當代物權法百科全書小辭典初稿4...

當代物權法百科全書小辭典初稿40-1

登記機構禁止

一、一般理念

登記機構禁止，指中國的不動產登記機構必須遵守受法律禁止的規定，禁止登記機構要求對不動產進行評估、禁止以年檢等名義進行重複登記、禁止超出登記職責範圍的其他行為等，是為基本的規範範圍。這不僅僅是普通物權法的硬性規定，更大程度上是制度物權法上的強制性規定。也不僅僅是民商法的要求，而實體上是行政法的要求，因為中國的不動產登記機構全部是官方機構，受專門法制約。

登記機構禁止，是不動產登記機構重要職責之所在，與不動產登記機構的形式審查和實質審查，形成兩項基本職責。因為物權法是普通法，不是專門法、行政法、特別法，只能對不動產登記機構的權利和職責、義務作簡要的一般性的規定，但這並不意味著可以隨意減輕不動產登記機構的法律責任，因為在不動產登記專門法、行政法、特別法中有專項規定。

其中，土地監察與法律責任、破壞土地資源的刑法司法解釋的規定，是針對任何單位與個人的，也可以列為登記機構禁止的範圍內一併監督與控制。《土地監察暫行規定》第18條明確規定：“土地管理部門依法對單位和個人下列行為的合法性進行監督檢查：（一）建設用地行為；（二）建設用地審批行為；（三）土地開發利用行為；（四）土地權屬變更和登記發證行為；（五）土地復墾行為；（六）基本農田保護行為；（七）土地使用權出讓行為；（八）土地使用權轉讓、出租、抵押、終止行為；（九）房地產轉讓行為；（十）其他行為。”對照以上十種被監督審查的行為，不動產登記機構均直接或者間接與此有關。

登記機構禁止，不僅僅關乎登記工作、登記程式中的禁止性規定，而且還應該包括本職工作以外違法活動的禁止。如向境內外的情報機構隨意出賣情報資料，損害國家利益、公共利益和權利人的利益，獨自或者夥同他人謀取私利；利用自己掌握的資訊資料為不動產交易者提供幫助，拉皮條、當中介、拿佣金，即使是沒有損害國家利益、公共利益和權利人的利益，同樣是應當一概禁止的。房屋登記機構的工作人員利用工作之便、職務之便，將國家所有的公寓房私自交付親戚朋友使用，甚至於不登記、假登記、減免租金管理費等，是典型的以權謀私行為，同樣是應當一概禁止的。

不動產登記機構表面上是個沒有多大權利的機構，而實質上是個要害部門，容易利用工作之便、職務之便，帶頭執法犯法，而且手段相當的隱蔽，反偵查手段也相當強。某些地方政府違法徵地、拆遷、批地、批准違章建築等違法活動，往往是與登記機構串通在一起為非作歹的，實際上是這些地方政府的黑幫手，一般屬於團夥作案的重要參與者。

國土資源部關於印發《查處土地違法行為立案標準》的通知第5條第（五）項規定，土地行政主管部門的工作人員，不依照土地管理的規定，辦理土地登記，頒發土地證書，或者在土地調查、建設用地報批中，虛報、瞞報、偽造資料以及擅自更改土地權屬、地類和麵積等濫用職權的。

二、條文解析

本法第12條規定了登記機構的職責，主要有四大職責：查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；就有關登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關事項；法律、行政法規規定的其他職責。除此之外，就是屬於登記機構的非職責範圍。如本條規定的三種行為便是。

第一，禁止登記機構的不動產評估。

要求對登記申請人的不動產進行評估，不是不動產登記機構的職責，是資產評估、資產拍賣、資產公證機構和法院執行局的職責。如果登記機構越權，將不動產登記作為前提和必要條件，就會給予申請人增加不必要的麻煩和負擔，甚至於導致申請人遭受經濟損失。

某些登記機構為了創收，向申請人收取高額評估費，不僅僅侵犯了申請人的隱私權，而且會產生經濟糾紛和行政腐敗現象，這是絕對不能容許的。因此，這方面的登記機構禁止規定，是從登記實踐經驗中得出的結論。

第二，禁止登記機構的重複登記。

以年檢、複查、換證、清理、整頓等名義進行重複登記，也是勞民傷財，也會產生如上所述的那種弊端，只是程度不同而已。因此，不是情況特殊，不是很有必要，一般地，將重複登記視為禁止性登記。

實際上，禁止重複登記，不單單針對不動產登記機構，還應當包括不動產權利人的無理重複登記。不動產登記機構惡意重複登記，是為了本部門、本單位的非法收入，玄機就在於此處。不動產要求重複登記，可能會埋伏不良動機，因為一次登記會保留一個影印件，多次登記會保留多個影印件，這裡面可能有玄機。登記機構僅僅為當事人每辦理一次換證手續，就可從當事人每人手上獲得50元以上的收入，全縣、全市成千上萬產權人累積起來的數目是十分驚人的。

第三，要求登記機構不能超出登記職責的其他行為。

包括的範圍更加廣泛。雖然本條未一一列舉，但評判標準還是有的，如物權法第12條就有登記機構職責的規定。

作為兜底規定，這一款，就是採取“排他法”進行法律推定和禁止性規定，以防止這些機構改頭換面，鑽法律的空子，同時也為當事人在權益受到侵害時提供法律保障。兜底規定在整部物權法中比較普遍，也是有法的效力的。

不動產登記涉及的問題很多，不能在物權法中全部載明。如果將來《不動產登記法》出臺，會有一個圓滿的結果，會對於登記機構和申請人各自的責、權、利、義進行全面的規定。

中國相關的不動產登記法，存在立法機構多、法的層次全、涉及面廣、法制化不夠成熟、沒有統一完備的登記法等特徵。僅僅從中國法制出版社2007年版的《土地法律小全書》來看，就收錄了至2005出臺的49種土地權利登記法，另有大量的自然資源登記法、房屋登記法和2007年12月30日新出臺的《土地登記辦法》沒有列入其中。即使是專業性的《土地登記規則》、《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》，均有過於簡略、抽象的缺點，細節性的規定較少，需要不斷地完善。

中國物權法的登記機構禁止，主要集中於禁止登記機構要求對不動產進行評估、禁止以年檢等名義進行重複登記、禁止超出登記職責範圍的其他行為。前兩種行為規範是明確規定，後一種行為是兜底規定。在法無具體規定的情形下，中國一方面可以不斷地積累經驗補充內容，另一方面可以從國外同類法律中取經。

外國登記機構的禁止行為，是不拘一格的行為規範。他們的不動產登記機構，有官方的、司法的，也有私立的，國情與立意也不同，故側重點也不同。如日本、德國、法國等國家的規定，有禁止怠慢登記的，限期登記的，遺漏、犯錯、不準確的登記的，遺漏優先權或抵押權登記的，初犯、再犯登記的，隨意在登入頁面留下空頁或新增文字的，以及其他的責任範圍、處罰辦法與具體的罰款額等等，這些公法上經常出現的規定也移植到民法上來了。

《日本不動產登記法》自從1899年出臺以來，至1996年共修改了34次，平均約三年修改一次。連增補的條款82條在內達241條。另有《假登記擔保契約法》20條。這些私法層面的不動產登記法，非常具體，可操作性強，幾乎是面面俱到。除此之外，還有各種各樣的不動產登記法施行細則，以法務省令規定之。既有古代幾千年立法經驗的再現，又有當代的計算機資訊化處理的規定。登記機構和申請人的責任、權力、利益、義務都相當清晰。

中國的土地等自然資源存在國家與集體、城市與農村的二元化模式，標誌著不動產登記與確權難度很大。跟西方資本主義國家的不相同，跟其他社會主義國家的也不同。因為土地權利相當模糊，登記機構權責不清的情況經常發生，無論是主觀上或者是客觀上都容易發生失職、瀆職或者以權謀私等不正之風。

第四，登記機構的法律責任。

本條款關於不動產登記機構的禁止性零物權，不僅僅是對於申請人的民商事賠償責任，而且更大程度上是對於國家資源流失的行政處罰或者刑事責任。儘管本條款沒有提及到上述焦點問題。

《土地登記辦法》第74條規定，國土資源行政主管部門工作人員在土地登記工作中翫忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。《土地登記規則》第70條也有類似規定。

《房屋登記辦法》第92條第2款規定，房屋登記機構及其工作人員違反本法規定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機構承擔相應的法律責任。房屋登記機構承擔賠償責任後，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權追償。第93條規定，房屋登記機構工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：（一）擅自塗改、毀損、偽造房屋登記薄；（二）對不符合登記條件的登記申請予以登記，或者符合登記條件的登記申請不予登記；（三）翫忽職守、濫用職權、徇私舞弊。

當然，所謂的法律責任，不僅僅是針對不動產登記機構的，對於申請人和其他人違反相關的不動產登記法，同樣地會被追究法律責任。比如，《房屋登記辦法》第91條規定，非法印刷、偽造、變造房屋權屬證書或者登記證明，或者使用非法印刷、偽造、變造的房屋權屬證書或者登記證明的，由房屋登記機關予以收繳；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第92條第1款規定，申請人提交錯誤、虛假材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應當承擔相應的法律責任。

除此之外，對於申請人和其他人違反相關的其他不動產登記法，如採礦權申請人、海域使用權申請人、建設用地使用權申請人以及承包地或者林地、草地、漁地、灘塗、山地、荒地、自留地、宅基地使用權申請人的錯誤和違法登記行為，都有相應的法律責任。

《土地違法案件查處辦法》第28條第（五）項、第（六）分別規定，認定國家工作人員違法，依法應當給予行政處分的，應當提出書面建議並附調查報告和有關證據，移送當事人所在單位或者上級機關處理，處理結果應當抄送案件的機關。

相關法律：《物權法》第13條。

相關名詞：【不動產登記機構與範圍】【登記申請材料的基本要求】【形式審查與實質審查】

字數：3888字

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