當代物權法百科全書小辭典初稿3...
當代物權法百科全書小辭典初稿35-1
不動產登記適度公開原則
一、不動產登記原則
中國不動產登記的特徵與原則是：按屬地管轄與登記原則、按對口管轄與登記原則、按不動產的型別管轄與登記原則、按縣團級以上權力機關受權審批與登記的原則、“房地合一”原則、實行統一登記制度原則、及時辦理原則、適度公開原則。政出多門的登記機構形成了中國特色的登記制度，應當根據需要和可能合併一些登記機構，精簡機構，方便或者合併登記，提高效率。
以上八種不動產登記原則，亦即不動產登記程式中的一般規則，反映了中國現行的不動產登記制度中的一些特徵與規律性。專業管理權與登記權相統一、屬地管理權與登記權相統一、級別管理權與登記權相統一、施政權與辦事權相統一，反映了中國官方主導的不動產登記制度的基本要求與基本特徵。中國的不動產登記制度與行政管理體制有著密切的關係。中國的行政管理體制與行業管理、企業管理、專業管理和地域管轄等，既有垂直的，也有重疊的，很難以一個登記機構來統領全部的不動產登記事務。因此，實行大一統的不動產登記制度，只能是按照事物發展的規律辦事，循序漸進，不能急功近利。
政出多門的這種做法的缺點，可能發生房屋與土地等不動產重複登記、未能統一地整合登記的人力資源、給申請登記者造成不必要的麻煩和額外負擔等問題存在。
據考證，國外一般規定在一國之內或一個統一司法區域內實行不動產統一登記的制度，即不論是土地、房屋還是其他不動產，也不論是何種不動產物權，均由統一的機關登記。德國的不動產登記機關為屬於地方法院的土地登記局；日本為司法行政機關法務局，地方法務局及其派出所；瑞士大多為各州的地方法院。中國臺灣地區的登記機關是屬於行政機構的地政局。
以上是大陸法系的統一登記機關。英美法系則側重於由地方行政升官辦公室統一登記，甚至於由私營機構來統一登記。《美國統一商法典》規定，各州的登記機關可是政府機構，如州務聊辦公室，也可以由一個私營機構來執行統一的登記系統。
目前，世界各國的不動產登記採取了電子化、資訊化手段來處理，物權公示在技術上可以做到公開化、資訊化、族譜化。由此來看，人們面臨著一些新情況、新問題。如不動產資訊公開權與權利人的隱私權保護問題怎麼處理？涉土與涉房、涉公與涉私、涉內與涉外、涉密與不涉密不動產資訊如何公開？能不能分級分類在網際網路上公佈單位與個人的不動產佔有權利？網上公佈與不公佈利弊如何？
物權法第10條規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”這為中國不動產登記的特徵與原則，對於不動產登記機構調整和實行統一登記制度作出了原則同意規定。
二、不動產登記適度公開原則
不動產登記適度公開原則，指不動產登記資料的公開化公開、一般化公開和不公開的適度原則。基於不同型別的不動產和不同的不動產當事人考量，基於適當保護當事人的隱私權考量，需要對於不動產登記適度公開原則作一個全面的規範。
1.公開化公開原則
公開化公開原則，亦稱資訊化、網路化、社會化公開原則，是指某些特定的單位與個人的特定的不動產登記以後，為了加強公共財產監管、廉政建設和科學管理，應當實行制度化、民主化、透明化和一體化的不動產登記公開原則，實行全員、全過程、全方位、全要素公開的原則。
一般而論，人大代表、政協委員和管理機構、廣大群眾，對於政府的不動產投資有監督權或者否決權，對於集體組織幹部及其親屬的不動產投資有監督權或者否決權。因為集體組織幹部對於集體的土地有統轄權，宅基地使用權有無償取得的，有象徵性有償使用的，還有其他各種變通式取得的，現實中集體組織幹部以權謀私，甚至於與登記管理人員沆瀣一氣，侵佔集體與他人宅基地或者自留地、耕地違規置辦不動產現象相當嚴重而普遍。有的村幹部擁有宅基地或者建設用地數百數千平方米，有的村幹部擁有房屋數十套價值二三十億元。他們的不動產，包括登記的和未登記的應當全部公開。
2.一般化公開適度原則
一般化公開適度原則，亦稱半公開、關聯公開、適當公開原則，是指一般的單位與個人一般的不動產登記以後，僅對於有產權關聯、業務關聯或者公事公辦關聯公開的原則，應當實行業務公開與個人隱秘相分離原則、當事人申請查詢與登記機關相配合原則、未經權利人許可不得擅自公佈原則、特事特辦的適度原則。
官員申報自己與家庭的財產製度，是全世界最通行的廉政建設制度，從聯合國秘書長到各國政要到各級官員，在就職前、履職中、卸職後均須向公眾申報財產數額與財產來源，接受管理部門和廣大群眾的監督。多數國家的做法是，任何人都可以查詢包括總統在內的大小官員所公示、登記的不動產甚至於儲蓄數額，任何人都可以隨時隨地地舉報官員的違法所得。這裡的官員，包括國營企業的管理人員在內。外國官員申報自己與家庭的財產製度是全過程和全透明的，不光是不動產需要登記，所辦企業、股權股票、珠寶首飾、文物字畫、家庭儲蓄和家用電器等動產和權利全部需要登記，並且必須接受公眾的查詢監督，以便於最大限度地防腐反腐。
中國的官員申報財產製度空喊了二十年也未立法實施，還在緩慢地“試驗”過程中。這種制度應當是無條件立法實施的，在產生爭議的時候，應當進行全民公決。假設在全國人民代表大會中，代表人員大多數是官員，他們會以各種藉口來否決建立官員申報財產製度。俄羅斯總統普金公開表示，官員不申報財產就一定是貪官，必須離開公職崗位並接受司法機關的審查，沒收一切違法所得；官員在職時不得經商辦企業，不得向境外投資，不得向外資金融機構存款。
3.不公開的適度原則
不公開的適度原則，一般指涉及國家機密和個人隱私的免公開原則。國家機密或個人隱私解密的，或者接受特定機關調查、紀檢監察司法幹預的，或者接受輿論監督的除外。
第一種，是國家機關和事業單位的房屋、建築物之類的不動產建造物需要公開，除了涉密機關單位以外，應當統統公開。特別是新近建造的房屋、建築物是如此。
這些建造成本大、經濟價值大、使用期限長的不動產，是全民所有的公共財產，是用眾多的納稅人的錢建設起來的大宗財產，全體公民、納稅人和人民代表、政協委員都有民主監督權、知情權和話語權，有權參與反貪汙、反賄賂、反盜竊、反浪費、反瀆職的廉政鬥爭。
第二種，是國家機關和事業單位之公職人員及家庭的房屋、建築物之類的不動產建造物需要公開，特別是新近建造的房屋、建築物是如此。
國家公職人員和家庭財產申報公示制度，是全世界共同通行的職官管理制度。即使是聯合國秘書長也要帶頭在入職前、入職後和卸職、辭職後，都必須如期如實地申報個人和家庭財產，包括各種不動產與動產。香港、澳門、臺灣地區早已實行了公職人員個人和家庭財產申報制度。然而，中國大陸從1993年便頒佈了關於黨員幹部個人和家庭財產申報制度，至今也未落實。
既然連聯合國秘書長也沒有什麼所謂的“隱私”，連資本主義制度的港澳臺官員也沒有什麼所謂的“隱私”，中國大陸社會主義的官員何謂“隱私”？不公開的全部靠邊站！
第三種，是國有企業之公職人員及家庭的房屋、建築物之類的不動產建造物需要公開，特別是新近建造的房屋、建築物是如此。
與第二種應當公開不動產登記資料的公職人員一樣，他們也掌控或者支配著相當的權力與大量的國家財產，反貪汙、反受賄、反盜竊、反浪費、反瀆職的廉政鬥爭也是他們的神聖職責。
與第二種公職人員不同的是，他們的人、財、物、供、產、銷大權更加齊全，更加活躍，貪汙受賄、貪汙盜竊、鋪張浪費、瀆職失職等犯罪行為更具隱蔽性和長期性，特別是金融企業更勝一籌。這些公職人員及家庭的房屋、建築物之類的不動產建造物需要公開，特別是新近建造的房屋、建築物是如此。
第四種，城鎮集體與慈善團體負責人員及家庭的房屋、建築物之類的不動產建造物需要公開，特別是新近建造的房屋、建築物是如此。
有的地方，集體幹部年終分紅高達幾百萬甚至於幾千萬元，而社員們年終分紅僅僅一二萬元；有的地方，集體幹部自己佔有的宅基地高達五六百甚至於上千平方米，村組織內許多成員卻分得很少甚至於分不到宅基地；有的地方，集體幹部憑藉職權或者買通關係，大肆侵佔集體的耕地建造樓房、別墅，帶頭破壞國家的耕地保護政策和宅基地分配法。
從某種意義上講，集體幹部不動產登記公開化，更加具有針對性與實用性。很多時候，單單依靠集體內部成員來管理監督，效果不是很好的或者是有限的。農村地區同族同姓同村的和相親相鄰的，多少有些封建殘餘、有些利益瓜葛，或者多少有些膽怯。各地農村關於幹部的財產分配公開制都在試行之中。如果將集體幹部不動產登記公開化制度實行起來，應當是順水推舟的事情。
慈善團體是以扶貧幫困、救死扶傷為目的的社團組織，不是營利性質的生產經營單位。但是，某些慈善團體擁有數十億、數百億甚至更多的大筆資金，也想保值增值，其中有的將積存下來的資金投入到不動產置業中錢生錢。因為是相對獨立的組織，幾乎成了三不管地帶。法律對於他們的約束，也有一些漏洞。
關於以上四種人，都提到“特別是新近建造的房屋、建築物是如此”。因為不動產登記公開化有一個基本要求，需要有從速性、及時性地妥善解決。《日本不動產登記法》第30～31條對於官有（國有）、公有（慈善團體所有）的不動產登記有個特殊要求，就是“從速”申請登記與批准登記，並承諾保證沒有欺詐、不會出差錯。
《日本不動產登記法》第151條之2～之8，規定了不動產登記的計算機資訊處理系統進行登記與公開的功能，由法務省法務大臣指定特設的登記所負責。只要有人擔保，相關資訊就可以對外公開。
相關法律：《物權法》第10條。
相關名詞：【不動產登記】
字數：3888字
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