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當代物權法百科全書小辭典初稿49-1

更正登記與異議登記

一、基本概念

更正登記與異議登記，是加強不動產登記稽核、事前預防與事後處理、及時補救和應對不測主張的重大舉措，是保證登記質量與如實反映情況的必要條件之一，也是衡量不動產登記正確性推定效力的一種最常用的判定方法。申請登記人和登記機構都有責任把好質量關，任何單位與個人均有權要求當事人、登記機構改正錯誤，舉報各種違法亂紀行為。對於異議登記，申請人要有理有據，要把握時機和分寸，否則需要承擔除權的後果甚至於申請不當的民事責任。

更正登記，就是徹底地消除登記權利與真正權利不一致的狀態，避免第三人依據不動產登記簿取得不動產登記簿上記載的物權。因此，也可以認為更正登記是對原登記權利的塗銷登記，同時又是對真正權利的初始登記。不動產的預告登記、初始登記、設定登記、變更登記、登出登記等，發生登記權利與真正權利不一致的狀態後，均有可能發生初始登記。

異議登記，就是將事實上的權利人以及利害關係人對不動產登記簿的權利所提出的異議記入登記簿。其法律效力在於：登記簿記載的權利失去正確性推定的效力，登記權利人在一定期限內不能行使其在登記簿上記載的權利，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。異議登記也使得不動產物權處於不穩定狀態。因此，異議登記雖然可以對真正權利人提供保護，但這種保護應當是臨時性的。

異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。利害關係人濫用異議登記請求權，也是法律所不許可的。

為了糾正不動產登記簿記載的錯誤，不動產權利人、利害關係人都可以針對其中的錯誤專案申請更正登記。權利人書面同意更正登記、有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應予以更正。無論是權利人、利害關係人哪方提出更正登記，只要滿足以上條件，均可由登記機構予以更正。此法叫做“更正登記”。

另外一種情形，不動產登記簿記載的事實上的權利人以及利害關係人，為了得到事後救濟，即補救措施就是將自己的主張訴諸於登記機構。但登記機構不能擅自作主。在正式異議登記之前，申請人需要在規定的時間內，向法院提起行政仲裁，否則，申請人的異議登記自動失效。此法叫做“異議登記”。

異議登記是在原登記之上，包括第一次登記之上和更正登記之上的另類登記。第一次不動產登記的申請人，是不動產的權利人；更正登記的申請人，可能是不動產的權利人，也可能是不動產的利害關係人，也可能是二者皆有；異議登記的申請人，可能是事實上的權利人或者利害關係人，也可能是其他的人。這一類人的動機目的是不一致的，有善意的，也有惡意的；有意見正確的，也有意見錯誤的；有主觀犯錯的，也有過失犯錯的。但是無論是哪種情形，只要是因為異議登記造成權利人損失或者損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。請求損害賠償的方式方法是可以選擇的，有雙方協商、司法調解、仲裁機構裁決、法院判決等形式。

物權法第19條詳細地明確規定：“權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應予以更正。”“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”

前款規定的是更正登記，後款規定的是異議登記。更正登記的效力優於異議登記的效力，而異議登記是在雙方未達成協議的情勢下的變通式登記。關鍵在於劃清申請人的權利與義務，慎重地運用自己的請求權，不要對不動產登記簿記載的權利人造成妨害，否則需要承擔民事責任。

二、一般分析

（一）更正登記

更正登記，亦稱補正登記，是不動產事實權利人或者利害關係人認為登記薄記載的事項錯誤的事後申請補正登記，或者不動產登記機構主管部門發現記載的事項錯誤的事後補正登記。屬於不動產“其他登記”範疇，是完善不動產登記制度的重要組成部分和必不可少的舉措之一。

為了糾正不動產登記簿記載的錯誤，不動產權利人、利害關係人都可以針對其中的錯誤專案申請更正登記。權利人書面同意更正登記、有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應予以更正。無論是權利人、利害關係人哪方提出更正登記，只要滿足以上條件，均可由登記機構予以更正。此法叫做“更正登記”。

1.土地的更正登記

土地的更正登記是相當嚴格的補正登記，因為土地管理涉及到國家的制度物權法和重大管理政策，國土資源行政主管部門和人民政府直接介入與幹預的情形比較普遍。

（1）主管部門與人民政府直接介入更正登記

國土資源行政主管部門發現土地登記薄記載的事項錯誤的事後補正登記，應當報經人民政府批准後進行更正登記，並書面通知當事人在規定的期限內辦理更換或者登出原土地權屬證書的手續。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經人民政府批准並公告後，原土地權屬證書廢止。更正登記涉及土地權屬的，應當對更正登記結果進行公告。

（2）土地權利人申請更正登記

土地權利人認為土地登記薄記載的事項錯誤的，可以持原土地權屬證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記。

（3）利害關係人申請更正登記

利害關係人認為土地登記薄記載的事項錯誤的，可以持原土地權屬證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記。

土地登記薄記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。

2.房屋的更正登記

（1）房屋登記機構的更正登記

房屋登記機構發現房屋登記薄的記載錯誤，不涉及房屋權利歸屬和內容的，應當書面通知有關權利人在規定的期限內辦理更正登記；當事人無正當理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機構可以依據申請登記材料或者有效的法律檔案對房屋登記簿的記載予以更正，並書面通知當事人。對於涉及房屋權利歸屬和內容的房屋登記簿的記載錯誤，房屋登記機構應當書面通知有關權利人在規定期限內辦理更正登記；辦理更正登記期間，權利人因處分其房屋權利申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。

（2）權利人的更正登記

權利人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以提交登記申請書、申請人的身份證明、證明房屋登記薄記載錯誤的材料，申請更正登記。

房屋登記簿確有錯誤的，應當予以更正；需要更正房屋權屬證書內容的，應當書面通知權利人換領房屋權屬證書；房屋登記簿記載無誤的，應當不予更正，並書面通知申請人。

（3）利害關係人的更正登記

利害關係人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以提交登記申請書、申請人的身份證明、證明房屋登記薄記載錯誤的材料，申請更正登記。

房屋登記簿確有錯誤的，應當予以更正；需要更正房屋權屬證書內容的，應當書面通知權利人換領房屋權屬證書；房屋登記簿記載無誤的，應當不予更正，並書面通知申請人。

（二）異議登記

異議登記，指事實上的權利人、利害關係人認為不動產登記薄記載的事項錯誤，而不動產登記薄記載的權利人不同意更正的，申請人為了堅持自己的主張和維護自己的利益向不動產登記機構申請的事後補正登記。屬於不動產“其他登記”範疇，是完善不動產登記制度的重要組成部分和必不可少的舉措之一。

不動產登記簿記載的權利人不同意更正，排除了關係人合作的可能。為了得到事後救濟，即補救措施就是將自己的主張訴諸於登記機構。但是，登記機構不能擅自作主。在正式異議登記之前，申請人需要在規定的時間內，向法院提起行政仲裁，否則，申請人的異議登記自動失效。此法叫做“異議登記”。

1.土地的異議登記

利害關係人認為土地登記薄記載的事項錯誤，而土地登記薄記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。

對符合異議登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載於土地登記簿，並向申請人頒發異議登記證明，同時書面通知土地登記薄記載的權利人。

異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利人變更登記或者設定土地抵押權。

2.房屋的異議登記

利害關係人認為房屋登記薄記載的事項錯誤，而房屋登記薄記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明檔案等材料申請異議登記。

異議登記期間，房屋登記薄記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。

權利人處分房屋申請登記，房屋登記機構受理登記申請但未將申請登記事項記載於房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請，並書面通知申請人。

3.異議登記的司法處理

異議登記期間，異議登記申請人起訴，人民法院不予受理或者駁回其訴訟請求的，異議登記申請人或者不動產登記簿記載的權利人可以持登記申請書、申請人的身份證明、相應的證明檔案等材料申請登出異議登記。

有下列情形之一的，異議登記申請人或者土地登記薄記載的權利人可以持相關材料申請登出異議登記：（1）異議登記申請人在異議登記之日起十五日內沒有起訴的；（2）人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的；（3）人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支援的。異議登記失效後，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理。

人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利歸屬或者權利內容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的，房屋登記機構應當按照當事人的申請或者有關法律文書，辦理相應的登記。

司法、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的檔案證明當事人以隱瞞真實情況，提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利人為他人善意取得的除外。

相關法律：物權法第19條

相關名詞：【不動產登記】

字數：3888字

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