當代物權法百科全書小辭典初稿3...
當代物權法百科全書小辭典初稿37-1
不動產統一登記制度
一、一般理念
不動產統一登記制度，亦稱之為統一的不動產登記制度。其是根據現實國情民情和根據需要和可能，針對登記範圍不統一、登記機構不統一、登記辦法不統一和不動產公開查詢制度不統一、收費標準不統一等存在的問題，從立法實踐到具體實踐上克服困難，建立健全統一的不動產登記制度。
不動產統一登記制度，正如物權法第10條第二款所示，其規定“國家對不動產實行統一登記制度”，要做到“三統一”：登記範圍統一、登記機構統一，登記辦法統一。具體地說，打破條塊分割、各自為政的僵局，將土地、房產、草原、林業、農業、海洋行政和地質礦產管理部門與登記機構，合併為一個管理部門、一個登記機構，是建立不動產統一登記制度的基本要求。儘管建立與全面落實不動產統一登記制度是制度物權法範疇，要由專門法、行政法規來規定，而普通物權法的條款中下意識地、前瞻性地提出這樣的主張，也是有一定道理的。
物權法第246條進一步規定：“法律、行政法規對不動產統一登記的範圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法的有關規定作出規定。”
實行不動產統一登記制度是大勢所趨人心所向，是吸取古今中外的登記法經驗、與國際接軌、完善登記制度、提高工作效率、減少當事人負擔的需要，也是產權資訊化、透明化、公正化和法制化的需要，也是行政管理體制改革的需要。群眾事無小事，登記事無小事，有關立法執法和執政部門必須認真對待，積極建立健全不動產統一登記制度。
造成中國不動產的多頭管理、多頭登記和政出多門等問題，不僅僅是行政管理體制和登記管理體制問題，還有土地所有權二元化問題和土地所有權與使用權二元化問題。西方國家實行的是土地所有權私有制，房屋的私人所有權和土地的私人所有權是一致性的，不動產物權關係是相對簡單的，建立健全不動產統一登記制度是很容易的。在中國，農村土地是集體所有的，城市土地和部分農村土地是全民所有的，農用地、建設用地和未利用地都有許多品種，合計有168種用途。其中，建設用地包括劃撥土地與出讓土地、農村集體建設用地與宅基地等多個品種；中國的土地所有權是公有制的，土地使用權有公有制的、共有制的，也有私有制或者混合所有制的，還有其他所有制的，且土地所有權不得設立抵押權等擔保負擔。中國即使是建立了不動產統一的登記制度，仍然比西方國家土地所有權私有制要繁瑣一些，土地使用權重複登記或者變更登記的可能性較大一些。
譬如，登記了集體的土地所有權，另要登記集體的土地使用權和村民的土地使用權；非建設用地轉為建設用地，或者由一種建設用地轉為另外一種建設用地，也需要重新登記土地使用權；四荒地的取得、出租、抵押與轉讓也需要重新登記土地使用權。如此等等，不一而足。所有這些，都要比西方土地私有制或者自由制國家要複雜一些，土地使用權重複登記或者變更登記是不可或缺的。中國建立不動產統一登記制度，要向西方國家學習成功的經驗，但要顧及中國的國情和可行性，不能盲目的全盤西化，不能搞單純的效率主義，不能損害社會主義的土地公有制和當事人的合法權益，即既不要公權私化、也不要搞私權公化。
從以上“登記要點”中可知，登記地點、範圍、機構與辦法有不同的地方。有的涉及本地一級人民政府登記，有的可能要到更高階的政府甚至要到中央人民政府登記。有的（如農村房屋的業主）是雖然在同一個縣級政府登記，但土地的登記與房屋的登記需要到兩個機構去登記。如果能夠實行“一站式登記”，既省錢省力，又便於有關部門全面的瞭解資訊，以便於更好的管理。
統一登記制度，不是可大可小、可有可無的事情，是需要認真對待的法定事情。物權法專家楊立新教授指出危害性：“《物權法》已經規定國家實行不動產物權的統一登記制度，以解決目前不動產體系的混亂狀態。不動產物權制度的不統一、不及時、不全面、不公開的問題，具有極大的危害性，不僅不能使國家掌握不動產物權的基本狀態，更重要的危害是不能使交易的當事人透過不動產物權上是否存在負擔等資訊，也給當事人辦理登記造成嚴重的不便，增加了交易成本。”楊立新還指出登記的保障機制：“《物權法》第10條已經規定了‘國家對不動產實行統一登記制度’，必須儘快制定《中華人民共和國不動產登記法》，確定統一的登記機構、規定統一的不動產登記程式、登記辦法、登記種類以及不動產登記錯誤的賠償方法。只有用法律統一不動產登記制度，才能夠保障不動產物權的流轉程式，確實保護好人民的物權。”1全面概括了不動產登記的法定意義與實際作用。
楊立新的文章中也沒有談及物權法第9條“依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記”的問題。依愚之見，既然不動產物權的“四不問題”（不統一、不及時、不全面、不公開）是嚴重的，那麼，是否間接地說明瞭此處“可以不登記”也具有“極大的危害性”呢？不登記，是否會直接導致國有資產悄悄地流失呢？
在物權法立法的整個過程中，法學家存在兩種觀點，一種是認為物權法是私法，只要將私有物權弄清楚就行了，公有物權可以由其他法律來規定；另一種是認為物權法必須將公有物權弄個水落石出，否則，就會出現漏洞，導致國有資產大量流失。作者贊成第二種觀點。第一種觀點有點形而上學、照搬西方物權法的作派，不利於統一物權法定原則，也不利於統一不動產登記制度。
確切地說，本條款“國家對不動產實行統一登記制度”是屬於表面處理，不是深加工。主要問題在於，城鄉土地所有權二元化，農村集體組織和所有權的虛位，使登記制度的統一製造了麻煩。這是其一。其二，“依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記”的規定，可能使登記制度的統一再次製造了麻煩。
二、目前的立法形勢和任務
目前的立法形勢和任務，應當儘快地制定頒佈全國統一的《不動產登記法》，為“國家對不動產實行統一登記制度”掃清思想障礙和法律障礙。
不動產統一登記制度，是大勢所趨，人心所向。早在30多年前，學術界就一直堅持不懈呼籲儘快地制定頒佈全國統一的《不動產登記法》，為“國家對不動產實行統一登記制度”掃清思想障礙和法律障礙。
2013年3月10日，國務委員兼***秘書長**在作***機構改革和職能轉變方案說明時指出，建立不動產統一登記制度，這樣可以更好地落實《物權法》，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。建立以公民身份證號碼和組織機構程式碼為基礎的統一社會信用程式碼等制度，從制度上加強和創新社會管理，併為預防和懲治腐敗夯實基礎。有網路資訊透露，2014年將實施不動產統一登記制度。
黨的18屆2中全會和12屆全國人大1次會議透過了《***機構改革和職能轉變方案》，其中規劃了2014年將實施不動產統一登記制度，建立以公民身份證號碼和組織機構程式碼為基礎的統一社會信用程式碼等制度。
最近幾年來，社會各界人士紛紛舉報房爺、房奶、房叔、房嬸，披露了有的人利用虛****、戶口本登記房屋等不動產，有的一人一戶擁有房屋數十套之多。有的地方政府支援群眾查詢舉報，有的地方政府以各種理由搪塞舉報。網際網路中的抨擊聲更加心潮澎湃。新一屆黨中央、全國****會、中央政府決心很大，一定要克服重重困難，建立不動產統一登記制度，嚴懲違法犯罪分子。
理論界認為，任何一項制度的設立都是有利有弊的，關鍵在於透過利益衡量來確定在法律上是否有必要設立某一制度。有我國設立實質審查制度利大於弊，其主要原因在於：第一，它是市場經濟發展初期的必然要求。第二，它有利於保護當事人的合法權益。第三，它有利於強化登記機構的責任感。第四，它有利於強化登記的公示和公信功能。（錄自百度百科《不動產統一登記制度》）
主要意義在於，建立不動產統一登記制度，它可以更好地落實物權法規定，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產。
在建立不動產統一登記制度實施後，擁有大量房產的人可以被很快確定。從這個角度來說，這項制度對反腐的助力作用不容小視。同時，不動產登記制度能夠保障房屋等不動產的交易安全，減少欺詐行為，而且還有利於摸清全國房地產市場的基本情況，有利於宏觀調控。可以說，這項制度一舉多得。不動產統一登記制度將來會與全國住宅資訊聯網掛鉤，會為紀檢部門提供一定的方便，對於反腐工作有強大的助推作用。
建立不動產統一登記制度，對於廣大守法執法者是歡欣鼓舞的，對於違法犯罪者和心懷鬼胎者將是一場災難。過去幾十年來，就是這些壞蛋對於建立不動產統一登記制度百般挑剔、百般仇恨、百般刁難，他們身在高堂之上，滿口仁義道德，一肚子男盜女娼。某些地方政府及其腐化墮落的官員帶頭違反法律規定，違規批地、圈地與開發商沆瀣一氣，一起共同分髒，他們最害怕建立不動產統一登記制度，最害怕房地產資訊全國聯網查詢，不斷的在立法界和學術界製造謊言，大放特放煙幕彈。
也有學者認為，不管透過什麼途徑推行不動產統一登記，註定是一場硬仗。其一，推行不動產統一登記，首先在於統一相關法律規定，操作起來有一定難度。據悉，推行不動產統一登記涉及目前的物權法、土地法、城市房地產管理法、草原法、森林法等十多部法律法規。也就是說，不是制定一部推行不動產統一登記制度就了事，而是要重新修訂相關法律法規，統一協調安排，這是一個“浩大的工程”。（搜狐《張海英：推行不動產統一登記是一場硬仗》）
筆者在物權法出臺前曾經屢次向立法機關提出，要從憲法開始，對於全部的土地所有權二元化規定全部修正為一元化規定。土地所有權二元化本身是全世界最不合理的制度之一，產權不清、土地的四至不清，再登記也是糊塗賬。
相關法律：《物權法》第10條。
相關名詞：【不動產登記】【不動產登記制度立法總原則】
字數：3888字
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