當代物權法百科全書小辭典初稿4...

當代物權法百科全書小辭典初稿47-1

不動產登記資料開放

1.不動產登記資料的開放

不動產登記資料的開放，這裡指的是在民商事範圍內，對於相關的權利人、利害關係人查詢、複製登記資料等了解資訊的開放。對於司法機關、行政部門的開放，應當公事公辦、特事特辦，實行全方位開放。對於舉報人的開放，應當儘量為其提供方便。但涉及國家重要事密、商業秘密和個人隱私部分的資料，需要在特定的職權人在特定的許可權範圍內查詢、複製登記資料，以便於取證。目前，關於中國不動產登記資料的開放，總體上不屬於面向全社會的“無限度”的全開放型別，應屬於“有限度”的半開放型別。

不動產登記資料的開放的主要意義，一是與法制國家接軌。總體上說，大多數國家允許資料開放、大家查詢，值得中國仿效。瑞士民法典規定，任何人有權獲悉，在不動產登記簿上登記的不動產所有權人為何人。經初步證據證明為利益關係者，有權請求查閱不動產登記簿或就此製作內容摘要。任何人不得提出其不知不動產登記簿上登記的抗辯。日本不動產登記法規定，任何人都可以繳納手續費，而請求交付登記簿的謄本、節本或地圖及建築物所在圖的全部或一部的副本。並且，以有利害關係部分為限。二是遵守不動產登記適度公開原則的必要措施。這個原則是在知情權與隱私權中作出一個適當的區分。知情權，有公眾的知情權、利害關係人的知情權、糾正登記錯誤的知情權、反腐倡廉的知情權，都需要作出一個適當的區分。隱私權，分為公務員的隱私權、其他公職人員的隱私權和利害關係人的隱私權、普通公民的隱私權等兩個部分的隱私權。凡是涉公的隱私權應當偏小，凡是涉私的隱私權應當適當放大；凡是涉及到防腐反腐方面的隱私權，應當適當地予以剝奪。三是可以堵塞某些制度上的漏洞。在中國，除港澳臺地區以外，絕大多數地區沒有實行官員財產申報制度，一些腐敗分子肆無忌憚地利用髒款大肆購置不動產，不動產登記資料開放制度建立健全後，可以在一定程度上彌補官員財產申報制度的欠缺，即使是官員財產申報制度建立起來後也是如此。一些地方官員違反法律規定利用工作之便入股煤礦、鐵礦、金礦等礦企，是典型的官商勾結模式，雖然經過幾次嚴厲打擊，仍然死灰復燃，並且地方保護主義的抱團化腐敗非常頑固，不動產登記資料開放制度建立健全後，可以方便群眾查實、檢舉這些害群之馬。

最近幾年來，一些地方的登記機構積極配合查詢人，從而挖掘出一些土地、房屋等方面的大碩鼠――所謂的新地主惡霸、房姐房嬸房奶、房哥房叔房爺，挖掘出利用幾個假戶口、****囤房圈地、貪汙受賄的大蛀蟲，震懾了違法犯罪分子和貪汙受賄分子，取得了很大的成效，廣大公民拍手稱快。長期以來，很多官員長期以來拒絕申報自己與家庭財產，在全開放查詢的條件下，仍然找到了腐敗分子的蛛絲馬跡，依託群眾的力量，很快就把一些隱藏很深的貪官汙吏拉下了馬。然而，在不動產登記資料的開放制度不完善的情勢下，有的地方以保護個人（官員）隱私權為藉口，阻擾群眾查詢、網路反腐，讓貪腐官員逍遙法外。

所有護假、護私、護貪的行為，都是違反物權法規定的。物權法第18條規定：“權利人、利害關係人可以申請查詢、複製登記資料，登記機構應當提供。”原則上肯定了權利人、利害關係人的申請查詢權和知情權，任何單位與個人不得以任何藉口來剝奪這種權利。如果說，登記機構應當提供而拒絕提供查詢方便，一般要負民事責任，有的需要負行政責任甚至於刑事責任。

全開放型別，指相關的不動產登記資料可面向全社會各種人員查詢、檢視、謄寫、抄錄、複製、影印，登記機構有義務提供便利。如瑞士民法典規定，任何人都有權獲悉，在不動產登記簿上登記的不動產所有權人為何人。經初步證據證明為有利益關係者，有權請求查閱不動產登記簿或請求就此製作內容提要。任何人不得提出其不知不動產登記簿上登記的提抗辯。

半開放型別，指相關的不動產登記資料可面向權利人、利害關係人查詢、檢視、謄寫、抄錄、複製、影印，登記機構有義務提供便利。如日本登記法第21條規定，任何人都可以繳納手續費，而請求交付登記簿的謄本、節本或地圖及建築物所在圖的全部或一部的副本。並且，以有利害關係部分為限，可以請求閱覽登記簿及其附屬檔案或地圖及建築物所在圖。登記事項無變更、某事項未登記、登記簿謄本或節本的記載事項無變更的證明，亦同。日本的半開放型別，是專門對查詢內容限制的，對於查詢人並不限制。而中國的半開放型別，是既對查詢人也對查詢內容限制的。

所謂“權利人”，是指對於已經登記的不動產享有所有權、使用權或他項物權的人，是不動產登記簿中的“戶主”或者其他權利人。房屋所有權人、建設用地使用權人、宅基地使用權人、地役權人、農村土地承包權人，以及不動產抵押權人、與該項不動產相關的債權人等，均為不動產登記簿上的權利人。

所謂“利害關係人”，是指與登記的不動產有一定現實利益或者未來利益關係的幾類人，包括與此不動產發生商務、物權關聯的洽談人、準客戶或者準業主、準變更物權人、抵押權人、受饋贈人、受遺贈人，甚至包括相關的行政機構工作人員。總之，是除了不動產登記簿中的戶主以外的利害關聯人。

根據匈牙利的經驗，對於登記資訊的查詢，一方面要保證資訊的公開、透明，保證公眾的知情權；另一方面也要為產權人保密，保護其私人資訊。可供查詢的資訊是有限的，一般是按照不動產的地址查詢，可以瞭解到不動產的產權歸屬等，但對於產權人有多少不動產以及交易時間、價格等，則不予提供1。

實質上，中國關於不動產登記資料的查詢，是實行兩條腿走路的方針。所謂實行兩條腿走路，包括兩層意義：一是公事主體與民事主體各司其職，各走各的查詢路徑；二是在民事主體方面，採取權利人與利害關係人各走各的查詢路徑。總體上，公事主體的查詢權利、範圍大於民事主體，權利人查詢權利、範圍大於利害關係人。

國土資源部《土地登記資料公開查詢辦法》是比較系統的不動產登記資料公開查詢辦法，主要的查詢權利人是：（1）公事主體的查詢權利人。主要有土地行政查詢人員，國家安全、公安、檢察、審判、紀檢和監察相關人員，土地登記代理機構及人員。（2）土地權利人和關係人。土地權利人、取得土地權利人同意的單位和個人有權查詢其土地權利範圍內的原始登記資料。

2.查詢登記資料的機制

中國的不動產登記資料查詢與公開，型別上將從半公開型向公開型過渡，機制上從半靈活型向全靈活型過渡。關鍵在於，全國的公職人員個人與家庭財產申報制度執行並制度化以後，全國數以億計的公職人員的所有不動產和主要的動產全部在於登記資料和被大眾廣泛查詢的物件，會向不動產登記資料查詢公開化邁進一大步。

不言而喻，申請查詢、複製登記資料，是要設定一定的人物、一定的事物和一定的條件的，簡稱“三個一”。

一定的人物，是指權利人、利害關係人，他們或者與不動產登記簿中所記載專案有一定的利益關係或利害關係。

一定的事物，是指上述一定的人物針對不動產登記簿一部分或全部專案有關聯，即不動產登記簿的內容要與他們需要查詢、複製的東西要對口。

一定的條件，是指一定人物資格的條件、一定事物對口的條件、一定程式符合要求的條件。

申請查詢、複製登記資料，是分資格、分門類的。假如是不動產登記簿中的權利人，尤其是“戶主”，申請查詢、複製登記資料時，應當有優先照顧的資格。其他人、利害關係人一般應當在“戶主”的陪同下進行申請查詢、複製登記資料。如果有例外的情況，就是――法院執行人、紀檢和監察人員可以憑單位介紹信，直接向不動產登記機構索取、查詢、複製登記資料。國家安全、公安、檢察、審判、紀檢和監察相關人員申請查詢、複製登記資料，有優先權資格。土地資源管理部門、城鎮房地產管理部門和工作人員申請查詢、複製登記資料，也有優先權資格。

新聞機構、新聞記者和研究人員申請查詢、複製登記資料，應當限制在一定的範圍內，儘量以不打擾不動產登記機構為宜。

其他的“邊緣人”，如政府部門和工作人員申請查詢、複製登記資料，也應當有個限度，如限制在審計部門、統計部門，限制申請查詢、複製登記資料的內容和次數。此問題尚待探討。

申請查詢、複製登記資料，是開放性的具體事務。登記機構是否要在開放過程中保守權利人的商業秘密、何為商業秘密、怎樣保守商業秘密，這裡面還有很多文章要做，還有許多技術措施需要研究，還有一些思想工作也要跟上去。

申請查詢、複製登記資料，到底是以“放寬要求”為主軸，還是以“從嚴把關”為主軸，到底孰優孰劣，也是需要研究的問題。

3.問題的爭議

不動產登記資料開放敏感性強，操作上有一定的難度，故對於開放、半開放、不開放問題上產生爭議是必然的。

立法機關在徵求意見時，主要存在兩種意見針鋒相對。一種意見是任何人都可以查詢和複製，所有的社會公眾都可以查詢。主要是基於以下三個理由。一是，物權公示的目的就是要公開登記資料，讓社會公眾都知道物權歸屬的狀況。二是，如果權利人選擇進行登記，登記本身也就表明他並不把所要登記的內容作為個人隱私，登記資料也不屬於商業秘密。三是，如果部分人可以查詢、複製，而另部分人不能查詢、複製，就要作出限制性規定，實際操作中所需成本較高。另一種意見認為，對於享有不動產物權而不想交易的權利人來說，沒有必要使其不動產物權登記資訊讓社會公眾都知道。對於想要受讓不動產物權的當事人來說，也無需瞭解所有的不動產物權登記資訊。因此，沒有必要規定不動產登記資料向全社會公眾開放。2

註釋：

1全國****會法工委民法室編著《物權法（草案）參考》，第133頁“立法資料”。

2全國****會法工委民法室編著《中華人民共和國物權法解讀》第40頁。

相關規定：物權法第18條

相關名詞：【不動產登記簿】

字數：3888字

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