當代物權法百科全書小辭典初稿4...
當代物權法百科全書小辭典初稿42-1
不動產登記生效主義的專項規定
一、基本概念
不動產登記生效主義，係指不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅的生效條件、生效機制和生效時間，依照法律規定應當登記的，自記載不動產登記簿時發生效力。此項登記制度，是不動產登記制度最規範、最具法律效力的登記制度。其與不動產登記對抗主義相對，形成鮮明的對比和巨大的反差，彰顯了不動產登記生效主義的優越性，成為人們開展物權活動的首選方式。
兩種登記方式的區別。登記對抗主義是指不動產物權依法律行為變動時一經當事人合意即可生效，但效力很低，不能對抗善意第三人。登記生效主義是指不動產物權依法律行為變動時，既需要當事人具備物權變動的合意，又必須將合意予以登記，否則物權變動行為不能生效。
中國不動產動產登記生效，係指不動產物權的設立登記、變更登記、轉讓登記和消滅登記的生效時間。在不違反土地、房屋等不動產登記法規定的條件下，依照法律、行政法規規定應當登記的，自記載不動產登記簿時發生效力。此條專指不動產登記生效主義物件的專項規定與規範化要求。
不動產登記生效主義，一般而論，是指特定的不動產非登記不可，不登記就不能發生法律效力。“登記生效主義”加上“合同生效主義”，就會使不動產物權的確認與保護顯得更加完美。正如物權法第14條所示，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
四大類不動產登記及其時效要求如下：
1.設立登記與一般要求
不動產物權的設立登記，指在國有或者集體土地上依法成立的建設用地使用權、其他土地使用權或土地承包權、地役權、抵押權登記，以及房屋所有權或使用權設立登記、抵押權設立登記，是在土地總登記之外的程式式登記，包括排查登記、初始登記、預告登記和確權登記。
這是最常見的登記形式，沒有不動產物權的設立登記，不動產的變更登記、轉讓登記和消滅登記難以進行，或者根本無法進行。在時效上有一般的要求，房屋與土地的登記時效各有不同，登記生效主義和登記對抗主義的也不相同。其中，對於預告登記有另類的要求，預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
2.設立登記與特別要求
不動產物權的變更登記，指在國有或者集體土地上依法變更的建設用地使用權、其他土地使用權或土地承包權、租賃權、地役權、抵押權登記，以及房屋所有權或使用權變更登記、抵押權變更登記，包括不動產物權主體變更登記或者權利人姓名、名稱變更登記，土地用途等內容發生的變更登記，土地或者房屋抵押權變更登記。這種登記在不動產交易過程中較為普遍。
為了交易的安全，當事人應當從速申請變更登記，在時效上有特別的要求。
3.轉移登記與特別要求
不動產物權的轉移登記，指在國有或者集體土地上依法轉移的建設用地使用權、其他土地使用權或土地承包權、租賃權、地役權、抵押權登記，以及房屋所有權或使用權變更登記、抵押權轉移登記，包括不動產物權主體轉移登記或者權利人姓名、名稱轉移登記，土地用途等內容發生的轉移登記，土地或者房屋抵押權轉移登記。在《土地登記規則》和《土地登記辦法》中，不動產物權的轉移登記與不動產物權的變更登記合併為“變更登記”。
為了交易的安全，當事人應當從速申請變更登記，在時效上有特別的要求。
從物權法上析義，不動產物權的變更登記只不過是物權的主體或者客體的變動，側重於物權的存在；不動產物權的轉移登記標誌著物權的主體或者客體發生了質的變化，側重於物權的消滅，並與登出登記相連通。
4.登出登記與特別雙向要求
不動產物權的登出登記，指在國有或者集體土地上依法登出的建設用地使用權、其他土地使用權或土地承包權、租賃權、地役權、抵押權登記，以及房屋所有權或使用權變更登記、抵押權登出登記，包括初始登記、預告登記的登出，違法或者嚴重錯誤的設立登記、變更登記或轉移登記的登出，異議登記成立後的登出登記，土地或者房屋權利消滅的登出登記。
這種登記的時效性很特別，表現在以下幾個方面：
（1）可以雙向登出登記生效。權利人主動申請登出登記，自記載不動產登記簿時發生效力；權利人逾期怠於申請登出登記，登記機關有權代為登記，自記載不動產登記簿時發生效力。
（2）因轉移不動產權利而自動生效。不動產權利人與房屋所有權或者土地使用權轉移予他人，受取人已經進行產權登記。他人取得產權並且被批准登記之日，即使是原權利人未進行產權登出登記，此時仍然可以生效。
（3）因政策調整而大規模地普遍登出生效。中國農村的土地承包使用權，是在全國範圍內全體農村組織中同時進行的，數以億戶的農村土地使用權在變更土地方位以後即將原有的土地權利登出生效，包括登記登出生效與自動生效。
（4）登出登記生效與產權設立生效並立。一般而論，不動產的產權登記被登出後產權隨之消滅。但中國的不動產登出也有例外的情形。`按照物權法第20條的規定，只要權利人與開發商簽訂了商品房預售合同，權利人就可以拿著合同書去登記機構辦理預告登記。此後，權利人根據預告登記取得正式的產權成立登記，雖然預告登記被登出，卻是同一個權利人獲得正式登記與產權的開始。
二、生效時間的一般分析
1.登記生效時間
本條所稱“效力”，係指不動產登記機構已經確認了的不動產物權申請人的法定的效力，同時樹立了不動產權利人排他性權威的效力。完全正確的登記相應產生完全符合性效力，有瘕疵的登記相應產生不完全符合性效力。無論是完全符合性效力還是非完全符合性效力，在不動產物權未變更登記之前，法定的效力是依然存在的。這是由登記生效的官方權威性決定的。可以說，是登記機構的權威造就了登記的效力，是不動產權利的排他性權威維持了登記的效力。
本條所稱“生效時間”，係指不動產物權申請人經過一系列法定程式，辦妥了一切合法手續，最終將自己的排他性權利記載於不動產登記簿之中的時間。即何時登記完畢，何時ok。只有達到這種程度，登記機構和登記申請人的事宜才告一段落。
不動產物權登記的生效時間，目前僅規定起始時間，未規定終結時間。這可能是目前立法上有某些難度，涉及問題較多，不好作出硬性規定。
2.登記失效時間
不動產物權登記的生效時間，與不動產物權登記的失效時間是相對立的事物。物權法第19條規定，登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效；第20條規定，預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
登記生效與登記對抗是對立統一的物權法則。登記生效，是站在物權優先原則上賦予不動產物權人的一種優先權或者優先救濟權。此類生效，是在不動產物權上未附設債權、抵押權基礎上比較有效。如果在不動產物權上附設了債權、抵押權，可能要分門別類地對待。譬如，某甲家裡有一套房子，在未登記之前為抵債而抵押給某乙，但是沒有變現。在此時，此套房子就產生了登記對抗，即不能因房屋登記而惡意對抗第三人。也是在此時此刻，不動產物權人自己喪失了優先權或者優先救濟權，而債權人的債權則優先於物權，正好與原來的權利翻了個身，顛倒了個兒。
3.債權下的生效
下一條，即物權法第15條，就是債權生效的條款，即合同自由穿越了物權自由，與本條款並立起來了。這看起來是不可思義的，實際上是並不奇怪。物權的保護與限制，物權的生效與反生效，物權與債權彼此消長，構成了肯定與否定或者否定之否定的多重物權效應。
無論是登記生效主義或是合同生效主義，都各有各的長處和短處。實施登記生效主義的前提條件，是要實現執行物權法普遍化和不動產登記普及化。如果有的自覺登記，有的拒絕登記，明規則與暗規則並行，正規則與潛規則同行，會使登記生效主義打折扣。中國幾千年來一直是合同生效主義為主流，要轉向登記生效主義，將會有一個緩衝期。
實施合同生效主義的前提條件，是要認真區別惡意佔有與善意佔有，是要認真辨別“實際知道”、“調查知道”和“登記知道”的各種情形，例如《物權法草案（參考）》一書中介紹的美國法，就屬於合同生效主義的情形。合同生效主義比較簡便易行，比較便利於財產當事人的交易，但往往會遺留一些尾巴，留下一些糾紛，主要的物權優先權的糾紛。登記生效主義雖然繁瑣一些，但基礎工作做實了，今後的經濟糾紛就少一些，法律保障的力度也大一些。
有人將大陸法系的不動產登記，分為“登記對抗”和“登記生效”兩大類別，這未免過於簡單。法國民法主要來源於日耳曼法，是以債權為中心的，當然是以合同生效主義為主體，這並不是什麼故意製造“登記對抗”，這是由於保護財產權的角度不同而已。日本民法主要來源於羅馬法，當然是以登記生效主義為主體，這並不是什麼故意製造“登記生效”，這是由於保護物權的角度不同而已。大陸法並不是將兩者絕然分開的，只是側重點不同而已。
《德國民法典》第873條第1款規定：“為轉讓一項地產的權利，為在地產上設立一項物權以及轉讓該項權利在該項權利上設立其他權利，如法律沒有另行規定，必須有權利人和因該權利變更而涉及的其他人的合意，以及該變更在不動產登記簿中的登記。”“合意”應當是合同生效主義。
《日本民法典》第176條規定：“物權的設定及轉移，只因當事人意思表示而發生效力”，這按照某些人的觀點，是“登記對抗”，本人稱之為“合同生效主義”；第177條又規定：“不動產物權的取得、喪失及變更，除非依登記法規定進行登記，不得以之對抗第三人。”這按照某些人的觀點，是“登記生效”，本人稱之為“登記生效主義”。從這裡可以看出，“合同生效”與“登記生效主義”是兩手並用的。
相關法律：《物權法》第14條。
相關名詞：【不動產登記】
字數：3888字
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