當代物權法百科全書小辭典初稿5...

當代物權法百科全書小辭典初稿50-1

更正登記與異議登記賞析

一、簡述

不動產登記制度，總體上是半隱秘、半公開的登記制度。這就要求在保護隱私權基礎上保護知情權。本條款，充分地體現這種不動產登記制度的特徵。有條件地申請不動產專案的登記，有條件地申請查詢、複製不動產登記簿中的資料，有條件地申請更正登記和異議登記，這些都是半隱秘、半公開的登記制度，既要保護利害關係人、當事人的知情權，又要保護權利人的隱私權。要在兩者之間權衡輕重利弊，恰當地解決矛盾與糾紛。

更正登記，是一度拓展登記，亦稱一維度登記。這是在原登記之上，申請更正內容的再登記。在這裡，更正登記的含義，是專門針對不動產登記簿中的錯誤或者被當事人認為是錯誤的更正性磋商與登記，包括對於不動產物權設立、變更、轉讓和消滅四大類別登記後的更正性拓展登記在內，都可以申請更正登記。

原來，登記的種類可以分為好幾種，按照排序來分就是：第一類，常規登記：不動產物權設立的登記；不動產物權變更的登記；不動產物權轉讓的登記；不動產物權消滅的登記。第二類，非常規登記：更正登記；異議登記。在非常規登記類別中，更正登記是一度拓展登記，異議登記是二度拓展登記。

以上兩大類登記的區分，是基本形式的區分。我們要在學習物權法中仔細區別各自的性質、特徵，以便於全盤掌握其精神實質。

在這裡，我們還要注意更正登記與變更登記的區別。透過排列，已知變更登記是常規登記、非拓展型登記，更正登記是非常規登記、一度拓展型登記。我們還要知道，變更登記與更正登記容易混淆之外，而且與轉讓登記容易混淆。

不動產變更登記的含義，是不動產權利人利用自己的物權變更成其他品種的物權的登記，或者是直接變更其內容的登記。例如，企業以自主佔有的土地作價入股的登記，集體土地用作投資的登記，單位合併、分立、企業兼併引起土地使用權變化的登記，這些均屬於變更登記。從這裡可以看出，不動產變更登記，完全是自主權賦予的登記，與不動產利害關係人沒有瓜葛。而更正登記，則包括不動產權利人和不動產利害關係人兩個方面申請的登記。

如果下一步作深入分析，不動產變更登記與不動產轉讓登記也容易混淆。固名思義，不動產轉讓登記，是轉讓不動產行為和轉讓不動產權利的登記。如果是部分轉讓的行為和登記，既可以說是轉讓登記，也可以說是不動產變更登記；如果是全部轉讓的行為和登記，則應當是不動產轉讓登記。但是，《土地登記規則》將國有土地使用權的轉讓，統統算作不動產變更登記。《土地登記規則》規定的土地登記型別，是初始登記、設立登記、變更登記和登出登記四種型別，沒有轉讓登記這一（專門的）型別。

物權法沒有規定初始登記是其缺點，有轉讓登記是其優點。

異議登記，是二度拓展登記，亦稱二維度登記。這是比更正登記登記難度更大的登記。

更正登記，是清除登記的權利與真正的權利不相符的狀態，避免第三人依據不動產登記簿中的瘕疵取得不動產登記簿上記載的物權。因此，也可以認為是對原登記權利的塗銷登記。例如，日本《不動產登記法》就有大量塗銷登記的條款，不過，其中有一些是將登出登記混合在塗銷登記裡面了。

所謂更正登記，是徹底地消除登記權利與真正權利不一致的狀態，避免第三人依據不動產登記簿取得不動產登記簿上記載的物權的糾正登記。因此，也可以認為更正登記是對原登記權利的塗銷登記，同時又是對真正權利的初始登記。不動產的預告登記、初始登記、設定登記、變更登記、登出登記等，發生登記權利與真正權利不一致的狀態後，均有可能發生初始登記。

異議登記，也是一種更正登記，確切地說，是一種單方面和有爭議的“更正登記”。物權利害人、物權真正權利人在要求更正登記遭到拒絕以後，採取單方面的回應：你不要更正登記，我要更正登記；你反對更正登記，我只好單方面來提出更正登記。你別攔阻我，我一定要進行更正登記。在這裡，口口聲聲是“更正登記”，不是“異議登記”。更正登記是口頭語言，異議登記是法學語言。說起來，可以相對自由一點，寫起來，應當規範一點。

所謂異議登記，就是將事實上的權利人以及利害關係人對不動產登記簿的權利所提出的異議記入登記簿的另類登記。其法律效力在於：登記簿記載的權利失去正確性推定的效力，登記權利人在一定期限內不能行使其在登記簿上記載的權利，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。異議登記也使得不動產物權處於不穩定狀態。因此，異議登記雖然可以對真正權利人提供保護，但這種保護應當是臨時性的。異議登記一旦不當，給權利人造成損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。利害關係人濫用異議登記請求權，也是法律所不許可的。

二、專家觀點賞析

說起來是很有意思的。梁慧星教授說“特別要注意本條第二款規定的‘異議登記’，是起草人新創設的制度。什麼叫異議登記？如不動產登記簿上記載某一套房屋的所有權人是張三，而李四對此提出異議，認為該房屋不是張三的，這就形成了糾紛。李四如果要向法院起訴解決爭議，他得蒐集證據，還要聘請律師，準備起訴狀等，要做許多準備工作，等他向法院起訴，法院經過審理作出判決，確定爭議的房產歸李四所有。這個時候李四拿著生效判決書到不動產登記機構要求變更登記時，發現這個房子被張三賣給王五了。當事人好不容易得到勝訴判決，最後不一定能夠得到房屋及其所有權。因此，能不能有一個制度防止不動產登記簿的所有權人張三搶先下手出賣爭議房屋？針對這一現實問題，物權法創設了異議登記制度。”1

作者相信異議登記這個名詞是梁教授所創設的，確實很有意思。不認真學習物權法，就不知道其真諦，就不知道我國制訂物權法的艱辛歷程。

從以上著名專家的觀點與例子中，我們可以對於異議登記有以下啟示：

（1）異議登記是真正權利人或者利害關係人，對於登記簿上權利人的物權行使的抗辯權、除去錯誤登記請求權。

（2）異議登記權是臨時性的登記請求權。異議登記不是目的，目的在於透過登記機構把關和緊急避險，以防止無權處分人將不動產私自處分給第三人。

（3）異議登記不能單獨發揮作用，真正權利人需經過人民法院判決，勝訴後才能從登記簿上權利人中奪回屬於自己的權利。

（4）真正權利人勝訴後並不必然地奪回屬於自己的權利，必須透過登記機構的更正登記後才能真正生效。此項更正登記，等於是登記簿上權利人的錯誤登記之塗銷、登出登記，等於是真正權利人的初始登記。由此可見，異議登記是與更正登記、塗銷登記、登出登記、初始登記容易關聯的“其他登記”。

（5）異議登記是責任登記。利害關係人申請登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。利害關係人濫用異議登記請求權，也是法律所不許可的。

（6）異議登記是梁慧星教授等物權法起草人新創設的制度。筆者查閱過許多不動產登記法，發現在物權法頒佈之前沒有“異議登記”的規定與概念。物權法頒佈之後，受物權法第19條的影響，2007年12月30日由國土資源部公佈的《土地登記辦法》第57條才出現了“異議登記”的規定。1995年12月28日由國土資源部公佈的《土地登記規則》，並沒有“異議登記”的規定。

日本民法典中的《不動產登記法》，是各國民法典中最全面的不動產登記法，條款高達241條，跟中國物權法中的247條幾乎相當。裡面關於登記的名詞包括預告登記、附記登記、假登記（含保全假登記）、繼承登記、分宗登記、合宗登記、信託登記、代位信託登記、建築物標示登記、變更登記、更正登記、塗銷登記（含信託登記、假登記、後登記、違法登記等方面的塗銷登記）、滅失登記等多種形式，唯獨沒有異議登記這個名詞。其他的大陸法系國家和英美法系國家的不動產登記法，也沒有使用過異議登記這個名詞。

異議登記的含義，就是將事實上的權利人、利害關係人對不動產登記簿記載的權利記入登記簿。此種登記，未經司法程式的，為初始登記；經過司法程式並已經確認了的，為效力登記；未經司法程式，並且超過仲裁時限的，或者經過司法程式並未確認了的，為無效力登記。

異議登記的法律效力，是從不動產物權爭議雙方來說明的。簡單地說，異議登記成功，真實的權利人的訴求得以實現，這是正面的法律效力；異議登記不成功，真實的權利人的訴求不得以實現，這是負面的法律效力；異議登記為瘕疵登記，真實的權利人的訴求被打折扣，這是有瘕疵的法律效力。異議登記，是以真實權利人為中心劃圓圈的，其法律效力也是呈扇形分佈的。

異議登記法律效力的表現，可以依據物權法則進行推定表現的好壞，從而得出實質性結論。登記簿上所記載的的權利喪失正確性推定的效力，是異議登記的關鍵環節。登記權利人在一定的期限內不能行使其在登記簿上記載的權利，第三人也不得主張依照登記的公信力而得到非分的權利，這就是效力所及的表現。

異議登記雖好，難題也不少。中國60多年來物權政策變化無常，私變公，公變私，公私互變，令人眼花繚亂。目前，我國的物權仍然有很多缺陷，物權登記的基礎工作作得不夠紮實，腐敗現象時常衝擊物權登記制度，所有這些，令常規登記徒生變數，令非常規登記更生變數。

在履行異議登記制度的同時，我們要防止另外一種傾向，即惡意或濫用異議登記。這也是不允許的行為。由於有了異議登記，使得不動產物權處於不穩定的狀態。此時，如果有人惡意或濫用異議登記，會在物權爭議之上產生更大程度上的爭議和混亂，導致權利人機會損失，有時候的損失甚至是非常巨大的。本條款，針對這種情況，特意加上“異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”這就比較衡平了。

註釋：

1梁慧星：《物權法基本條文講解》，載《物權法名家講座》第26～27頁。

相關法律：物權法第19條

相關名詞：【不動產登記】【更正登記與異議登記】

字數：3888字

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