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當代物權法百科全書小辭典初稿51-1
異議登記時效
一、基本概念
異議登記時效，是指真正權利人或者利害關係人在異議登記生效後，必須在異議登記之日起十五日內向登記機構的屬地人民法院起訴，請求法院判決不動產登記簿上的錯誤登記為無效登記。申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，或者起訴後被駁回的，該項異議登記失效。
異議登記是不動產登記中超短期時效，要求“登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。”目的在於，對於異議登記申請人一個限制性的條件，增強異議登記的權威性。但是，為什麼要弄得這麼緊張，這個問題值得注意。
為什麼異議登記是不動產登記中超短期時效？
從異議登記的功能來看，異議登記具有保護真實權利人的功能、警示的功能和有利於發揮物的效用的功能。
從異議登記的平衡機制來看，異議登記要平衡權利人和申請人之間的權利與義務。異議登記是臨時性登記，這是肯定了的。異議登記申請人應當是登記事項的利害關係人，應當使出充足的理由與證據，一要作好異議登記的準備，二要作好向人民法院起訴的準備。
綜合通說上的觀點，關於異議登記時效的理由主要有以下方面。
一則，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，說明異議登記申請人不積極行使權利，為使登記簿上記載的權利人的利益和正常的交易秩序不致受到嚴重的影響，法律規定這時該異議登記失去其效力。（《中華人民共和國物權法解讀》第45頁）
二則，一方面，異議登記本來是保護利害關係人的臨時措施，所以在提出異議登記之後，應當儘快在法院起訴，否則將會對登記權利人產生重大不利，使其物權一直存在負擔，不利於財產的交易。另一方面，異議登記只是將對權利歸屬的異議在登記簿上加以記載，其本身不能解決權利歸屬的問題。（《中國物權法教程》第113頁）
筆者認為上述理由是有一定的理由，不過是非充足的理由。誠然，對於異議登記確實要設定時效，但15日的時效肯定是太短了，畢竟不動產物權是一項大宗物權，畢竟要在15日之內蒐集全部的證據是困難的。再說，登記簿上記載的權利人肯定不是全部要搞“財產的交易”的，大多數是不搞財產交易的。再說，登記簿上記載的權利本來是屬於他人的，難說法律要保護無權處分人的交易嗎？
異議登記不是萬能的，它只不過是保護真實的權利人的一個初級措施。即使異議登記成功，不動產登記機構也不能保證讓真實的權利人如願以償。登記機構只能登記物權，不能處理財產。真實的權利人如果要得到財產和權利，一個必不可少的措施，就是要向法院起訴不動產登記簿中的主人，向法院討一個公道。
本條款規定“登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。”這就是異議登記的時效。
本人對於這種短促的異議登記的時效感到很囧囧，心裡一直在嘀咕：這種規定公平合理嗎？靠譜嗎？要不要予以修正？
說到訴訟時效，這恐怕連法學家都很困惑的敏感問題。如民法通則規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效為2年。這是一般的訴訟時效。據說，現在的司法解釋規定已經延長到3年了。但是，這裡頭，還有訴訟時效為1年的，還有長達20年的。彈性這麼大，甚至連法官、律師都丈二和尚摸不著頭腦。
至於物權法上的財產權的訴訟時效，物權法上沒有具體規定。有的學者提出保護國有財產不受時效限制，“排害除險”物權不受訴訟時效限制。異議登記時效區區15天以內，簡直有天壤之別。
二、一般理解
下面曬一下我國不動產登記中的“登記時效”“訴訟時效”。
《土地登記規則》第37條：有下列情形之一的，土地使用權轉讓雙方當事人應當在轉讓合同或者協議簽訂後30日內，涉及房地產變更的，在房地產變更登記發證後15日內，持轉讓合同或者協議、土地稅費繳納證明檔案和原土地證書等申請變更登記。——未規定登記時效和訴訟時效。
《土地登記規則》第34條：劃撥土地使用權依法辦理土地使用權出讓手續的，土地使用者應當在繳納土地使用權出讓金後30日內，持土地使用權出讓合同、出讓金繳納憑證及原《國有土地使用證》申請變更登記。——未規定登記時效和訴訟時效。
《土地登記規則》第35條：企業將透過出讓或者國家入股等形式取得的國有土地使用權，再以入股形式轉讓的，轉讓雙方當事人應當在入股合同簽訂之日起30日內，持以出讓或者國家入股等方式取得土地使用權的合法憑證、入股合同和原企業的《國有土地使用證》申請變更登記。——未規定登記時效和訴訟時效。
《土地登記規則》第36條：集體土地所有權將集體土地使用權作為聯營條件興辦三資企業和內聯企業的，雙方當事人應當在聯營合同簽訂後30日內，持縣級以上人民政府批准檔案和入股合同申請變更登記。——未規定登記時效和訴訟時效。
《土地登記規則》第38條：因單位合併、分立、企業兼併等原因引起土地使用權變更的，有關各方應當在合同簽訂30內日或者接到上級主管部門的批准文書30日內，持合同或者上級主管部門的批准檔案和原土地證書申請變更登記。——未規定登記時效和訴訟時效。
《土地登記規則》第39條：因交換、調整土地而發生土地使用權、所有權變更的，交換、調整土地各方應當在接到交換、調整協議批准檔案後30日內，持協議、批准檔案和原土地證書共同申請變更登記。——未規定登記時效和訴訟時效。
《土地登記規則》第40條：因處分、抵押財產而取得土地使用權的，取得土地使用權的權利人和原抵押人應當在抵押財產處分後30日內，持有關證明檔案申請變更登記。——未規定登記時效和訴訟時效。
《土地登記規則》第41條：商品房預售，預售人應當在預售合同簽訂後30日內，將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案。——未規定登記時效和訴訟時效。
《土地登記規則》第42條：出售公有住房，售房單位與購房職工應當在縣級以上地方人民政府房產管理部門登記房屋所有權之日起30日內，持公房出售批准檔案、售房合同、房屋所有權證書和售房單位原土地證書申請變更登記。——未規定登記時效和訴訟時效。
《土地登記規則》第43條：土地使用權抵押期間，抵押合同發生變更的，抵押當事人應當在抵押合同發生變更後15日內，持有關檔案申請變更登記。——未規定登記時效和訴訟時效。
《土地登記規則》第44條：土地使用權出租期間，租賃合同發生變更的，出租人和承租人應當在租賃合同發生變更後15日內，持有關檔案申請變更登記。——未規定登記時效和訴訟時效。
《土地登記規則》第45條：變更法律、行政法規規定需要登記的其他土地他項權利的，當事人應當在變更之日起30日內，申請變更登記。——未規定登記時效和訴訟時效。
《土地登記規則》第46條：依法繼承土地使用權和土地他項權利的，繼承人應當在辦理繼承手續後30日內，持有關證明檔案申請變更登記。——未規定登記時效和訴訟時效。
《土地登記規則》第47條：其他形式的土地使用權、所有權和土地他項權利變更，當事人應當在發生變更之日起30日內，持有關證明檔案申請變更登記。——未規定登記時效和訴訟時效。
以上羅列了《土地登記規則》中關於各種不動產變更登記的時間點、時間差，有“15日內”的，有“30日內”的，多數是“30日內”的。其中有兩點是一致的：一是，以上全部是常規登記的內容，不包括爭議性的登記，屬於容易辦的登記。二是，全部未規定登記時效和訴訟時效。
物權法規定了異議登記，這是有創意的一面。但問題也出來了。首先，要不要設定異議登記的失效問題？相信大多數人是同意設定的。其次，如何設定異議登記的失效問題？
考查本條款“異議登記”的物件，除了惡意異議登記、濫用異議登記的人以外，其餘的真實權利人多數是處於弱勢的地位。通行的司法原則之一，就是法律的天平適當地向弱勢者傾斜，這叫司法救濟、扶貧幫困。物權法中設定異議登記，是司法救濟的途徑之一。完整的司法救濟不僅僅給予弱勢者以異議登記權，更是要讓弱勢者得到全程關注，減輕他們的司法包袱，讓他們輕裝上陣。然而，規定時間過於短促的“登記時效和訴訟時效”——15天內，實際上是加重了他們的維權難度，削弱了他們的訴權。
不動產登記爭議的官司手續非常繁瑣，蒐集證據相當困難，時間十分緊迫，如向法院起訴解決爭議，他得蒐集證據，還要聘請律師，準備起訴狀等，要做許多準備工作。不談別的，光是到法院立案庭辦個立案，可能要等待幾天時間。立案庭要求補充這個資料那個資料的，甚至有時候填寫立案表，他們不滿意時需要一而再再而三的修改、重寫重填。一般情形下要在15天內作好訴訟準備是不容易的，即使聘請了律師也是如此。
本條款關於異議登記和異議登記的時效、訴訟時效是個試驗品。既然如此就要防止失誤，如果出現了失誤，就應當立馬改正。每個人不能擔保現行的物權法不出失誤，本人也不能保證。
從1995年到現在，不動產登記法已經執行了15年，積累了一些經驗教訓。可資參考的地方，雖然沒有登記時效之說，卻有登記時限之說。
已知：以上列舉《土地登記規則》共14條款15個樣本的登記時限，其中，以“30日內”為題材的出現12次，佔樣本總數目的80%%uff1b以“15日內”為題材的出現3次，佔樣本總數目的20%%u3002
物權法第二十條第二款規定，預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。——這是物權法下一條的規定，比本條的登記時效足足長了5倍！
這麼說來，從法律的公平性、可行性、可比性與實用性上分析，異議登記的失效應當以三個月的期限才是適當的。而物權法第19條卻作出了“申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效”的規定，這是顯失公平的條款，需要更正。
相關法律：物權法第19條
相關名詞：【更正登記與異議登記】
字數：3888字
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