當代物權法百科全書小辭典初稿3...

當代物權法百科全書小辭典初稿34-1

不動產登記

一、基本概念

1.不動產登記

不動產登記，指不動產的產權或者他項權利，需依法登記的辦法與權利義務的類別。依其寬嚴程度不同，分為登記生效主義和登記對抗主義兩種型別，前者從嚴，後者適當從寬。這種登記制度，在普通物權法中比較普遍，在擔保物權法之不動產抵押法中也有規定。從根本上來說，它是制度物權法穿插於普通物權法與擔保物權法中的一體化規定。

不動產登記，包括不動產設立登記、變更登記和登出登記，是法律確認、保護、利用與限制、規範、調整不動產物權關係的必要措施。實際上，不動產登記制度是幾千年來傳承下來的一項不動產管理制度，人類社會從奴隸社會的文明社會開始，從古中國、古印度、古巴比倫、古波斯等四大文明古國向全世界推廣，一直香火不斷，傳承到如今。可以認為，不動產登記是人類歷史上最重要的文化遺產之一。不動產登記制度，原本是政治制度、經濟制度、文化制度的重要組成部分，透過土地管理，結合人口管理、稅收與徭役管理，能夠壯大國家的政治能力與經濟實力，同時開啟了國家資訊化的新時代，在治國安邦、平天下中起到了關鍵性作用。及至現代、當代，不動產登記制度仍然成為每個國家必不可少的一項重要的管理制度，在經濟社會和法制社會中起到了基礎建設的重要作用。

不動產登記制度，完全是一項普適性制度。無論是土地公有制或者私有制國家，也無論是市場經濟國家或者是計劃經濟國家，不動產登記制度全部是不可少的一項重要的土地管理制度和社會治理制度。不動產登記實質上是制度物權法的範疇，只不過是為普通物權法和擔保物權法借用而已。

中國實施的是土地公有制，不動產登記管理機構是國家的土地、房屋、自然資源等管理部門的專門負責機構，申請不動產登記的主要是民事主體，這就把公法和民法揉和在一起了，客觀上要求正確處理公事與民事之間的利益關係，既要防止公權私化，又要防止私權公化，平衡各種物權人的利益關係，至少在社會主義初級階段應當採取這樣的物權化方針政策。

物權法第9條第1款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”表示不動產登記制度既有剛性的一面，又有柔性的一面，前者是主要內容，後者是補充規定，總體上是對證入藥式的分類登記制度。

物權法第9條，是第6條“物權公示原則”的再明確規定，包括有三層意義。

第一層，規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力”，這是不動產物權登記生效主義，這一層意義是核心層面的。

第二層，規定“但法律另有規定的除外”，這可能包含有物權對抗主義的意義，這一層意義屬於特殊情況特殊對待。

第三層，規定“依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記”，到底是登記免除主義、登記對抗主義，還是登記折中主義？難以下定論。

不動產登記，是古今中外有史以來最常用的產權登記制度，對於規範與調整以土地為中心的權利義務有著廣泛的現實意義與長期的歷史意義。確認、保護、利用並且規範與調整不動產資源，對於規範有序地發展國民經濟、激發創造財富的積極性、理順上下級物權關係，是利國利民的一件大事。

不動產登記，依據《土地登記規則》、《土地登記辦法》等不動產登記法的規定，可分為初始土地登記、設定土地登記、變更土地登記、登出土地登記等各種方式。依據《房屋登記辦法》等登記法的規定，分為房屋所有權登記、抵押權登記、地役權登記、預告登記、其他登記和專項登記。

初始土地登記，又稱總登記，是指在一定時間內，對轄區全部土地或者特定區域的土地進行的普遍登記。

變更土地登記，是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，登出土地登記等。

房屋所有權登記，包括：（1）房屋產權初始登記、轉移登記、變更登記、登出登記、預告登記；（2）房屋抵押權登記，包括房屋抵押權初始登記、轉移登記、變更登記、登出登記，以及房屋最高額抵押權初始登記、轉移登記、變更登記、登出登記和更正登記；（3）國有土地範圍內房屋所有權登記；（4）集體土地範圍內房屋登記。

地役權登記，包括地役權初始登記、轉移登記、變更登記、登出登記。

房屋預告登記，是房地產商或者產權人的商品房預購登記，或者是以預購商品房設定抵押的公示登記、房屋所有權轉讓或抵押的公示登記和法律法規規定其他的公示登記。

房屋其他登記，是利害關係人申請的房屋登記簿確有錯誤的異議登記、更正登記。

集體土地範圍內房屋登記，是依法利用宅基地建造的村民住房登記和依法利用其他集體所有的建設用地建造的房屋登記。包括房屋所有權的初始登記、、轉移登記、變更登記、登出登記。

2.不動產登記原則

第一，不動產登記不得損害公共利益和他人的合法權益原則。

第二，房地合一原則。房屋登記，須登記房屋的自有權、共有權或他有權，同時須登記建設用土地使用權、地役權；土地登記，須登記建設用土地使用權、地役權登記，須登記房屋的自有權、共有權或他有權。

第三，公共利益優先原則。國家根據公共利益需要，可以依法徵收單位與個人的不動產。

第四，一物一權主義原則。某些不動產如土地權利的登記很容易發生物權錯位，必須運用一物一權主義原則慎重處理各種土地權利的登記。

第五，責任自負原則。不動產登記是一項嚴格的登記制度，凡是發生違法登記事件，不管是牽涉到任何單位與個人，都會被追究民事、行政或者刑事責任。其中，申請登記的當事人和登記機構是主要的追究物件。

二、不動產登記的性質

1.登記生效主義

登記生效主義，就是不動產物權的公示制度，須將登記作為生效的前提和必要條件，就是必須登記，非登記不可，不登記不發生法的效力。本條款規定的“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力”，指的就是登記生效主義。

登記生效，包括了第1次至第n次獲得登記生效，只要是不動產所有權易手，就會發生第1次甚至第n次獲得登記生效。例如，張三的房子賣給李四，李四經過有關部門的登記獲得房子的所有權，從登記之日起，就發生了法的效力。李四又將房子賣給王五，雖然王五付了錢，並且王五得了房子，只要沒有辦理產權過戶登記，房屋的所有權沒有法定的轉移，李四仍然是房子的所有權人，王五不是房子的所有權人。在這時，如果李四又拿著產權證抵押這套房子，法院查明登記表、登記簿上該房子的所有權人仍然是李四，不是王五，就可以依據經濟糾紛當事人的請求查封、扣押、拍賣這套房子，王五會遭受經濟損失或房子損失，法院可以不負國家賠償損失的責任。不過，王五與李四的房屋糾紛，由產權糾紛降格為合同糾紛即一般經濟糾紛。王五要挽回經濟損失，只能透過合同法來維權。

登記生效是一道門檻，不動產所有權人需要超過這道門檻，才能進入所有權人的店堂，坐上所有權人的這把交椅。這是由物權公示原則決定的，不是由合同自由原則決定的。兩者之間的保護物件的側重點是不同的，甚至是相反的。物權法承認李四的房子所有權，這是因為李四的不動產所有權是善意取得的。合同法之所以不承認李四的不法抵押所得，這是因為李四違反了王五的合同約定。這就是登記生效與合同生效的區別之處。

2.登記對抗主義

所謂登記對抗主義，是物權中的特權主義，雖然要求以登記作為公示方法，但不是必須登記、非登記不可。然而，不登記的效力很低，不能對抗善意佔有的第三人的取得權。

例如專屬所有權中的國防資產，物權法規定了屬於國家所有，這在國際上透過了、國內一致公認了，國家登記也行，不登記也行，反正是鐵定了是屬於國家的所有權。這是登記對抗主義的一種情形。

登記對抗主義的第二種情形，是地役權優先主義。相鄰關係的地役權，如埋設自來水管道、排水溝道、電纜管道、煤氣管道等，這種土地使用權的獲得，不一定要經過登記才能獲得地役權。

登記對抗主義的第三種情形，是尊重鄉規民約。在農村，買賣房屋等往往不登記，往往採取的是合同自由原則，而不是物權法定原則。當然，隨著物權時代的到來，將來有可能將這種登記對抗主義逐漸轉到登記生效主義的軌道上來。因為登記生效主義是比登記對抗更優越的財產保護制度。

登記對抗主義的第四種情形，是已經確定了是專屬的財產所有權，但未確定是哪類財產所有權，難以確定是不動產還是動產所有權。例如專屬所有權中的無線電頻譜資源，物權法規定了屬於國家所有，這在國際上透過了、國內一致公認了，國家登記也行，不登記也行，反正是鐵定了是屬於國家的所有權。這是一種無形資產或者無體資產的所有權，是將這種特殊的所有權劃分為不動產還是動產，物權法沒有規定清楚。在此處，登記對抗主義同樣地適用。

本條款規定“但法律另有規定的除外”，主要包括登記免除主義和登記對抗主義而言。登記免除主義，是將那些不必要的登記專案免於登記，從而簡化登記制度。如地上種植的莊稼、蔬菜等用不著登記，住宅院子裡的花木一般用不著登記，國家的軍事設施（不含土地、房屋）可以不用登記等。

中國臺灣當局的土地管理法甚至於比中國大陸地區的更加嚴格。臺灣土地法第16條規定，私有土地之所有權之轉移、設定負擔或租賃，妨礙基本國策者，中央地政機關得報請行政院制止之。第17條規定，農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地等，“不得轉移、設定負擔或租賃於外國人。”所謂設定負擔，就是設立抵押權之類的擔保物權。基本國策，就是國家的基本政策，這是專指制度（政策）物權法特別限制的規定，其法律效力明顯優於普通物權法和擔保物權法。

相關法律：物權法第9條等條款

相關名詞：【不動產登記適度公開原則】【不動產登記機構與範圍】【不動產統一登記制度】

字數：3888字

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