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當代物權法百科全書小辭典初稿46-1

不動產權屬證書

一、不動產權屬證書

不動產權屬證書，指房屋所有權證、土地使用權證、房屋所有權抵押證、土地使用權抵押證等之類的產權及其內容記載的證書，裡面記載的內容簡明扼要，是幾頁紙的小冊子，使用原件、影印件都很方便。其缺點是內容、證據資格和證據效力不如不動產登記簿。

物權法第17條規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。本條款表達了兩層意義，一是不動產權屬證書的定義，二是要求當事人正確填寫和正確使用不動產權屬證書。

正確理解本條款的含義，還應當從以下幾個方面入手。（1）關於信賴不動產登記簿的交易安全、交易效率以及法律效力。不動產登記簿上記載某人享有某項物權時，推定該權利人享有該項權利，其權利的性質內容也以不動產登記簿上的記載為準。依據不動產登記所表現的物權即使不存在或性質內容與實際不符，對於信賴這項登記表徵的物權而交易的民事主體，法律仍然承認其交易與該項真實存在時的交易具有相同的法律效果；（2）關於信賴不動產權屬證書的交易安全、交易效率以及法律效力。不動產權屬證書是不動產登記簿的所記載性質內容的外在表現形式，是權利人享有該不動產物權的證明。在物權生活和交易過程中，不動產權利人為了證明自己的權利狀態，可以出示權屬證書。物權關係人查詢這種證書比查詢登記簿更方便快捷。（3）關於兩者之間的互證、質證或者及時糾正。不動產權屬證書記載的事項與不動產登記簿一致可以互證，否則就應當質證。質證或者及時糾正，指記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。一般而論，不動產權屬證書上物權的性質內容是按照不動產登記簿記載的，一般不會產生牴牾。但由於登記機構的工作人員疏忽大意出發生差池。

不動產權屬證書上的物權，除了權利人本身個性的物權以外，還有產權人所持登記簿在法定的最高年限內，具有產權公示權、排他權和法定的產權交易權或者租賃權、抵押權、典當權、贈與權、被繼承權，以及相應的責任與義務。

不動產登記簿，指房屋所有權登記簿、土地使用權登記簿、房屋所有權抵押登記簿、土地使用權抵押登記簿等之類的證書，裡面記載的內容比較祥細，包括所有的登記手續、辦證手續一覽無餘，使用原件不方便。不動產權利人如果需要登記簿的證據，可以憑自己的身份證原件、產權證原件到登記機構影印一份，並在各頁面加蓋登記機構的公章、日期及注意事項，拿著影印件跟當事人、準權利人商談。

登記機構所持登記簿在在法定的許可權內，具有批評監督權、適度的公示權、勘正糾正權、保管儲存權、自主的登出登記權、舉報與作證權，以及相應的責任與義務。

一般而論，不動產登記簿具有比不動產權屬證書優先的地位與等級。不動產權屬證書是權利人行使自主權的通行證，具有證據資格和證據效力。不動產登記簿是關於不動產專案屬於誰和相關內容的權威性記載，也是不動產權屬證書的母本，不動產權屬證書是子本。確定不動產登記簿證據資格和證據效力比不動產權屬證書高一級，一是由於登記簿的權威性決定的，二是由於登記簿的技術性決定的，兩者的統一，決定了登記簿比權屬證書更可靠。

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，通行的規則是由兩大證據鏈組成的，一是不動產權屬證書證據鏈，二是不動產登記簿證據鏈。無論是對於原權利人和新權利人、準權利人，最好兩者並用，以獲得完整的資訊，進行安全的交易。

作為不動產的原權利人，其不動產權屬證書，來源於不動產登記機構，登記機構在發給其權屬證書時，已經有了不動產登記簿的記載。這種證據資格、證據鏈是完整無缺的。作為不動產的準權利人，包括個別的新權利人，要想獲得完整的資訊，進行完整的交易，並獲得完整的權利，僅僅瞭解不動產權屬證書是不夠的，關鍵的一環，要查閱不動產登記簿。

當且只有當“兩者並用”的原則生效、無瘕疵時，不動產的交易就可以順利進行，避免不必要的糾紛。當不動產權屬證書記載的事項，與不動產登記簿不一致時，此時需要弄清楚為什麼不一致？是不動產權利人一方的原因，還是不動產登記機構的原因？本條款，為此作出了明確的界定，是誰的原因誰負責：是不動產權利人（權屬證書）的原因，應當從這一方面著手解決；是不動產登記機構（登記簿）的原因，應當從這一方面著手解決。

當事人、準權利人看到產權證和登記簿的資料後，會將兩種資料作比對。發現瘕疵以後，如果他們計較其中的瘕疵，事情也就告一段落。如果他們計較，雙方當事人就可以依據本條款的規定，作出恰當的處理。

所謂兩者並用的原則，有剛性的一面，也有彈性的一面。如果雙方同意剛性的做法，則必須一板一眼地按照本條款的章法行事；如果雙方同意彈剛性的做法，則必須將困難與問題擺在面前，一是一，二是二，先說斷，後不亂。這需要雙方之間簽訂君子協定，周瑜打黃蓋，一個願打，一個願挨。但是，在原則性問題上不能讓步，只能按照原則辦事。

二、不動產權屬證書的效力

物權法第17條，是透過法理推定，演繹出來的正確條款，具有法律的效力。揭示了不動產權屬證書、不動產登記簿的證據資格、證據鏈條、證據效力。在兩者並用原則之下，原權利人、當事人、準權利人、新權利人、登記人員均依據本條款進行實踐中的法理推定，推定其證據資格、證據鏈條、證據效力。

推定效力之一：不動產權屬證書與不動產登記簿完全一致，兩者的證據資格、證據鏈條、證據效力是完全可靠的，ok。

推定效力之二：不動產權屬證書與不動產登記簿不一致，兩者的證據資格、證據鏈條、證據效力是不完全可靠的。其中，不動產權屬證書有誤，並且沒有證據證明不動產登記簿確有錯誤，結果以不動產登記簿為準。

推定效力之三：不動產權屬證書與不動產登記簿不一致，兩者的證據資格、證據鏈條、證據效力是不完全可靠的。其中，有證據證明不動產登記簿確有錯誤，結果以不動產權屬證書為準。

以上推定本條款相關效力的三種基本形態。在現實生活中，可能會發生出乎意料的形態。譬如，某房屋產權證書中記載的房屋面積，比實際的面積少幾平方米，而購房者並不計較這區區幾平方米，一定要購買這套房子。那麼，可能會產生第四種推定效力。

推定效力之四：不動產權屬證書與不動產登記簿不一致，兩者的證據資格、證據鏈條、證據效力都是不完全可靠的。其中，有證據證明不動產權屬證書和不動產登記簿確有錯誤，結果以改正錯誤以後或者雙方協議為準。

以上第一至第三種情形的推定效力，是物權生效主義的結果，物權法對於這種規定是當仁不讓的。第四種情形的推定效力，是債權生效主義的結果，雖然有些離經叛道，而私下卻大行其道。多年來，房地產開發商推出的商品房，往往出現“縮水房”，自己標榜的面積與實際不相符，房屋縮水面積大小不一。少數人對此不敢苟同，但是，多數人對此預設了。

以上第一至第三種情形的推定效力，是物權法本原的效力，主流的效力，是物權法定的表現，不能因為存在第四種推定效力而輕易否決前三種推定效力。本條款符合物權法定原則，符合不動產登記的兩者並用原則，並且是代表本原的、主流的效力的原則，因此，不能輕易否定和推翻這種法定的原則。

以上第四種情形的推定效力，是債權法（合同法）本原的效力，為物權法輔助的效力，是債權法定的表現，不能因為存在前三種推定效力而輕易否決後一種推定效力。本條款雖然沒有規定債權法定原則，也符合不動產登記的兩者並用原則，並且是代表合同生效主義的原則，因此，不能輕易否定和推翻這種法定的原則。

如果以上第四情形公開推行，有何利弊？如果以上第四情形公開推行，就會由幕後走向臺前，由潛規則走向正規則，將此統一起來統一執行。商品經濟，是要賦予當事人一定的自由選擇的，公開推行，直接目的，就是為了活躍商品經濟，為了減輕交易成本，增加交易機會。當然，這個口子一開，權力尋租、經濟腐化的問題有可能發生。

那麼，我們可以設定一個條件，關於瘕疵（多於或少於），即權屬證書、登記簿中100平方米標的的土地或建築物的面積不能超過3%%uff0c權屬證書、登記簿中200平方米標的的土地或建築物的面積不能超過2%%uff0c權屬證書、登記簿中300平方米標的的土地或建築物的面積不能超過1%%uff0c權屬證書、登記簿中300平方米以上標的的土地或建築物的面積不能超過0。5%%uff0c權屬證書、登記簿中500平方米以上標的的土地或建築物的面積不能超過0。3%%uff0c權屬證書、登記簿中1000平方米以上標的的土地或建築物的面積不能超過0。1%%uff0c如何呢？當然，當然，這只是抽象的推定，細節、技術問題還有待於進一步探討。

依據以上設定的條件（假設可行），超過以上指標，就要進行更正登記、更正發證以後再進行交易；其餘的，是否先更正後交易，或者先交易後更正，或者只交易不更正，可以由當事人自主決定。

談到權力尋租、經濟腐化問題，無良商人巴結貪官的手法是各種各樣的，至於讓貪官少報面積少出錢，只是其中很小的一部分。比如，無良商人以特別低廉的價格出賣房屋給貪官，才是主要手段之一。

另外，我們還可以再設定一個條件，即公共財產的交易，包括國有資產、集體資產、公司資產和社團組織資產的交易，一律規定“有瘕疵的不動產權屬證書、登記簿記需更正以後才能交易”。一般是涉及面積的、價格的及其他條件的從高掌握。

總之，只要存在商品經濟，就會存在債權生效主義。債權生效主義，是貫穿於全部的商品經濟過程和全部的財產權交易過程之中的。無論是哪種物權，只要與債權發生關聯，就會在物權生效主義之上，附加一個債權生效主義。一切都有可能。

相關法律：物權法第17條

相關名詞：【不動產登記簿】

字數：3888字

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