當代物權法百科全書小辭典初稿3...
當代物權法百科全書小辭典初稿36-1
不動產登記機構與範圍
一、一般規定
物權法第10條作出的規定，是關於“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”的抽象規定。
這一部分需要展開來說明。中國長期以來實行的是對口登記制，政出多門，主要是便於相關管理部門的垂直管理和執法，還沒有實行不動產統一登記制度。根據物權法制國家的先進經驗，應當是由一個不動產登記機構來實行統一登記，以便於統一工作，提高工作效率，減少申請登記者的麻煩與負擔。
不動產統一登記制度，亦稱之為統一的不動產登記制度。其是根據現實國情民情和根據需要和可能，針對登記範圍不統一、登記機構不統一、登記辦法不統一和不動產公開查詢制度不統一、收費標準不統一等存在的問題，從立法實踐到具體實踐上克服困難，建立健全統一的不動產登記制度。
立法過程中，不少部門、專家認為，登記機構特別是不動產登記機構不統一，必然出現重複登記、登記資料分散、增加當事人負擔、資源浪費等弊端，不利於健全登記制度，應當統一登記機構。立法機關經研究，贊成以上意見，同時又要考慮統一登記涉及行政管理制度，實行統一的不動產登記制度還有一個過程。因此，既肯定了“國家對不動產實行統一登記制度”的前瞻性、必要性，又面對了“統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”的現實性、靈活性。這樣的規定是切中時弊和切實可行的。
目前，行政法規關於登記的範圍、登記機構和登記辦法如下所示。透過大部制改革以後，可由原來的7個登記機構縮減到2至3個，並且根據需要和可能進行進一步的縮減，最後由一個不動產登記機構來統一管理。
一是土地管理部門
土地登記規則第7條規定，國家土地管理局主管全國的土地登記工作。縣級以上地方人民政府土地管理部門主管本行政區域內的土地登記工作。
依據土地登記規則、土地登記辦法等登記法的規定，土地權利登記可分為初始土地登記、設定土地登記、變更土地登記、登出土地登記等各種方式。
土地管理法第11條，土地管理法實施條例第4條、第6條、第7條等條款，涉及農村集體土地使用權登記的相關規定。
擔保法第42條、土地登記規則第30條，涉及有出租權的土地使用權的登記地點。
《中國人民解放軍地籍管理辦法》第16條涉及軍用土地使用權的代表為軍委、總部。申報登記由軍隊團以上單位向當地縣級以上人民政府土地管理部門申請辦理，領取國有土地使用權證書。跨省、市縣行政區劃的土地登記領證，應分別到土地所在地的縣級以上人民政府土地管理部門辦理；屬於軍事禁區的，應分清所在地各行政區的範圍和麵積，到上一級地方人民政府土地管理部門辦理。
二是房產管理部門
城市房地產管理法第60條規定，在依法取得房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記。
以上包括房產變更登記、土地使用權變更登記。
房屋登記辦法第4條規定，房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。本法所稱房屋登記機構，是指直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設定的負責房屋登記工作的機構。第5條規定，房屋登記機構應當建立本行政區域內統一的房屋登記簿。房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的依據，由房屋登記機構管理。
依據房屋登記辦法等登記法的規定，不動產登記，分為房屋所有權登記、抵押權登記、地役權登記、預告登記、其他登記和專項登記，以及國有土地範圍內房屋所有權登記、集體土地範圍內房屋登記。
擔保法第42條、城市房地產管理法第53條涉及房屋租賃登記的規定。
原則上，房屋與土地權利的登記應當合由一個登記機關登記。上海、廣州、深圳等地試行的房屋和土地管理機構的統一是成功的，可以在全國推廣應用。房屋與土地權利的登記分別由兩個登記機構負責，不利於“房地合一”的統一資訊、統一調查與統一管理，不利於提高工作效率，也不利於權利人方便登記並多支付額外費用。
三是草原主管部門
草原法第8條規定，***草原行政管理部門主管全國草原監督管理工作。縣級以上地方人民政府草原行政主管部門主管本行政區域內草原監督管理工作。
第11條規定，由縣級以上人民政府登記，核發使用權證，確認草原使用權。
四是林業主管部門
森林法第3條規定，（林地）由縣級以上地方人民政府登記造冊，發放證書，確認所有權或者使用權。
林木和林地登記管理辦法第2條規定，縣級以上林業主管部門依法履行林權登記職責。
森林法實施細則第4條、第5條祥細規定了國家所有、集體所有的森林、林木和林地的登記。
擔保法第42條規定，以林木抵押的，抵押登記部門為縣級以上林木主管部門。
五是農業主管部門
農村土地承包法第11條規定，***農業、林業行政主管部門分別依照***規定的職責負責全國農村土地承包及承包合同的指導。縣級以上地方人民政府農業、林業等行政主管部門分別依照各自職責，負責本行政區域內農村土地承包及承包合同管理。鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村土地承包及承包合同管理。
六是海洋行政主管部門
海域使用管理法第19條規定，登記部門有***、地方人民政府海洋行政管理部門，申誰批准誰登記造冊，核發海域使用權證書。
海域使用權登記辦法第5條規定，海域使用權實行分級登記。***批准的專案用海，由國家海洋局登記造冊；縣級以上地方人民政府批准的專案用海的，由批准用海的地方人民政府登記造冊，海洋行政主管部門負責登記的具體工作。第17條涉及登出登記。
七是地質礦產部門
礦產資源法第12條規定，礦產資源的勘查工作、登記工作，由***地質礦產部門負責。
礦產資源開採登記管理辦法第3條規定，頒發採礦許可證，由地質礦產部負責審查登記。
開採石油、天然氣礦產的，經由***指定的機關審查同意後，由***由地質礦產部負責審查登記，頒發採礦許可證。
關於涉及礦產資源之登記地點、範圍、機構與辦法，情況比較複雜，有幾個層次的登記機構與辦法。除了由地質礦產部負責審查登記、頒發採礦許可證的，還有中型以上礦藏或者特定的礦產資源，由省、直轄市、自治區人民政府地質礦產主管部門批准登記、頒發採礦許可證的；另有縣級以上地方人民政府負責地質礦產管理工作的部門在審批發證後，應逐級上報與備案；跨縣級以上行政區域的，由所涉及區域的上一級負責審查登記、頒發採礦許可證。
以上七大類不動產登記管理規定，除了縣級以上地方人民政府以外，***有關管理部門介入的有：草原草地使用權登記、森林、林木、林地所有權登記，海域使用權的登記，地質勘查權、採礦權的登記；軍委、總部介入的有土地使用權的登記。
二、補充規定
物權法第246條進一步規定：“法律、行政法規對不動產統一登記的範圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法的有關規定作出規定。”
建立不動產統一登記制度，是個拖而未決的焦點、難點問題。有歷史上遺留問題和增量新型別問題，以及各個地區宅基地使用權、農村自建房產權等差異問題，地方房地產證書的統一製作、統一頒發問題，登記機構政出多門問題，根據不同地區的民族政策或者居民政策制訂有相對個性的地方性法規等等疑難問題，目前還不能做到全國統一立法的程度。因此，各有地方性法規立法許可權的省、市，需要根據立法法、城市房地產管理法的相關授權精神作出有針對性的規定，以彌補目前法律、行政法規的不足之處。
但是，地方性法規原則上不能與法律、行政法規已作規定的內容發生齟齬，全國性的不動產統一登記制度建立起來後，地方性法規即完成立法使命。
不動產登記制度立法總原則，係指法律、行政法規對不動產統一登記的範圍、登記機構和登記辦法作出規定前，大權獨攬、小權分散原則和統一性與實用性相結合原則、下位法有限的靈活性與上位法的原則性相結合的原則，目的在於中央立法與地方立法相配合相協調，加強不動產登記制度的法制建設，為全國實現統一的不動產登記制度打下良好的基礎。不動產登記制度由制度（政策）物權法規範與調整，身兼民事和公事不動產登記制度，是加強土地管理、合理利用、集約用地和確認、保護各種不動產權利的重要一環，也是發揚人類社會幾千年來優秀法制文化傳統的突出表現與必要措施，並將這項制度貫穿於普通物權法和擔保物權法之中，進行全員、全過程、全方位、全要素的全面落實。
不動產登記制度立法，指具有地方性法規立法許可權的省、自治區、直轄市或者較大城市立法機關可依法律規定製訂地方性的不動產登記法。調動地方立法的積極性，以彌補目前不動產登記之法律、行政法規的不足之處。地方性法規原則上不能與憲法、法律、行政法規已作規定的內容發生齟齬，個別地區的個別不動產登記制度內容要作特殊性調整的，須經全國最高立法機關稽核透過。全部的不動產登記制度立法要經過最高立法機關備案，最高立法機關有權糾正錯誤的或者不適當的地方法條款。全國性的不動產統一登記制度建立起來後，地方性法規即最終完成立法使命。
本條款關於“法律、行政法規對不動產統一登記的範圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”的規定，就是代表全國****會立法機關授權地方立法機關進行不動產登記制度立法，藉以解決各個地區尤其是地多人少的少數民族地區或者經濟特區、特別行政區、計劃單列市不動產登記的實際問題，以及登記機構、收費標準不統一等問題。不動產登記制度，是不動產產權制度的一個把關制度、公示制度和系統化、網路化、常規化、模式化的不動產跟蹤監管制度，故地方性的不動產登記制度立法是對於不動產產權制度的一個規範性調整性立法。
相關法律：《物權法》第10條。
相關名詞：【不動產統一登記制度】【不動產登記】【不動產登記制度立法總原則】
字數：3888字
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