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當代物權法百科全書小辭典初稿44-1

不動產債權生效的案例

一、不動產債權生效的案例

不動產債權生效的專項規定，指物權法為保護不動產交易安全、主張公平競爭、打擊違約行為而特設的專項規定。基於登記生效主義特徵和債權生效主義特徵考量，要求當事人遵守物權變動的區分原則，要求在債權生效前後和登記生效前後對其法律效力作出一個恰如其分的區分，使得當事人的權利與義務均處於正當與圓滿的狀態。此項規定，由合同關係法和普通債權關係法規範與調整，要求正確對待不動產登記生效主義與不動產合同生效的相互關係，重點在於保護權利人的不動產交易安全，賦予不動產權利人以交易安全權、財產追及權以及損害賠償請求權。

【例一】房屋買賣的兩種生效狀態

第一種情形，是先有房屋買賣合同，後有產權過戶手續。

在此登記之前，不動產物權人先同開發商簽訂房屋買賣合同，根據買賣合同去辦理產權過戶。雙方簽訂房屋買賣合同時，無論是否預告登記、假登記，已經產生了債權效力；當不動產所有權人辦理產權過戶手續時，接著產生了物權登記效力。因為有了債權效力，才有了物權效力。債權效力是因，物權效力是果。

儘管如此，合同（債權）效力是初始效力，產權（物權）登記效力是最終效力。

物權法將不動產物權登記生效放在第14條，將合同生效放在第15條，即登記的最終效力放在前面，將登記的初始效力放在後面，說明瞭最終目的是物權登記優先。

房屋買賣合同書是雙方買賣達成的意向，沒有正當理由不得單方面撕毀合同。本條“自合同成立時生效”具有法定的效力，包括未“辦理物權登記”的情形。

對於此法則怎麼進行區分呢？

其一，區分時段。主要分為兩個時段。第一個，合同生效的時段；第二個，登記生效的時段。兩個時段是連貫性的，是前因後果的時段。

其二，區分效力。主要分為兩種效力。第一個，債權合同生效的效力；第二個，物權登記生效的效力。兩種效力是對立統一的，前為初始、後為終端的效力。

以上區分是大概的、主要的區分，也是原則性區分。這種區分是很有必要的。否則，就會出現差錯。

第二種情形，是原先沒有房屋買賣合同，後參加產權過戶手續。

房屋購買人的直接目的，是獲得產權證。其中可能會產生兩種心態的人：一種是訂個房屋買賣合同吧，以免往後夜長夢多、節外生枝，於是又下訂金，又訂合同；另外一種是不訂房屋買賣合同吧，認為多此一舉，反正到時候會有產權證就是了。於是，交完訂金就走人。上述第一種情況是靠得住的，因為有了合同，買賣關係就算成立了，以後好歹有個保障了；上述第二種情況可能是靠不住的，以後吃了大虧也後悔莫及。

譬如，開發商開始答應了將房屋出賣給準產權人，後來開發商翻臉不認人，說“對不起，那套房子已經漲價，每平方米漲了1000元”，在此時，購買者就進退兩難了，買吧，平白無故地漲了大價錢；不買吧，又要向開發商交納一大筆違約金。此時，第二種購房者既不受合同法救濟，也不受物權法救濟，即使打官司也叫天天不應，叫地地不靈。

上述第二種購房者，遭到的攔路虎，不只是合同對抗而已。當他走進房屋產權登記機構的時候，同樣會吃閉門羹。因為沒有購房合同，手續不全，會立即遭到拒絕，買房屋登記立即泡湯，產權證也拿不到手。

種種跡象表明，瞭解合同與合同生效主義，同時瞭解物權變動與登記生效主義是非常重要的。從某種意義上講，這兩樣東西，是不動產權利人的尚方寶劍，是護身符。

【例二】開發商故意拖延辦理產權證，如何看生效

對於辦理產權證，購房者與開發商的願望是迥然不同的。

購房者，一般恨不得早點拿到產權證，越早越好。產權證的好處很多。如全家人遷移戶口，有了身份的象徵，生活秩序井然些，特別是孩子入托、上學和全家人的醫療保障是個大事情。有的人傾全家之力，東挪西湊，咬緊牙關購買一套房子，為的是有個城市戶口或者學位房戶口等，為的是子女受到良好教育等等。沒有房產證，沒有戶口的痛苦可想而知，即使是九年義務教育，選擇一個學校讀書，孩子因無戶口，擇校費每年需付出3萬至5萬。如果讓孩子讀個野雞學校，孩子也很遭櫱。

開發商則相反，一般恨不得購房者全部晚辦或不辦產權證。產權證對於開發商的壓力很大。開發商繳納稅務和融資還貸，是與發放產權證呈正相關的。開發商的稅費成本有：營業稅，營業收入的5%%uff1b城建稅，營業稅的7%%uff1b教育費附加，營業稅的5%%uff1b其他稅種，還有土地增值稅、印花稅、企業所得稅、代扣代繳個人所得稅等。據有關開發商報料，開發商的建安成本（人工、建材等）佔40%%uff0c土地成本佔30%%uff0c稅費成本佔10%%uff0c其他成本（融資、管理和營銷等）佔8%%uff0c利潤為12%%uff08廣州日報2009-06-18開發商利潤到底有多高？記者張忠安）為了晚交稅費，或者為了搞其他名堂，開發商故意拖延辦證的事件屢有所聞。另外，對於某些購房者而言，有買房繼而炒房的傾向，這種現象的發生，會直接衝擊開發商一手房屋市場，這也是開發商不願意麵對的現實。

顯然，拖延辦理房屋產權證，一般是開發商的阻礙所致。而且此類現象相當普遍。

無論主觀原因與客觀原因如何，物權法賦予不動產權利人以“雙保險”：在“登記生效保險”之外，加上一個“合同生效的保險”。這樣就將物權與債權有機結合起來了，好處就釋放出來了。

關於債權生效，德國等國家都有立法例。《德國民法典》第873條第1款規定：“為轉讓一項地產的權利，為在地產上設立一項物權以及轉讓該項權利在該項權利上設立其他權利，如法律沒有另行規定，必須有權利人和因該權利變更而涉及的其他人的合意，以及該變更在不動產登記簿中的登記。”“其他人的合意”應當包括債權生效主義的特殊規定。

二、物權法資深專家說法

我國物權法第一稿主持人、資深物權法專家梁慧星先生在《物權法名家講座》“《物權法》基本條文講解”一文中，將物權法第14條列為【物權變動與原因行為的區分原則（一）】，將物權法第15條列為【物權變動與原因行為的區分原則（二）】。至於什麼是區分原則，第14條和第15條有什麼不同，沒有仔細講明。

筆者認為所謂區分原則，有狹義的區分原則和廣義的區分原則。狹義的區分原則，是各條款之內容的區分原則，如第十四條的區分原則，是以“自登記於不動產登記簿時發生效力”的原則，其效力，分為“在此之前”和“在此之後”效力的區分；如第十五條的區分原則，是以合同效力原則為區分原則。廣義的區分原則，應當是區分第十四條登記生效的原則和第十五條合同生效的原則，亦稱區分物權生效的原則和債權生效的原則。

梁教授在此文中，提出了幾個尖銳的問題。

第一個，質疑某法院裁判案件的錯誤做法，指其無區分原則。

梁教授說，物權法規定“區分原則”，究竟要解決什麼問題呢？要解決把“買賣合同”成立的時間和條件，與“產權過戶”發生的時間和條件，分開來對待的問題。所針對的是我們現實中一些法院裁判案件的一些錯誤做法，以及現在擔保法上的錯誤規定。

如房屋買賣合同，沒有辦理產權過戶登記，有的地方法院就據此認定房屋買賣合同無效。這樣判決，就把買賣合同生效的時間和條件，與產權過戶生效的時間和條件弄混淆了。

第二個，質疑擔保法第41條，指擔保法沒有區分原則。

梁教授說，現行擔保法第41條規定，當事人設定抵押的，“應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”按照這一規定，訂立抵押合同之後，如果沒有辦理抵押登記，就認定抵押合同不生效，同樣是把抵押合同生效的時間和條件，與抵押權成立的時間和條件弄混淆了。

第三個，質疑無良開發商反悔行為，見利忘義，指某法院無區分原則。

梁教授說，簽訂了買賣合同，合同生效後，市場變化了，房屋價格上漲了，開發商（出賣人）反悔，故意拖延不辦產權過戶登記，最後發生糾紛，我們的法院以沒有辦產權過戶為由判決買賣合同無效。無效就要恢復原狀（筆者按：按照民法通則和合同規定），即使買房人已經住進了新房，進行了裝修，也不得不退房。這樣的結果，不正是開發商所希望的嗎？

第四個，質疑無良企業故意不履行抵押物登記，如何區別生效的原則。

假設，某無良企業還不起銀行的錢，銀行向法院起訴，打起官司來，查明抵押合同生效以後，沒有辦理抵押登記。如果按照現行擔保法第41條規定，仍然屬於不生效的抵押程式。此時，法院法律的天平應當平衡向銀行，而不是無良企業。當抵押物還在借款人（企業主）手裡時，法院應當責令補辦抵押登記手續，使抵押權發生效力、並執行抵押權拍賣抵押物，使銀行優先受償，保障銀行的利益。如果作為抵押物的房屋或者土地使用權已經不在借款人手裡，這個時候至少抵押合同還有效，還可以輕便地追究抵押人的違約責任。[1]

又假設，上述無良企業故意不辦抵押物登記手續，並且將法院列出的抵押物擅自出賣給第三者，那麼，抵押權人銀行可以按照合同法關於違約責任的規定，追究出賣人或者抵押人的違約責任。

從以上四個例子中，可以看出不動產登記與不動產抵押登記的不同之處：財產權保護和救濟的切入點不同，登記生效的效力不同，生效的時間和條件不同，執法的難易程度不同。從法理上到司法實踐上，都證實了登記區分、登記效力區分原則的重要性。

登記區分原則的作用，是將複雜的不動產物權、擔保物權理順，化繁為簡，化難為易，從而準確而有效地維護財產權人的合法權益。

登記區分原則，是梁教授幾十年來遂心研究民商法和物權法的法理總結，具有普遍性的推廣應用意義。他認為物權法規定“區分原則”的重要意義就在於，要糾正混淆原因行為生效和物權變動生效的錯誤做法和擔保法的錯誤規定。在原因行為有效，因未辦理登記而未發生物權變動的情形，應當執行原因行為。

梁教授的觀點，是一種嚴謹的治學態度和率直的品格，很值得稱道。

相關法律：《物權法》第15條。

相關名詞：【不動產債權生效的專項規定】

字數：3888字

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