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當代物權法百科全書小辭典初稿30-1

物權公示方法

一、物權公示辦法

物權公示辦法，指根據不動產和動產的本質特徵、一般規律和公示原則選擇的可適性辦法。理論上不動產登記公示、動產交付公示是很簡單的，而在具體操作過程中會遇到一些意想不到的問題，需要根據具體情況、根據需要和可能進行針對性的研究，最佳化選擇一些具體的辦法。

物權公示，即不動產登記公示和動產交付公示，首先是確認、保護自主物權人的權利，其次是確認、保護其他物權人的權利。物權公示，是排他性的展示。

物權公示是物權人自發性的個人行為，但會產生一系列的物權反應。由物權人的自主權和公示權組合而成的物權公示，會發生優先權和優先權關係、排他權和排他權關係、對世權和對世權關係、溯及權和溯及權關係，進而產生各種各樣的普通物權關係或者擔保物權關係。如果當事人不遵守物權公示原則，或者採取的物權公示辦法不正確，同樣不能釐清物權、理順物權關係。

1.物權公示規律

物權公示的原則是法定的，物權公示的辦法是自發的或者意定的。這兩者之間有一個剪刀差，剪刀差中存在時空差、辦法差。同是物權公示，不動產登記公示與動產交付公示差別很大。不動產設立、變更、登出登記，大多數必須按時、按屬地、按登記機構對口登記的。否則，問題輕些會影響到權利的實現和順利行使，問題重些會影響到不動產權利的失效。譬如，業主購買到房屋而遲遲不能得到房產證，要想賣掉房屋變現或者還清難以承受的貸款是不可能的，要想得到買主認同也是不可能的。業主在房屋購買合同中，如果附加違約責任、賠償損失的條款，可以對於轉讓人產生一定的壓力，從而使得物權公示與保護落到實處。

對於動產交付公示而言，並沒有不動產登記公示那麼嚴格與急迫。對於小宗商品、價值不大商品和不是應急需要的商品，遲早幾天交付也不會產生太大的影響。同是在合同生效基礎上的公示卻有一定的差別，不動產合同會附加制度物權法或者政策物權法的一些條件，而動產合同一般不會附加這種特殊的條件。並且，動產合同的生效往往意味著動產交付的生效，不需要公權和公事部門的稽核透過。並且，動產合同的簽訂不完全依據成文法的規定來實行，特定情勢下可以根據習慣法、自然法、道德法、邏輯法的辦法來實行。日常生活中，居民購買柴米油鹽醬醋茶等，根本不需要簽訂書面合同，一手交錢、一手交貨就完成動產交付公示任務了。這就是動產普通物權法意思自治主義的最大特點，不動產普通物權法、擔保物權法和制度物權法就沒有這麼幸運了。然而，不動產合同必須以書面合同為限，否則是無效的。不動產合同的意思自治主義也是會有的，但畢竟適用範圍受到客觀條件和制度物權法的嚴格限制，大大低於動產合同的意思自治主義範圍。

透過以上比較，就可以大致上瞭解到物權公示規律。

2.物權公示原則的內容

物權公示的原則，包括以下內容。

一是將物權的靜態保護與動態保護結合起來的原則――物權保護原則。

物權設立的公示，是基礎性的物權保護。物權一旦設立，並且一旦公示，物權的保護處於相對靜態的保護。其他的，則處於相對動態的保護。

物權變更的公示，包括物權主體與客體的變更，也包括自主與他主的變更。物的所有權人與使用權人，都能夠按照一定的程式變更物權。物的原當事人可以變更物的權責與義務，可以變更相應的內容，甚至可以加權或減權、除權。並非只有所有權人才能提出物的變更，只是所有權人處於領先和支配的地位，非所有權人處於非領先、非支配的地位而已。

物權的主體，也並非所有權人一方，應當包括與所有權人發生了物權關係的另一方。當物權的第三者介入時，這個新加入的物權人可以視作物權的客體。當第三者要求變更某項物權時，稱之為客體變更，或者稱之為第三者變更。

物權轉讓的公示，意味著物的所有權或使用權由一方轉讓給另一方，這是關鍵性的公示。

所有權人轉讓物權的公示，是物權支配權人的公示，具有優先權，但必須是“乾淨”的不拖泥帶水的公示。如果原物權圈子裡存在芥蒂，沒有處理乾淨，可能會影響公示的效力。

使用權人轉讓物權的公示，是物權被支配人的公示，不具有優先權，但有獨立的物權。這種獨立性，是排他的獨立性，是在使用權權責範圍內的獨立性。因此，物的使用權人，在一定之規、一定範圍內也是有公示權的。

在這裡，我們要將物權公示與物權登記作一個區分。雖然，物權登記與物權公示有一定的聯絡，但嚴格來說，登記是屬於登記，公示當屬於公示。物的登記權，集中在所有權人一邊，對於非所有權人有排他的一面；物的公示權，不一定要受所有權人牽制，既可以共同公示，也可以單獨公示。例如，某一廠房租賃權人，為避免今後免受不必要的糾紛，可以宣佈、公示從某年某月某日某時開始不再租賃此廠房，今後的租金、水電、管理費等所有事項與本公司無關等等。

不動產物權的轉讓，可能牽涉面較廣泛，有時候可能會新賬、老賬一起算。這個“賬”，指物權公示的歷史，還牽涉到物權登記的歷史。

我們已經知道，合同法是對於財產轉移的效力把關的，擔保法是對於財產的中間處置的效力把關的，民法通則是對於以上幾個效力和訴訟時效把關的，物權法是對於所有權的轉讓的效力把關的。為了財產所有權的轉讓有效，中間環節就是離不開物權公示和物權登記。所以，物權公示這一環節是必不可少的，這一原則具有強制性的一面。

物權消滅的公示，包括所有不動產物權消滅的公示和部分動產物權消滅的公示。這是物權公示中設立、變更、轉讓程式的最後步驟，是不可缺少的一個環節。

物權，從哪裡來到哪裡去，從哪裡產生到哪裡消滅，應當處於全方位全過程的守護之中。不動產物權，是最大宗物權，如，我國有領土960萬平方公里，有領海300多萬平方公里，為了使土地權永久清晰透闢，所有工作都要做到一絲不苟，一絲不漏。在這裡，消滅土地權，不是消滅土地所有權，要注意不同所有權不同對待。

物權的消滅，有自然消滅、人為消滅、法定消滅、自由消滅之分。

地震、泥石流、山體滑坡、火山爆發、山洪暴發、海嘯肆虐這些自然的破壞，可以毀壞土地和建築物，使物的使用權人不再能夠行使原有的權利。這種物權的消滅，是自然的消滅。

有毒有害的化學液體、固體、氣體和光輻射體對於物的破壞，使得原有物不能恢復原狀與功能，使物的使用權人不再能夠行使原有的權利。這種物權的消滅，是人為的消滅。

依據法律手段，包括行政手段，透過法定程式，將物的所有權變為零級所有權，應當稱為消滅式物權。

如銷燬假冒偽劣產品，銷燬黃賭毒產品，銷燬化學武器，令其完全改變物的物理、化學原狀，任何單位和個人不再使用，就是“歸零”式的消滅物權。

二是恢復一定的法定物權――物權公信原則。

某些物在遭到破壞以後，可以以不同方式恢復原狀；某些物權在消滅以後，也可以以不同方式恢復原狀。

如，房屋拆遷，依據法定的程式和手段，拆毀房屋另外新建，原有的房屋消滅，房屋物權人（包括所有權人、使用權人）的物權可以以另類方式恢復原狀。如，在原屋基或其他層基上另蓋房屋，保證原房屋物權人不受損失。

以上物權交換過程，雖然包含了暴力剝奪物權的一面，也已成為眾所周知的另類規則。行使此規則是有前提條件的，原房屋的物權人必須有物權公示，必須有相應的證據，為拆遷的物權人提供物權交換的佐證。

拆遷房屋的物權人，同樣需要公示。公示，要宣告為什麼要對原房屋拆遷、何時拆遷、拆遷補償的條件和依據是什麼？

在以上情形下，物權公示原則是相對於雙方的，不是單方的。唯有如此，才能由物權公示達到物權公信。

物權的公信，主要指物權變動必須以公眾信服的法定方式，讓廣大的權利人、義務人清楚地知道誰是權利人，清楚地知道哪些物權可以變動，哪些物權不能變動，清楚地知道確認物權、變更物權、轉讓物權和消滅物權是個什麼性質，需要付出什麼代價。而且，要讓權利人轉讓、交換自己的物權時，也要盡義務地讓物的購買者有無資格獲得此物和物的權利。

物權的公信寓於公示之中，物權的公示造就物權的公信。兩者是相輔相成的。

二、物權公示的特別方法

為了使物權公示原則生效，物權法採取謹慎的措施，一環套一環地解決物權公信中的差異問題。

物權公示的主要方法，採取不同種類物權區別對待原則：

第一，不動產物權的設立、變更、轉讓與消滅經過登記發生效力。這不是說不動產的公示沒有任何效力。譬如，一方當事人a從房地產商購買到一套商品房，但是沒有得到房產證，進行了廣告公示。後來，房地產商又以更高的價錢賣給了另一方當事人b，另一方當事人卻得到了房產證。這種情形，由於a是善意所得，可以適用於先佔先得或先告先得。

原則上，要獲得不動產的所有權，變更不動產所有權的內容，將不動產出售，甚至不動產毀壞、消滅了，都需要登記。

不動產物權的設立、變更、轉讓與消滅經過登記發生效力，是針對普遍性的當事人而言的，物權學上稱之為“登記生效主義”。在下一條款中，就會涉及到登記生效主義。

登記後不動產所有權的設立、變更、轉讓或者消滅有效。這是比物權公示更為有效的法定原則。

另外，物權法第9條第2款規定，依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。這是一種特例，與登記生效主義和登記對抗主義都無關。

第二，動產物權的設立、轉讓，透過交付發生效力。這實際上適用於合同自由原則，弱化了物權法定原則。

本條款“動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付”，對於動產的公示、登記不具備強制性，這是因為絕大多數動產是不需要公示、登記的。這裡涉及到物權法的相關技術法理問題。待留到第12條再討論。

動產物權的交付，形象化地描述了動產權利的獲得、轉移。一般而論，是一定的貨幣兌付一定的物資、貨物。不足額支付貨幣，就不能足額取得動產的所有權。

相關法律：物權法第6條等條款

相關名詞：【物權關係】【物權公示原則】

字數：3888字

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