當代物權法百科全書小辭典初稿4...
當代物權法百科全書小辭典初稿48-1
不動產登記資料主要查詢人員
一、基本理念
物權法第18條關於“權利人、利害關係人可以申請查詢、複製登記資料，登記機構應當提供”的規定，是個籠統的抽象規定，或者相當於折中式的指導性意見。
不動產登記資料的查詢，公職人員的查詢物件範圍甚至多於民事人員的查詢物件範圍。實質上，這種規定是行政法、專門法等制度物權法在普通物權法的再現，均屬於指導性的查詢辦法。隨著形勢的發展，不動產登記資料查詢的公開性程度會相應的加強，全開放的範圍也會相應的擴大。大多數人會形成共識，不動產登記資料的開放一般是利多弊少的，關鍵在於需要不斷的總結經驗，解決一些技術上的措施，逐步形成完善的不動產登記資料開放制度。
根據本法本條款規定，不動產登記資料主要查詢人員，是指權利人、利害關係人。
1.權利人及其查詢權。所謂“權利人”，亦稱產權人，應當是指對登記的不動產享有所有權或他項物權的權利人及其代理人。這種查詢權人，應當是直接的、普遍的查詢權人。權利人申請異議登記、更正登記、變更登記、登出登記時，均可向登記機構從不動產登記簿冊中進行查詢、複製資料。登記機構應當儘量滿足權利人的查詢要求，不得拒絕和故意拖延時間。
2.利害關係人及其查詢權。所謂“利害關係人”，應當是指對登記的不動產有現實利益關係，並有可能因登記結果的變動而對其利益產生一定影響的人。這種查詢權人，應當是間接的、特殊的或者另類的查詢權人。除了民事主體之類的利害關係人以外，公事主體的利害關係人是很特殊的查詢權人。兩種查詢權人的本質區別在於，民事主體之類的利害關係人一般因經濟關係而申請查詢，其許可權是低於登記機構和公事主體的利害關係人的。公事主體的利害關係人一般因政治關係而申請查詢，其許可權一般是既優於登記機構、又優於民事主體之類的利害關係人的。
根據利害關係人的性質和查詢重點，概括為以下幾類查詢權人。
一是物權關係的利害關係人。不動產交易人為證實產權證的真實性而申請查詢；發生物權糾紛後要求更正登記、登出登記或者變更登記的物權關係人申請查詢。這種利害關係人比較普遍，往往涉及人數眾多，有些利益關係是很大的利益關係。如被徵地、被拆遷人因被徵地、被拆遷的面積等或者對於安置房、安置地等發生爭議，被迫申請查詢。
二是法鎖關係的利害關係人。擔保物權人或者反擔保物權人為證實產權證的真實性而申請查詢。
三是管理關係的利害關係人。土地、河流、森林、草原、礦產資源管理和房屋管理等管理部門，為查實相關的資料資料而向登記機構或者產權人調查。
四是紀律關係的利害關係人。紀檢、監察、督察、公安等紀律部門，為查實相關單位、個人的資料資料而向登記機構或者產權人調查。
五是司法關係的利害關係人。人民法院、仲裁機構，為查實相關單位、個人的資料資料而向登記機構或者產權人調查。
六是社會關係的利害關係人。社會上的舉報人，不一定與擁有不動產的當事人發生物權關係、法鎖關係和管理關係，本著社會責任感、正義感在掌握部分證據後，為掌握全面的、準確的證據而向登記機構申請查詢或者向產權人調查。
二、一般分類
登記資料主要查詢人員如下。
（一）土地登記資料的查詢人員
關於土地登記資料的查詢人員，主要法律依據是《土地登記資料公開查詢辦法》和《土地監察暫行規定》。
1.土地行政查詢人員：縣級以上人民政府國土資源主管部門負責人員，土地監察人員。
依據：國土資源部《土地登記資料公開查詢辦法》第4條，國家土地管理局《土地監察暫行規定》第14條。
《土地登記資料公開查詢辦法》第4條規定，縣級以上人民政府國土資源主管部門（簡稱查詢機關）負責土地登記資料的公開查詢工作。查詢機關根據工作需要，可以委託有關單位具體承辦土地登記資料的公開查詢工作。
《土地監察暫行規定》第14條的規定更加強硬：“土地管理部門依法行使土地監察職權，有權採取下列措施：（一）查閱、複製與土地監察有關的檔案、資料；（二）要求監察物件提供或者報送有關的檔案、資料以及其他必要情況；（三）可以進入土地違法現場察看和測量，並詢問有關人員；（四）對依法受到限期拆除新建的建築物和其他設施的處罰但繼續施工的單位和個人的裝置、建築材料予以查封；（五）其他依法可以採取的措施。”
2.機關人員：國家安全、公安、檢察、審判、紀檢和監察相關人員。
依據：國土資源部《土地登記資料公開查詢辦法》第2條第（2）第3項。
《土地登記資料公開查詢辦法》第2條第（2）第3項規定，國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監察部門有權查詢與調查、處理案件有關的原始登記資料。
3.土地代理登記人員：土地登記代理機構及人員。
依據：國土資源部《土地登記資料公開查詢辦法》第2條第（2）第2項。
《土地登記資料公開查詢辦法》第2條第（2）第2項規定，土地登記代理機構有權查詢與其代理業務直接相關的原始登記資料。
4.其他人員：土地權利人和關係人。
依據：國土資源部《土地登記資料公開查詢辦法》第2條第（2）第1項。
《土地登記資料公開查詢辦法》第2條第（2）第1項規定，土地權利人、取得土地權利人同意的單位和個人有權查詢其土地權利範圍內的原始登記資料。
以上是關於土地原始登記資料、登記資料的查詢、查閱和複製的規定。關於房屋、建築物原始登記資料和登記資料的查詢、查閱和複製的規定，目前有許多空白。如《城市房地產管理法》僅規定城市房地產權屬登記，沒有規定城市房地產原始登記資料和登記資料的查詢、查閱和複製的規定。那麼，物權法是否開了此門類的先河？既是如此，應當視為一件幸事，大可不必緊張。
（二）房屋登記資料的查詢人員
關於房屋登記資料的查詢人員，主要法律依據是《房屋權屬登記資訊查詢暫行辦法》。
2006年10月8日住房建設部公佈《房屋權屬登記資訊查詢暫行辦法》第8條規定的原始登記憑證查詢範圍是：
（一）房屋權利人或者其委託人可以查詢與該房屋權利有關原始登記憑證；
（二）房屋繼承人、受贈人和受遺贈人與該房屋權利有關原始登記憑證；
（三）國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關、紀檢監察部門和證券監管部門可以查詢與調查、處理的案件直接相關的原始登記憑證；
（四）公證機構、仲裁機構可以查詢與公證事項、訴訟案件直接相關的原始登記憑證；
（五）仲裁事項、訴訟案件的當事人可以查詢與仲裁事項、訴訟案件直接相關的原始登記憑證；
（六）涉及本法第九條規定情形的，可以在國家安全、軍事等機關同意查詢範圍內查詢有關原始登記憑證。
第9條規定的原始登記憑證查詢範圍是：涉及國家安全、軍事等需要保密的房屋權屬資訊登記資訊，須經國家安全、軍事等機關同意後方可查詢。法律法規及有關規定不宜公開的房屋權屬登記資訊，其查詢範圍和方式按法律法規和有關規定辦理。
土地、房屋登記資料的主要查詢人員各有其側重點。因為土地權屬方面的違法亂紀活動比較猖獗，參加查詢的公職、執法人員較多，查詢的頻率較高。房屋產權交易方面比較活躍，參加查詢的客戶私人與單位較多，查詢的頻率並不高。
（三）查詢事項
國土資源部2002年制定的《土地登記資料公開查詢辦法》，規定了以下主要事項：
一是關於查詢範圍和有權查詢的單位、個人。土地登記資料是指：（1）土地登記結果，包括土地登記卡和宗地圖；（2）原始登記資料，包括土地權屬來原始檔、土地登記申請書、地籍調查表和地籍圖。原則上，對於第（1）項規定的土地登記結果，任何單位和個人都可以依照本辦法的規定查詢。對於第（2）項規定的原始登記資料，有權查詢的單位和個人是：土地權利人、取得土地權利人同意的單位和個人有權查詢其土地權利範圍內的原始登記材料；國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監察部門有權查詢與調查，處理案件有關的原始登記資料。
二是關於常規查詢機關。縣級以上人民政府國土資源行政主管部門負責土地登記資料的公開、常規查詢工作。其他的查詢機關，為非常規的專職的查詢機關。
三是關於查詢程式。查詢人查詢土地登記資料，應當向查詢機關提供本人的身份證明，並填寫查詢登記表。查詢人為法人或者其他組織的，應當提交單位的證明檔案。查詢原始登記資料的，除提交前款規定的材料外，還應當按照規定提交有關證明檔案。查詢人查詢土地登記資料，應當在查詢機關設定的場所進行。任何單位和個人不得擅自將土地登記資料帶離設定的場所。查詢人在查詢時應當保持土地登記資料的完好，不得對土地登記資料進行圈點、劃線、註記、塗改或者拆頁，亦不得損壞查詢裝置。查詢人可以閱讀或者自行抄錄土地登記資料。應查詢人要求，查詢機關可以摘錄或者複製有關的登記資料。查詢機關摘錄或者複製的土地登記結果，查詢人請求出具查詢結果的，查詢機關經稽核後可以出具查詢結果證明，並加蓋查詢機關印章，註明日期。查詢結果複製無效。對無土地登記結果的，應查詢人請求，查詢機關可以出具無土地登記記錄的書面證明。涉及到國家秘密的土地登記資料的查詢，按照保守國家秘密法的有關規定執行。查詢土地登記資料所發生的費用由查詢人負擔。該規定第14至第16條，對於違反規定的行為，作出了處罰的規則。此外，關於林木和林地權屬登記管理與查詢辦法，登記機關應當公開登記檔案，並接受公眾的查詢。
關於單位、個人房屋等建築物的查詢辦法，由於情況比較複雜，立法上有一些難度，目前還存在一些空白點。關鍵在於，要在當事人的隱私權與公眾的知情權上作出一個適當的區分。鑑於中國以權謀私、以權謀房的現象非常惡劣的情勢，除了加強登記管理和執法機關的查詢權以外，官員不動產申報公開和法律賦予舉報人以方便的查詢權是很有必要的。
相關法律：物權法第18條
相關名詞：【不動產登記資料開放】
字數：3888字
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