當代物權法百科全書小辭典初稿5...
當代物權法百科全書小辭典初稿52-1
預告登記
一、基本概念
預告登記，是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，此項請求權所要達到的目的，是在將來發生計劃性的物權變動。
預告登記，是為保全一專案的在於轉移、變更和消滅不動產物權的請求權，或者土地上負擔的請求權，可以將請求權納入預告式初始登記。確切地說，預告登記是一種履行告知義務的初始登記或者假登記。法律明文規定要預告登記的，如先買權、買回權、買受權、收益租賃權和使用租賃權等人的權利，可在不動產登記簿上進行預告登記。權利人的權利一經預告登記，即對日後取得的權利有對抗的效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請的，預告登記失效。
《土地登記辦法》第62條規定，當事人簽訂土地權利轉讓的協議後，可以按照約定持轉讓協議申請預告登記。對符合預告登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事宜記載於土地登記簿，並向申請人頒發預告登記證明。預告登記後債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。預告登記期間，未經預告登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。
中國的預告登記是事前預防型預告登記，相當於外國的假登記，但有的國家的預告登記是事後補救型預告登記。如日本不動產登記法第3條規定：“預告登記，在因登記原因的無效或撤銷而提起塗銷或恢復登記之訴時進行。但是，關於因登記原因撤銷而提起的訴訟，以其撤銷可對抗善意第三人為限。”現在看來，無論是預防型預告登記或者是事後補救型預告登記，各有各的作用，要把兩者結合起來考量興許效力範圍更大一些。
《日本不動產登記法》稱預告登記為“假登記”。假登記，不是“虛假的登記”，而是為保全將來的財產處分權而申請的前奏性、媒介性、廣告性、臨時性登記。在所有的登記型別中，假登記是最開放的登記。假登記在法務局的登記所登記後，權利人才可以在公開媒體中廣而告之。假登記可以在下列情勢下進行：1、未具備登記申請程式上需要的條件時；2、欲保全前條所載權利的設定、移轉、變更或消滅的請求權時（該《不動產登記法》第二條）。
日本的“預告登記”又跟中國的預告登記不一樣。《日本不動產登記法》第三條規定：[預告登記]“預告登記，在因登記原因的無效或撤銷而提起塗銷或恢復登記之訴時進行。但是，關於因登記原因的撤銷而提起的訴訟，以其撤銷可對抗善意第三人者為限。”這種“預告登記”，基本上相當於中國物權法的“更正登記”，但部分地包括了預告登記。因登記原因的無效或撤銷而提起塗銷登記之申請，可以成就更正登記；因登記原因的撤銷而提起恢復登記之申請，可以成就預告登記。
二、一般分類
按照中國物權法的要求，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議”和“按照約定可以向登記機構申請預告登記”，屬於“協議型預告登記”。
究其實，從相關的專門法來看，中國的不動產預告登記分為“協議型預告登記”和“自由型預告登記”兩種型別，前者是關於土地權利的預告登記，後者是關於房屋產權的預告登記。
1.協議型：土地權利的預告登記
協議型預告登記，亦稱協議約束型預告登記，指土地權利的協議轉讓人和協議受讓人達成協議以後，可以按照約定持轉讓協議申請預告登記，或者申請土地抵押權預告登記。因為中國的土地所有權或者歸國家所有，或者歸集體所有，公共性質的土地所有權不能自由流轉，單位和個人只能取得建設用地使用權或者承包土地使用權、農村土地租賃權和土地抵押權等定限式物權，故土地權利的協議交易和預告登記必須從嚴治理，接受公共土地所有權人的監管，同時要求土地權利的協議轉讓人和協議受讓人共同自律，預告登記申請人不得獨自行動，需要“按照約定向登記機構申請預告登記”。
所謂出讓土地使用權，多數情形是指出讓國有土地使用權。所謂協議出讓土地權利，多數情形是用地單位與各級人民政府簽訂用地協議，即有償使用國有土地使用權的協議。由此可見，儘管物權法規定的是民商法意義上的協議型預告登記，不可否認的是，公法意義上的協議型預告登記則更具有代表性。
2003年6月13日國土資源部頒佈的《協議出讓國有土地使用權規定》就是這種生動的反映。換言之，所謂買賣協議、“按照約定”，原來，當事人經常是國家法人的土地所有權代理人與協議受讓人之間達成協議。
2.自由型：房屋產權的預告登記
自由型預告登記，亦稱準業主型預告登記，指房屋產權的預購人和轉讓人簽訂合同並付房款以後，預購商品房者、以預購商品房設定抵押者、房屋所有權轉讓或者抵押者都有權自主申請預告登記，不必經過買賣雙方協議透過後才能申請預告登記。因為預告登記的效能在於保護先買權、買回權、買受權、收益租賃權和使用租賃權等人自由的權利，防止出售房屋的產權人中途反悔或者“一房多賣”的不利情勢發生，準業主權利人的權利一經預告登記，即對日後取得的權利有對抗的效力，是爭取在將來不太長的時間內實現產權兌現或物權兌現，避免財產、物權損失的必要條件。
《房屋登記辦法》第67條規定的條件很簡單，只要具備以下四個條件之一，當事人就有資格申請預告登記：（一）預購商品房；（二）以預購商品房設定轉讓、抵押；（三）房屋所有權轉讓、抵押；（四）法律、法規規定的其他情形。
前二者是房屋產權準權利人申請預告登記的簡單條件，第（三）者就是原房屋所有權人申請預告登記的簡單條件，並未硬性地“按照約定可以向登記機構申請預告登記”。按照約定和不按照約定，雙方一起或者單獨的均可申請預告登記。從法定程式上更加圓滿狀態而言，雙方一起參加房屋預告登記是比較理想的行為。但開發商作預告登記基本上是針對不特定的購買人的，約定的物件是不清楚的。
3.兩者之間的區別
自由型預告登記與協議型預告登記，雖然同屬不動產預告登記，表面上看不出什麼差別，而它們的區別還是可以窺見的。
第一，物權法型及其主導的約束條件不同。
協議型預告登記，涉及到土地權利的糾葛比較複雜，在土地所有權公共所有制條件下，公開出讓的建設用地使用權與劃撥地、宅基地使用權的出讓條件不同，城市土地與農村土地的流轉辦法也不相同。在制度物權法作用下，普通物權法受制於制度物權法的約束。因此，公有、共有、合有、私有或者其他所有制的權利人自由轉讓土地權利，均不同程度上受到限制，買賣土地權利雙方負有特定的共同的責任與義務，預告登記時雙方的約束是必不可少的。
自由型預告登記，涉及到房屋的權利是相對清晰的，房屋所有權及其地役權基本上是普通物權法調整與規範的物件，較少受到制度物權法的約束。商品房和可流通的其他產權房屋是面對城鄉全社會交易的，宅基地上的自建房面向集體組織以內流通，廉租房是不準租賃人買賣的。所有這些，只要房屋登記機構把關一下就行了，至於是否需要買賣雙方協議一致地允許買受人申請預告登記則關係不大。當然，屬於國家或者集體所有的房屋，最好是透過買賣雙方協議一致地允許買受人申請預告登記，因為公共財產的買賣需要加強管制。
第二，業主或者權利人的交易心態不同。
協議型預告登記對應的土地權利人，因為土地權利的設立、變更、轉移與消滅，包括土地抵押在內，因為知道土地權利的轉讓與登記不是一件易事，知道擅自買賣土地或者轉讓土地的使用權是違法的，較少發生“一地多賣”或者“一地多押”的情形。他們也知道協議轉讓土地權利是有益無害的，雙方之間也樂於接受這種現實。
自由型預告登記對應的房屋原產權人，特別是新建房屋的房地產商人投資額巨大，面臨著資金回籠與還貸的壓力很大，為了擺脫困境轉嫁經濟危機，有的無良開發商故意不守信用，故意“一房多賣”或者“一房多押”，破壞了房地產經濟秩序；有的無良開發商為了推遲繳納稅務或者偷稅漏稅，以各種藉口限制與阻止房屋購買人申請預告登記，甚至於拖延幾年、十幾年準許預告登記與辦理房地產權屬證書都有。
第三，協議與自由的不同之處。
所謂協議，就是土地權利雙方在預告登記之前的協議，包括合同中的約定與對於何時申請預告登記的協議。轉讓人與受轉讓人申請預告登記的約束條件是一致性的，是在保護原權利人剩餘權利基礎上然後保護新權利人而進行的預告登記。多數土地上是有附著物的，城市土地上可能有建築物，農村土地上可能有果樹、莊稼之類的附著物，需要等到時機成熟之後才能正式轉讓。倘若受讓人不管不顧這些客觀條件，或者沒有合理的補償，就獨自申請預告登記，給轉讓人造成經濟損失是要負責賠償的，甚至於可以導致轉讓人反悔，取消原先的轉讓合同，給予受讓人更大的被動表示。這就是協議申請預告登記的好處。
所謂自由，就是房屋產權在預告登記之前，法律賦予房屋買受人一定程度上的申請預告登記的自由。準產權人即房屋買受人先買權的預告登記自由，是有排他權和買受權的自由，權利人的權利一經預告登記，即對日後取得的權利有對抗的效力。房屋轉讓人的交易自由，僅僅限於對於單個買受人進行交易的自由，一旦合同交易完畢，這種交易自由就自動消失。物權法的基本原則之一，就是一物一權主義，即在一個物之上只能設立一個所有權，不能設立多個所有權。房屋買受人按照合同約定履行了應盡的義務，轉讓人沒有正當理由，就不能阻止房屋買受人申請預告登記。
總之，土地和房屋權利的轉讓，能夠做到雙方協議一致的申請預告登記是比較理想的預案。但是，不排除在有的時候會發生意外，如“一房多賣”或者“一房多押”的情形是相當多見的。在肯定雙方協議一致的申請預告登記是有益的同時，同時要密切關注“一房多賣”或者“一房多押”的情形，法律賦予房屋買受人一定範圍內的申請預告登記的權力是很有必要的。
相關法律：物權法第20條
相關名詞：【預告登記淺析】
字數：3888字
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