〖宏觀物權法〗〖微觀物權法〗〖普通物權法〗〖擔保物權法〗〖制度物權法〗〖技術物權法〗〖習慣物權法〗〖道德物權法〗〖自然物權法〗〖邏輯物權法（一）〗〖邏輯物權法（二）〗〖邏輯物權法（三）〗

〖所有權〗〖用益物權〗〖擔保物權〗〖中華人民共和國物權法（一）〗〖中華人民共和國物權法（二）〗〖中華人民共和國物權法（三）〗〖中華人民共和國物權法（四）〗〖中華人民共和國物權法（五）〗〖中華人民共和國物權法（六）〗〖中華人民共和國物權法（七）〗〖中華人民共和國物權法（八）〗

〖本文要點〗

物權法自始至終存在許許多多的這樣那樣的焦點難點問題，而最老並根深蒂固的老大難問題莫過於集體的土地所有權問題。這個問題本來是八二憲法修改時就感到進退兩難的問題，事情拖到起草、討論、透過物權法以及物權法頒佈實施之後，就無限期地拖延下去，好像沒有盡頭似的。

物權法理是最講科學和最認真的法理，來不得半點的虛偽與驕傲。所有的所有權都是要講實權的，尤其是名星級的土地所有權更是如此。中國集體的土地所有權，比公有的和比私有的實權都遜色不少，沒有關鍵性的土地處分權，哪來的什麼土地所有權嘛！

為什麼私有制的國家與地區能夠大膽的在農村實施土地國有制甚至國有化，為什麼公有制的中國大陸不敢大膽的在農村實施土地國有制甚至國有化？為什麼長期實施資本主義制度的香港澳門能夠順利地實現土地國有化，而長期實施社會主義制度的大陸實現土地國有化是那樣的舉步維艱呢？這到底是認識水平問題還是知難而退的問題呢？

全面有效地保護我們的財產權是分分鐘的要務

一切從現在開始hold住物權法精髓

當代物權法的開山作

宏觀物權法的奠基石

物權法的饕餮盛宴

品茶品酒不如品宏觀物權法

全世界物權法愛好者的良師益友

1000萬字的尚方寶劍

從博士後到到中小學文化者的貼身保鏢

世界上內容最完整意境最深邃文字最工整的物權法鉅著

中國品牌

中國正能量

《當代物權法百科全書小辭典》

《解析物權法》

好書齊欣賞

潤物細無聲

啟動防火牆

遁入物權門

請瀏覽創世中文網

一切都在掌握之中

電子信箱：QQ437116637或627592416