當代物權法百科全書小辭典初稿3...

當代物權法百科全書小辭典初稿38-1

登記申請材料的基本要求

登記申請材料的基本要求，這裡主要是指土地、房屋等不動產權利人申請登記應當提供的材料。不動產權利的設立登記、變更登記、登出登記以及抵押登記等，首先必須向登記機構提供真實的、翔實的登記申請材料，以便於稽核、存檔或者查詢、跟蹤管理。這是依法履行登記程式的需要，否則是無效的申請，不能完成登記公示的目的。此項規定，由不動產關係法和不動產登記法規範與調整，普通物權法和擔保物權法只能依照制度物權法的規定來實行。

《物權法》第11條明確規定：“當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。”本條規定了申請不動產登記應當提供的必要材料。應當注意的是，物權法在此只是作了一個原則性、簡略性的規定，而當事人申請登記所需要的必要材料、具體材料遠不止這三項，還需要遵循《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》等專門法的法律規定。譬如，本條規定的權屬證明材料可以包括權屬證書、合同書、法院判決書或者徵收決定書等必要材料、具體材料。

《擔保法》第44條有抵押登記的規定：“辦理抵押物登記，應當向登記登記部門提供下列檔案或者其影印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有權或者使用權證書。”此為不動產或者動產抵押登記的規定，屬於擔保物權登記範疇。

一、《土地登記規則》的基本要求

《土地登記規則》第10條，關於土地登記申請者申請土地使用權、所有權和土地他項權利登記，必須向土地管理部門提交下列資料：（一）土地登記申請書；（二）單位、法定代表人證明、個人身份證明或者戶籍證明；（三）土地權屬來源證明；（四）地上附著物權屬證明。

委託代表人申請土地登記的，還應當提交授權委託書和代理人資格身份證明。

二、《土地登記辦法》的基本要求

《土地登記辦法》第9條，關於申請人申請土地登記，應當根據不同的登記事項提交下列資料：（一）土地登記申請書；（二）申請人身份證明材料；（三）土地權屬來源證明；（四）地籍調查表、宗地圖及宗地界址座標；（五）地上附著物權屬證明；（六）法律法規規定的完稅或者減免稅憑證；（七）本辦法規定的其他證明材料。

前款第（四）項規定的地籍調查表、宗地圖及宗地界址座標，可以委託有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得。

申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，並對申請材料實質內容的真實性負責。

2007年12月30日國土資源部公佈、2008年2月1日施行的《土地登記辦法》，既是1995年12月28日國家土地管理局公佈的《土地登記規則》的補充規定，也是《物權法》關於不動產登記方面的配套法。《物權法》因體例的限制，未能將有關事項一一列舉。

《土地登記辦法》第9條之第（一）、（二）、（三）、（五）項，與《土地登記規則》第10條之第（一）至第（四）項要求基本相同。但第（四）、（六）、（七）項是增補的內容。

第（四）項“地籍調查表、宗地圖及宗地界址座標”，與“土地權屬來源證明”是交叉的專案，將其列舉出來，說明瞭其是申請登記的必要條件，不是可有可無的條件。

第（六）項“法律法規規定的完稅或者減免稅憑證”，包括有以下幾層意思：一是，由此分清是有償使用的土地或者是劃撥使用的土地，同是建設用地使用權，兩種地權的經濟成分和流轉方式是不一樣的。二是，防止當事人偷稅漏稅或者未交土地使用費，否則要補交相關的稅費。三是，方便於變更、轉讓、登出、預告、異議登記或者抵押登記的申請人提供證明材料。

第（七）項“本辦法規定的其他證明材料”是兜底規定，如土地使用權抵押、地上權、地役權證明材料，會有特定的用途。與土地使用權有關的房屋產權證明，是在土地上存在房屋、建築物或者其他附著物情形下需要附帶另外的證明材料。

三、《房屋登記辦法》的基本要求

《房屋登記辦法》關於國有、集體土地範圍內之各種申請辦法與材料，門類十分齊全，貫穿著一條紅線就是“房地合一”的基本原則。

（一）國有土地範圍內的房屋登記材料

1.國有土地範圍內的房屋所有權登記材料

《房屋登記辦法》第30條，關於國有土地上因合法建造房屋申請房屋所有權登記，應當提交下列資料：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）建設用地使用權證明；（四）建設工程符合規劃的證明；（五）房屋已竣工的證明；（六）房屋測繪報告；（七）其他必要材料。

2.國有土地範圍內申請房屋抵押權登記材料

《房屋登記辦法》第43條，關於國有土地上申請抵押權登記，應當提交下列檔案：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；（四）抵押合同；（五）主債權合同；（六）其他必要材料。

3.國有土地範圍內申請房屋最高額抵押權登記材料

《房屋登記辦法》第51條，關於國有土地上申請最高額抵押權登記，應當提交下列檔案：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；（四）最高額抵押合同；（五）一定期間內將要連續發生的債權合同或者其他登記原因證明材料；（六）其他必要材料。

4.國有土地範圍內申請房屋最高額抵押權變更登記檔案

《房屋登記辦法》第55條，關於國有土地上申請最高額抵押權變更登記，應當提交下列檔案：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋他項權利證書；（四）最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料；（五）最高額抵押權發生變更的證明材料；（六）其他必要材料。

因最高債權額、債權確定的期間發生變更而申請變更登記的，還應當提交其他抵押權人的書面同意檔案。

5.國有土地範圍內申請房屋最高額抵押權轉移登記材料

《房屋登記辦法》第56條，關於國有土地上最高額抵押權擔保的債權確定前，最高額抵押權發生轉移，申請最高額抵押權轉移登記的，應當提交下列檔案：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋他項權利證書；（四）最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料；（五）最高額抵押權發生轉移的證明材料；（六）其他必要材料。

最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，房屋登記機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當在辦理最高額抵押權確定登記之後，依照本登記法第47條的規定辦理抵押權轉移登記。

6.國有土地範圍內房屋最高額抵押權擔保的債權確定的登記材料

《房屋登記辦法》第57條，關於國有土地上經依法登記的最高額抵押權擔保的債權確定，申請最高額抵押權確定登記的，應當提交下列檔案：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋他項權利證書；（四）最高額抵押權擔保的債權已確定的證明材料；（五）其他必要材料。

7.國有土地範圍內在建工程抵押權的登記材料

《房屋登記辦法》第60條，關於國有土地上經依法申請登記在建工程抵押權的，當事人應當提交下列檔案：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）抵押合同；（四）主債權合同；（五）建設用地使用權證書或者記載土地使用權狀況的房地產證書；（六）建設工程規劃許可證；（七）其他必要材料。

8.國有土地範圍內在建工程抵押權的申請變更登記、轉移登記、登出登記材料

《房屋登記辦法》第61條，關於國有土地上經依法已經登記在建工程抵押權變更、轉讓或者消滅的，當事人應當提交下列材料，申請變更登記、轉移登記、登出登記：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）登記證明；（四）主債權合同；（五）證明在建工程抵押權發生變更、轉移或者消滅的材料；（六）其他必要材料。

從略：國有土地上地役權登記材料、房屋預告登記材料、其他登記材料，此處從略。

（二）集體土地範圍內的房屋登記材料

1.因合法建造房屋申請房屋所有權登記材料

《房屋登記辦法》第83條，關於集體土地上因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）宅基地使用權說明或者集體所有建設用地使用權證明；（四）申請登記房屋符合城鄉規劃的說明；（五）房屋測繪報告或者村民住房平面圖；（六）其他必要材料。

申請村民住房所有權初始登記的，還應當提交申請人屬於房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明。

農村集體經濟組織申請房屋所有權初始登記的，還應當提交經村民會議同意或者由村民會議授權村民代表會議同意的證明材料。

2.集體組織企業的廠房等建築物設立抵押登記材料

《房屋登記辦法》第88條，關於集體土地上以鄉鎮、村企業等建築物設立抵押，申請抵押權登記的，應當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋所有權證書；（四）集體所有建設用地使用權證明；（五）主債權合同和抵押合同；（六）其他必要材料。

從略：關於集體土地上因合法建造房屋申請房屋所有權變更登記、轉移登記的型別及登記材料，此處從略。

四、其他申請登記的檔案與材料

已告知登記材料的品種：該項不動產的權屬證明；該項不動產的面積；該項不動產的體積。

未告知登記材料的品種：該項不動產的合同書；該項不動產可能存在的法院判決書；該項不動產可能存在的徵收、徵用和拆遷的決定書；該項不動產的面積、體積、形狀、四至範圍；該項不動產可能存在的其他合同書，除了需要提供主合同以外，還要提供抵押合同；該項不動產可能存在的抵押物的所有權或者使用權證書；該項不動產可能存在的抵押物的所有權或者使用權登記簿；該項不動產各種材料的各種影印件，除了以上必備的全部材料的影印件，還有戶口簿影印件、身份證影印件等必要材料。

相關法律：《物權法》第11條。

相關名詞：【不動產登記機構與範圍】

字數：3888字

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