當代物權法百科全書小辭典初稿4...
當代物權法百科全書小辭典初稿43-1
不動產債權生效的專項規定
一、基本理念
不動產債權生效的專項規定，指物權法為保護不動產交易安全、主張公平競爭、打擊違約行為而特設的專項規定。基於登記生效主義特徵和債權生效主義特徵考量，要求當事人遵守物權變動的區分原則，要求在債權生效前後和登記生效前後對其法律效力作出一個恰如其分的區分，使得當事人的權利與義務均處於正當與圓滿的狀態。此項規定，由合同關係法和普通債權關係法規範與調整，要求正確對待不動產登記生效主義與不動產合同生效的相互關係，重點在於保護權利人的不動產交易安全，賦予不動產權利人以交易安全權、財產追及權以及損害賠償請求權。
物權法第14條，已經給予不動產物權當事人交了一個底，告知了“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。”然而，第15條卻特意規定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”為什麼突然生變？生變以後，另類不動產物權登記生效的因果關係是怎樣的？這是大家關心的問題。
物權法第14條規定了不動產物權變動的生效時間，法學界解釋為“登記生效主義”。但是，現實生活中，往往發生不盡人意的地方。按照物權法、房屋登記辦法、土地登記辦法等法律規定，權利人只能在取得產權證書後才能申請登記，批准登記並頒發產權證書後才是真正的生效。然而，不動產交易不如動產交易那麼輕鬆自如。動產交易交易時，買賣雙方當事人達成合意，有的需要簽訂合同、有的甚至於根本無需簽訂合同，一手交錢、一手交貨就完事了。不動產交易，有的是現成的交易，有的不是現成的交易。不動產現成交易的，如二手房屋交易、舊房屋交易，也可以在買賣雙方當事人達成合意基礎上，一手交錢、一手交貨就完事了。不動產非現成交易的，需要等到開發商將房屋蓋成以後、並同意向購買房屋的權利人協辦房產證時，才能實現“登記生效主義”的物權變動。
應當注意的是，物權法第15條的規定是特別的專項規定。適用本條款時首先要理解，合同只是當事人之間的一種合意，除非法律有特別規定或當事人另有約定，合同一經成立，只要不違反法律的強制性規定和損害公共利益，就可以發生效力，並在一定時間段內一定必然與登記聯絡在一起；而登記是針對民事權利的變動而設立的，是一種物權變動的公示方法。如果當事人僅就物權的變動達成合意，而在特定情勢下沒有辦理登記，合同仍然有效。譬如，當事人雙方訂立了房屋買賣合同，並按照合同約定支付了應當支付的款項，合同就已經生效。如果沒有辦理登記手續，房屋所有權不能發生轉移，而買受人基於有效合同享有的相應權利仍然受法律保護。違約的合同當事人一方應當承擔違約責任，賠償對方的經濟損失。其次是，要注意結合合同法及其相關法律關於合同生效時間的規定理解，切勿將不動產物權變動和與之相關的合同關係相混淆。
現實情勢下，許多地方屢次發生“一房多押”、“一房多賣”等嚴重擾亂市場經濟秩序的案件，對於不動產買受人造成巨大的經濟損失。有的房地產無良商人利用“一房多押”、“一房多賣”空白套白狼，利用多個同一購房人的預付款、首付或者全款、押金等還銀行貸款及利息，或者再開發新樓盤牟取暴利，甚至於故態復萌、故伎重演。在這種特殊情勢下，我們應當審視“不動產登記生效主義”，適當地調整為“合同生效主義”，準確地保護權利人的合法權益。
最高人民法院2012年6月5日釋出《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，以應對司法實踐中遇到諸多買賣糾紛的新情況新問題。對買賣合同的成立及效力、標的物交付和所有權移轉、標的物毀損滅失的風險負擔、標的物的檢驗、違約責任、所有權保留、特種買賣等具體適用法律問題，作出了明確規定。其中，特別提到不動產買賣不適用“所有權保留制度”。司法解釋規定，買賣合同當事人主張合同法關於標的物所有權保留的規定適用於不動產的，人民法院不予支援。所有權保留制度，是指買賣合同中買受人先佔有使用標的物，但在雙方當事人約定的特定條件成就前，出賣人仍然保留標的物所有權。條件成就後，標的物所有權才轉移給買受人的一種制度。
最高人民法院2003年4月28日釋出《關於審理商品房買賣合同糾紛案件中適用法律若干問題的解釋》，明確了拆遷人、商品房出售者合同違約、怠於交付房屋、影響取得房產證等方面的法律責任。這是一部內容很完備的司法解釋。有律師支招，房屋買受人可以向違約方要求加倍的賠償損失。
回顧物權法第9條，可知其條款具有兩面性：第一面，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。第二面，未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。其中第二面“但法律另有規定的除外”留有餘地，是與本條款相關聯的，前呼後應，承上啟下。
當兩面性存在，徒生另類生效的登記規則時，有時候令當事人無所適從。本能的第一反應，就是“為什麼？”和“怎麼辦？”，這就直接觸及到另類生效的因果關係上來。
物權法站在中立的角度，在物權優先和債權優先兩者之間作一個恰當的選擇，分門別類實事求是地處理物權登記生效、債權合同生效的關係。處理這兩種關係的技法，是債權效力與物權效力的區分原則。
二、物權效力與債權效力
物權效力，即物權優先原則，是在登記物件之上，不存在債權幹擾的附體，可以乾淨利落地實施登記生效主義，而排斥並不存在的“債權優先”的原則。作為不動產登記生效主義，規定了該項不動產非登記不可，不登記就不發生效力。一旦登記，有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的效力，債權必須依附於、服從於、服務於物權。這一類效力，在物權法中屬於常規性效力，因為大多數不動產在於登記生效以後發生法律效力，可以稱之為正效力。
中國不動產登記的特徵與原則是：按屬地管轄與登記原則、按對口管轄與登記原則、按不動產的型別管轄與登記原則、按縣團級以上權力機關受權審批與登記的原則、“房地合一”原則、實行統一制度原則、及時辦理原則、適度公開原則，以及特事特辦原則。
債權效力，即債權優先原則，是在特定的債權優先基礎上，依據一般合同、抵押合同的效力來區分不動產登記與不登記的效力，排斥存在和不存在的“物權優先”的原則。這一類效力，在物權法中屬於非常規性效力，因為極少數不動產在於債權生效以後發生法律效力，可以稱之為負效力。
債權效力可以發生於以下幾種情形之中：（1）由登記生效主義判定的債權效力。法律規定必須登記的，當事人卻未登記，依據登記生效主義原則，該項不動產並未具備物權的排他效力，第三人依合同債權取得的物權可以生效。（2）由登記對抗主義判定的債權效力。法律規定自願登記的，當事人卻未登記，依據登記對抗主義原則，該項不動產並未具備物權的排他效力，第三人依合同債權取得的物權可以生效。（3）由特定的債權生效主義判定的債權效力。法律規定必須登記的，一方當事人以自己的優勢地位阻擾另一方權利人登記，依據債權生效主義原則，該項不動產具備物權的排他效力，第三人依合同債權取得的物權可以生效。（4）由擔保的債權生效主義判定的債權效力。不動產抵押合同生效後，擔保債權優於登記物權。債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的情形，此時可以加強債權的效力，可以採取特別處分權的辦法處分該項不動產，所有價款為債權人優先受償。
以一第（3）項較為突出，主要功能在於保障權利人在商品房交易中的安全起見。商品房登記與眾不同的是需要房地產商與購房人雙方協同登記，不是權利人單方面登記。房地產商處於強勢和領導的地位，權利人處於弱勢和被領導的地位。當購房人與房地產商簽訂了購買房屋合同，並且按照約定交了預付款或者首付款、月付款等，但是，離正式登記和取得房產證還有一個過程。在這種情勢下，生搬硬套“登記生效主義”是行不通的，是不利於交易的安全和權利人的債權和物權保障的。
以一第（4）項較為典型。企業中的不動產抵押、自然人中的商品房抵押貸款是相當普遍的。我們知道，擔保物權法優於普通物權法，擔保物權優於普通物權，擔保法鎖優於普通法鎖。無論債務人的不動產是否登記，擔保合同一定，擔保法鎖也同時鎖定，債物權和物債權均優於普通物權。不動產抵押權登記以後，債權效力由預告生效發展到正式生效。其中，預告生效是由抵押合同生效後的當事人雙方初步生效。不能認為抵押權沒有登記就一定不具備效力。
三、債權生效的目的意義
比較之下，債權效力指合同效力、不動產交付生效的效力，這是不完全式的初級效力，不動產因未登記而不能順利地取得，不能轉讓、抵押，甚至於連贈與、繼承也難以實現。一般而論，光是合同生效，但沒有實現不動產交付生效是最低階的效力。在這種情勢下，甚至於連不動產出租也是不可能的。物權效力指在債權效力基礎之上的登記生效的效力，這是完全式的高階效力，不動產因登記而取得，能夠自由使用、出租、轉讓、抵押，甚至於能夠贈與、繼承。
不動產登記法既確定了登記生效主義的高標準嚴要求，又根據具體情況來樹立債權生效的相對權威。其主要目的在於，防止開發商故意怠慢交付房屋或者故意拖延辦理產權證，防止一房多賣、一房多押等違法違約現象的發生，籍以保護不動產交易安全、主張公平競爭、打擊違約行為，維護消費者的合法權益。另外，消費者上當受騙，購買到短斤少兩、貨不對板甚至於違章建築，也可以依據事實，依據不動產債權生效的專項規定來維護自己的合法權益，侵權人得承擔違約的法律責任，賠償債權人的經濟損失（賠款）或者物權損失（賠償房屋）。
相關法律：《物權法》第15條。
相關名詞：【不動產登記生效主義的專項規定】
字數：3888字
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