當代物權法百科全書小辭典初稿4...
當代物權法百科全書小辭典初稿41-1
外國的登記機構禁止
一、外國登記機構的禁止
外國登記機構的禁止，除了在專門法、特別法中有專項規定以外，在民法典、物權法等普通法也有明確規定。
外國登記機構的禁止，就民法、普通法與中國物權法對照分析，存在幾個不同之處。
1.外國登記機構的禁止範圍較大，而中國物權法的登記機構禁止範圍較小。
外國的不動產登記法，對於登記機構和申請登記人均有禁止性規定，而中國物權法僅僅針對登記機構禁止。這裡的禁止，指附帶懲罰性禁止，不是指限制性禁止。關於限制性禁止，各國是基本雷同的。
2.外國登記機構的禁止主要集中於明碼標價的罰款責任，而中國物權法的登記機構禁止目前只有損害賠償責任。
損害賠償責任，是以與損害程度相當的金錢賠償責任。罰款責任，是比損害賠償責任更重的法律責任，一般可以在損害賠償責任之上附加這種責任。即使是不存在損害的事實，同樣也可以附加罰款責任。損害賠償責任只對直接損失賠償，一般不關係間接損失的賠償責任。罰款責任，連直接損失和間接損失都可以加在一起合算，可以加數倍的計算，總體上重於損害賠償責任。
如日本、德國、法國等國家的規定，對於登記機構和登記申請人雙方均作出了損害賠償責任，都是明碼標價的。另外，《日本不動產登記法》還列舉了刑事責任的特別法律責任。該法是作為民法放在《日本民法典》後面的。中國物權法是不提罰款責任和刑事責任的。
中國物權法立法前，有的部門建議增加規定，登記機構無正當理由不予登記或者拖延登記，給權利人造成損害的，也應承擔損害賠償責任。有的部門提出，登記申請人或者其他當事人造成登記錯誤的，也要承擔賠償責任。中國物權法第21條是這樣規定的：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的申請人追償。”
3.外國登記機構的訴訟法院是初級法院，而中國登記機構的訴訟法院是人民法院行政法庭。
這一點有很大的的區別，也是中外國家登記機構禁止責任裁定的主要區別之處。
外國登記機構一般也是官方設立的機構，少數是民間團體代理的機構。外國一般有憲法法院，但沒有行政法庭。因不動產登記發生爭議，不存在“民告官”和“官告民”的差別，全部是統一當作一般民事主體來對待。這種做法有利於達到相對平等的目的，也有利於法官相對自由的裁決。
在中國，一遇到行政案件，往往是官方佔上風，民事主體佔下風，“民告官”難，“官告民”易。這其中有許多原因，而主要原因是法官的裁決權有權。法官只能建議行政機構應該怎麼辦，而不能指揮行政機構怎麼辦，如建議撤銷行政行為、行政複議的決定等。建議的結果，最終的決定權仍然在行政機構一方。行政機構既當運動員，又當裁判員，往往對於勝訴的民事權利人不利。
中國物權法的登記機構禁止，主要集中於禁止登記機構要求對不動產進行評估、禁止以年檢等名義進行重複登記、禁止超出登記職責範圍的其他行為。前兩種行為規範是明確規定，後一種行為是兜底規定。在法無具體規定的情形下，中國一方面可以不斷地積累經驗補充內容，另一方面可以從國外同類法律中取經。
外國登記機構的禁止行為，是不拘一格的行為規範。他們的不動產登記機構，有官方的、司法的，也有私立的，國情與立意也不同，故側重點也不同。如日本、德國、法國等國家的規定，有禁止怠慢登記的，限期登記的，遺漏、犯錯、不準確的登記的，遺漏優先權或抵押權登記的，初犯、再犯登記的，隨意在登入頁面留下空頁或新增文字的，以及其他的責任範圍、處罰辦法與具體的罰款額等等，這些公法上經常出現的規定也移植到民法上來了。
對於登記機構進行行為規範，設定禁止性條款，這是完全必要的，是符合物權界定法則的。
二、從法律責任看禁止性條款
禁止性條款一般是違法性條款，可以從賠償損失、罰款之類的法律措施反映出來。否則，禁止性條款是空洞無物的條款，對於不動產登記的違法者不能起到警示、懲戒作用。
不動產登記，雖然屬於行政、司法行為，但與民商法、物權法有著密切關係，因此，各國民法典注意到將這部分的內容移植到物權法、民法典。
《德國民法典》物權法編中，關於不動產登記，僅限於土地權利的登記，計121條，沒有關於登記機構的職責與禁止的規定，這是不足的地方。
1.日本普通法規定
《日本民法典》中單列了《不動產登記法》，1899年公佈施行，自從1905年第一次修改起，至1996年，一共修改了34次，現存條款，包括增補的82條，現存一共有241條，幾乎相當於中國物權法的條款數目，是比較系統、全面的不動產登記法。
日本《不動產登記法》，對不動產登記義務人應負的職責、禁止行為合併在第六章“罰則”上，對登記特定錯誤、怠慢登記行為的處罰。對於不動產登記義務人的處罰是最重的。
第一百五十八條[保證書不確實時的處罰]規定，對登記義務人並不熟識而實行第四十四條規定的保證者，處一年以下徒刑或者二十萬日元罰款。
所謂第四十四條規定，原文是[登記證明書的滅失及保證書的附書]：“有關登記義務人權利的登記證明書滅失時，應將曾在該登記所進行的二名以上成年人保證登記義務人無誤的書面二份，附具於申請書上。”
第一百五十九條[妨害檢查時的處罰]規定，拒絕、妨礙或迴避第五十條第（二）款規定的檢查者，處十萬日元以下罰金，不提交同款規定的文書或提交虛偽文書、對訊問不予陳述或進行虛偽陳述者，亦同。
所謂五十條第（二）款規定，大意是登記官在進行例行檢查時，要求土地或建築物的所有人提交文書等事項。然而，第一百五十九條採取命令主義的手法，強制性地要求權利人提交文書，否則會處以十萬日元以下罰金。這種規定，在中國物權法中是沒有的，甚至於在行政法中也難以找到的。在中國這種情形是非常平常的了，頂多處以行政拘留，教育一通就完事了。
第一百五十九條之二[怠為申請時的處罰]規定，第八十條第（一）款或第（三）款、第八十一條第（一）款或第（三）款、第八十一條之八第（一）款、第九十三條第（一）款或第（三）款、第九十三條之五第（一）款或第（三）款或者第九十三條之十一規定的申請義務人怠為申請時，處一萬日元以下罰款。
上述規定主要集中於申請人申請材料不全方面的問題，申請人申請土地標示登記、變更登記、滅失登記以及登記用紙等方面不規範的，也在罰款名單之內。
2.法國民法規定
《法國民法典》是以債權為中心的民法，這與德國、日本的民法典有些不同。第十八編第十章，從第2196條至第2203-1條共9條，專門規定“登記簿的公告與登入員的責任”，大概情形是：
第2196條規定登入員的義務：“抵押權登入員亦有義務依申請在10日期限內交付不動產登入卡副本或節本，或者提交不存在任何屬於請求範圍內的登入卡的證明。”這將屬於請求範圍內和不屬於請求範圍內的東西都包括在裡面了。
第2197條規定登入員的兩種賠償責任：一是對於登入應當公告而不予公告行為的賠償責任；二是對於登入員主觀遺漏、犯錯、不準確的責任。
第2198條規定登入員難以免責的義務：賦予新持有人以追求登入員遺漏優先權或抵押權登記事項，新持有權保留自己的權利追訴。
第2199條規定登入員的責任：登入員無理拒絕或拖延辦理手續，應對當事人負賠償責任。
第2200條規定登入員的職責：登入員應當按照先後順序，逐日編號登入交至其手中的證書、裁判決定、清單，並與法院溝通各項事宜。
第2201條規定登入員的職責：要求登入員從第一頁至最後一頁，每一頁必須編號，由法官編號並簽名，每天必須按時編號。
第2202條規定登入員的職責：登入員初犯，處以罰款；再犯，撤職，賠償損失並罰款。
第2203條規定登入員的職責：登入員隨意在登入頁面留下空頁或新增文字，面臨罰款的責任。
第2203-1條規定登入員的職責：重申第2201條第2款並補充，關於抵押權登記的證明書及其手續，明確是單項手續，有關技術細節，需等待最高行政法院出資政意見後頒佈的法令對該項證書的內容做出具體規定。
以上規定的登記機構，主要是登記人員的職責，是從每一個細節開始的，並且動輒以懲罰為職責的前提。
以上是法國民法上關於登記機構的職責範圍。與其他大陸法系不同的是，其他國家是以明確申請人的責、權、利、義為主的，而法國的情形則恰恰相反。
上述三國，對於是否可以要求對登記申請人的不動產進行評估，是否可以以年檢、複查、換證、清理、整頓等名義進行重複登記，均沒有明確規定。這是中國物權法與外國物權法的不相同之處。
總的來講，外國的登記機構、登記人員禁止條款並不寬鬆，甚至罰款得很厲害，如，《法國民法典》第2203條規定登入員的職責，一旦違反，就會被處以400法郎以上、4000法郎以下罰款；第2202條規定登入員的職責，處罰方式有賠償損失、罰款和開除公職等處分。《日本民法典》第158條規定，登記義務人違反不動產登記法第44條，可能面臨處一年以下徒刑或二十萬日元以下的罰款；違反第159條，可能面臨十萬日元以下罰款。
無論是中國，或者是其他國家，都是一個道理：嚴是愛，松是害。對於登記機構和登記人員，儘管嚴格一點是不太適應的，但是，嚴格對於提高業務水平、工作效率，對於公正廉明，對於保護登記申請人的權利是很有成效的，因而是完全必要的。否則，鬆鬆垮垮地敷衍塞責，渾渾噩噩地過日子，一害組織，二害他人，三害自己。
登記機構禁止行為和登記人員禁止行為，並不限於本條款那幾點。該誰承擔的職責，就是誰的職責。這一點，應當引起注意啦。
相關法律：《物權法》第13條。
相關名詞：【不動產登記機構與範圍】【登記申請材料的基本要求】【形式審查與實質審查】【登記機構禁止】
字數：3888字
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