當代物權法百科全書小辭典初稿3...
當代物權法百科全書小辭典初稿39-1
形式審查與實質審查
一、形式審查與實質審查
不動產登記機構的形式審查與實質審查，是不動產登記機構履行職責的兩種概括性定義，也是申請登記的當事人需要如實配合的法定義務。在這裡，不動產登記機構是遵守程式、履行職責的第一責任人，申請登記的當事人是遵守程式、履行義務的第二責任人。此項規定，是物權法作出的新規定，對於增強登記機構的責任感、改進登記工作、提高稽核質量、遏制虛假登記的違法行為意義重大。
立法專家指出，物權法制定之前，法律對不動產物權的登記要件和登記審查標準沒有明確規定，各地登記機構掌握的尺度寬嚴不一，法院在審理有關房地產登記的行政案件中審判標準也不盡相同。據在立法過程調研中瞭解，房產登記機構一般只是對登記申請人提供的有關必要材料是否齊備進行稽核，各城市基本沒有將詢問當事人納入登記程式，大部分城市登記時不去現場檢視。主管部門的同志認為，實質審查錯誤率低，登記機關也承擔一定風險；形式審查效率高，登記機關不承擔風險，但存在不安全因素。（《中華人民共和國解讀》第30頁）
1.登記機構的形式審查
登記機構的形式審查，是根據申請人提供的不動產權屬證明和不動產界址、面積等必要材料進行稽核，就有關登記事項詢問當事人，並據此如實、及時登記有關事項。
形式審查，是不動產登記的必要程式，未經審查，不能作為不動產登記的法定條件。否則，登記機構要承擔登記不實的責任，甚至賠償權利人的經濟損失。
形式審查，不是走形式、搞形式主義。這就要求登記人員具備職業道德水準，具備專業素質，熟練掌握技能，辨別證明的真偽。
物權法第12條第一款第（一）項是主要職責範圍，這實際上是既針對登記機構，又針對登記申請人的。“查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料”是登記機構法定的職責，也是申請人法定（提供）的義務。
所謂“權屬證明”，當指證明登記申請人享有不動產的證明文書，如房屋所有權證、土地使用權證，房屋所有權證、土地使用權證的變更登記證，以及法院確認物權、分割遺產、分割共有財產的生效判決等。以上這些是法定的權屬證明，是有法律效力的證明。除此以外，公證的證明、遺囑的證明、證人的證明、單位的證明，能夠證明不動產權屬的，應當儘量提供。此類證明是鄉規民約的權屬證明，法律效力弱於法定的權屬證明。
登記機構的實質審查，是登記機構工作人員親臨申請人申請使用的土地、房屋進行實地調查、勘誤，以證實申請人的登記材料是否屬實。這是登記機構嚴格把關的一個步驟。
之所以要進行實質性調查，是因為有的人在申請材料上作假，少報或多報土地面積，少報或多報房屋面積。這是問題的關鍵，也是登記的關鍵。
形式審查是登記機構的第一道程式，也是當事人的第一個職責。此第一道程式，是為第二道程式提供方便。未經第一道程式而進入第二道程式，就會使實質審查陷入被動，無的放矢，勞民傷財。
2.登記機構的實質審查
實質審查是登記機構的第二道程式，也是第二個職責。它要求登記機構在必要時實地檢視，測量不動產的面積、體積等方面的實際數量，或者要求申請人補充資料，進行合法性審查等措施。此第二道程式，是第一道程式的繼續，是最後把關的程式。一般情形下，捨棄第二道程式，雖然可以提高辦證速度，但難免出現差錯。因此，兩道程式應當並列，兩個審查並列，兩個職責同時履行，應當是比較穩妥的辦法。
二、實質審查的意義
物權法第12條條第2款“申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地檢視。”是一個彈性的規定。但這並不意味著實質審查是統統可有可無的，是有個別情形是這樣的。這主要指繼承不動產登記、傳承不動產登記等已經過一次登記或以上，以及劃撥土地使用權登記之類的登記，一般不需要實地檢視和實質審查。已經登記過一次或以上，並且使用過一定時間，沒有產生異議，只要保持不動產的面積、體積、四至不變，就可以免除實質審查。
在許多情形之下，不動產申請人受利益驅動，或多或少地作點手腳。例如，某村某家申請使用的宅基地面積是80平方米，這在申請材料上是這樣的，但是，有些人在蓋私有房屋時，可能會超過甚至遠遠超過80平方米。如果實地考察，就會發生登記錯誤，而且這種錯誤甚至會持續很多年份。又如，有些人在蓋私有房屋時，申請材料上是蓋3層，可是，申請人自行蓋4層以上；房屋淨高，材料上申請是不超過2。5米，而申請人自行蓋超過這個限度，或者3米淨高。如果實地考察，也會發生登記錯誤，而且這種錯誤甚至也會持續很多年份。此兩種情形，在關於農村會經常遇到過的。在城市裡，有的房地產商也會刻意在土地使用面積、房屋建築面積、建築體積上作假，如果不實地檢視，也會發生很大的登記錯誤，而且這種錯誤甚至也會持續很多年份。
自從啟動房地產市場商品經濟以來，我國農村土地改為建設用地的面積，已經超過5億畝，加上城鎮建設使用的土地，全國新用建設用地以十萬級平方公里計。而且，這種勢頭年年是有增無減。不動產登記越發顯得凝重，登記機構的職責更加重要。
三、不動產登記的有關概念
本條款，許多是源於行政法的規定。物權法的條款單薄，不結合行政法來解讀，就會不明白其中的許多問題。
下面以土地使用權為例，對於相關概念作一簡單解釋。
1.土地使用權登記的申請人
（1）土地使用權登記的申請人，包括單位、單位法人代表、集體、個人這幾大類。
《土地登記規則》第9條規定，國有土地使用權，由使用國有土地的單位及法定代表人或者使用國有土地的個人申請登記；集體土地所有權，由村民委員會或者農業集體經濟組織及法定代表人申請登記；集體土地使用權，由使用集體土地的單位及法定代表人或者使用集體土地的個人申請登記。土地的他項權利需要單獨申請的，由有關權利人申請登記。
（2）林地、林木登記的申請人，包括單位、單位法人代表、集體、委託代理人、個人這幾大類。
《林木和林地權屬登記管理辦法》第4條規定，林權權利為個人的，由本人或者法定代理人、委託的代理人提出林權登記申請；林權權利人為法人或者其他組織的，由其法定代表人、負責人或者委託的代理人提出林權登記申請。
（3）海域使用權登記的申請人，包括單位、單位法人代表、集體、海域使用權競買人、個人這幾大類。
《海域使用權登記辦法》第7條、第8條規定，經***或地方人民政府批准使用海域的，海域使用申請人持《海域使用權批准通知書》和海域使用金繳付憑證，在規定的時間內，到批准用海人民政府的海洋行政主管部門辦理初始登記手續；透過招標或者拍賣方式取得海域使用權的，中標人或買受人持《海域使用權出讓合同》和海域使用金繳付憑證，在規定的時間內，到批准海域使用權招標拍賣方案的人民政府的海洋行政主管部門辦理初始登記手續。
2.土地登記檔案資料
《土地登記規則》第59條規定，土地登記形成的檔案資料主要有以下幾種：
（1）土地登記申請書；
（2）土地登記收件單；
（3）土地權屬證明檔案、資料；
（4）土地登記申請表；
（5）地籍圖；
（6）土地登記簿（卡）；
（7）土地證書籤收簿；
（8）土地歸戶冊（卡）；
（9）土地登記複查申請表；
（10）土地土地登記複查結果；
（11）確權過程中形成的協議書、決定書等檔案資料。
以上規則，法律為物權法提供支援，具有物權法同樣的法律。
3.土地使用權登記的申請程式
土地使用權登記的申請人首先需要領取、填寫、遞交申請書，然後遞交申請資料，然後配合土地登記機構進行必要的實地考察。
《土地登記規則》第10條、第11條規定，土地登記申請者申請土地使用權、所有權和土地他項權利登記，須向土地管理部門領取土地登記申請書，並向土地管理部門提交下列檔案資料：（1）土地登記申請書；（2）單位、法定代表人證明，個人身份證明或者戶籍證明；（3）土地權屬來源；（4）土地附著物證明。
土地登記申請書應當載明下列基本事項，並由申請者簽名蓋章：（1）申請者名稱、地址；（2）土地座落、面積、用途、等級、價格；（3）土地所有權、使用權和土地他項權利權屬來源證明；（4）其他事項。
《林木和林地權屬登記管理辦法》第5條規定，林權權利人應當根據森林法及其實施條例的規定提出登記申請，並提交以下檔案：（1）林權登記申請表；（2）個人身份證明、法人或者其他組織的資格證明、法定代表人或者負責人的身份證明、法定代理人或者委託代理人的身份證明和載明委託事項和委託許可權的委託書；（3）申請登記的森林、林木和林地權屬證明檔案；（4）省、自治區、直轄市人民政府林業主管部門規定要求提交的其他有關檔案。
4.對不同土地使用權不同方式的特別要求
登記的分類，有無償使用的土地使用權和有償使用的土地使用權。
《土地登記規則》第23條～第30條規定，對使用不同土地的不同方式，規定了不同的登記要求。包括：劃撥土地的登記要求、出讓土地的登記要求、國家以土地使用權入股的登記要求、向國家承租土地的登記要求、國家土地使用權出租的登記要求、集體土地的建設用地登記要求。
5.不動產登記機構
中國的不動產登記政出多門，基本上是按行業和行政管理部門負責的。
（1）土地登記機構
《土地登記規則》第4條規定，土地登記以縣級行政區為單位組織進行。具體工作由縣級以上人民政府土地管理部門負責。
（2）房屋登記機構
《城市房地產管理法》第60條規定，在依法取得房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記。
（3）其他登記機構
其他登記機構，如林地、林權、草地、海域使用權、礦產資源探採權等，參考《解析物權法10》。
相關法律：《物權法》第12條。
相關名詞：【登記申請材料的基本要求】
字數：3888字
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