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當代物權法百科全書小辭典初稿77-1
事實行為與物權變動
一、基本理念
事實行為與物權變動，全稱是合法的事實行為導致物權設立或者消滅的變動，與法律行為相對。因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實成就時發生物權變動的事實效力，也包括動產的生產產品生活用品等許多事實行為與物權變動在內，適用同樣的因果關係和所有權長消的事實效力。依照法律規定需要進行登記的，未經登記，不發生物權變動的法律效力，只能算作一種事實行為。
物權法第30條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”其中心思想和目的意義，在於界定物權設立或者消滅的過程狀態、合法與否，要求具體情況具體對待。就大多數情勢而言，建造、拆除房屋需要經過管理部門審批，要有土地使用權登記和房屋所有權登記公示，但有例外情況。如農民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得該住房的所有權。如果樓房超過層數與高度，執法部門只能拆除超高的層數，不能將整棟樓房拆除。這種情形下的建房有些雖然缺少登記行為，但不能將這種行為形成的建築物作為無主財產對待，對其所有權依法承認歸建房人所有。根據本法第31條的規定，此類合法建造的房屋，固然因建造完成面取得所有權，但如果按照法律規定需要進行登記的，未經登記，不發生物權變動的法律效力，所有權人其後的處分行為，不發生物權效力。
本條款雖然是以普通物權法的面目出現的，但不可避免地與制度物權法發生一定的聯絡，孤立地片面地理解“事實行為”，有時候是會鑄成大錯的。
所謂“事實行為”，是指物權設立或者消滅這一特定的合法行為。其關鍵表示是，無論物權是自設的或者是他設的，也無論物權是自己消滅的或者是他人消滅的，必須遵守法律法規，必須具備法的效力。
事實行為，是指用鋼筋、水泥、磚瓦、木石材料建造房屋，或者用機械手段、人工手段拆除房屋；或者用布料縫製衣服，或者將作好了的次品衣服拆開了重作；或者用汽車零件裝配汽車，或者將有質量缺陷的汽車召回再改進質量。如此等等，不一而足。所有這些事實行為，與物權的設立或者消滅有關。
事實行為，有自動的事實行為和他動的事實行為，有合法的事實行為和非法的事實行為，有人為的事實行為和自然的事實行為等多種行為狀態。只要是人為的事實行為，無論是自己的事實行為，或者是他人的事實行為，在設立和消滅物權時，均需要以法律為準繩。否則，違法建築就會被拆除，或者違法拆除房屋會被要求賠償損失。
所謂“事實行為成就”，是指物權設立或者消滅這一特定的合法行為儘量地做到相當圓滿，不違反法律和法定的程式，也不違反公序民俗、鄉規民約，不損失國家的、集體的和他人的合法權益，動產物權符合動產交付生效的準則，不動產物權符合登記生效的準則。這裡的關鍵表示，也是用“合法”二字來管總。
成就，是人為的努力的結果。事實行為成就，就是人為地造成的既成事實，是不容否認的客觀事物。“成就”和“事實行為”需要法律的檢驗，需要實踐的檢驗，需要大家來檢驗，需要時間來考驗、來證明。
依靠自身的力量所創設或者消滅的物權，屬於“生產型物權”或者“建設型物權”，物權法對於此類物權的規定沒有濃妝豔抹，卻可以從中找到蛛絲馬跡：此類物權是數量最多、物權變動最頻繁的繁雜類物權。實際上日常工作和日常生活中，接觸最多是產業經濟學、商業經濟學、消費經濟學概念，不講物權學概念。
二、一般分析
人的行為，可分為法律行為、準法律行為和事實行為。
1.法律行為
法律行為，因有意思表示和法律依據為核心要素，所以又稱之為表示行為。與事實行為相對。法律行為人的出發點，是下意識地協調和改善法律關係，是主觀意識作用於客觀存在的結果。法律行為導致的物權變動後果不是自然後果與自然效力，而是法律後果與法律效力。如行為人知道不動產物權變動應當按照登記的規定進行登記，是有意思表示的行為，由對已的效力提升為對人、對世的效力，這就是法律行為所產生的法律效力。
由法律行為導致的法鎖關係，多數應當是一般債的法鎖關係，由合同的法律行為產生一定的法律後果。法律行為是按照成文法的法律規定實施的表示行為，非成文法中的習慣法的意思表示應當不是核心要素，只能算作習慣行為。
由法律行為導致的物權關係，多數應當是法定式與意定式兩種要素組合的物權關係，由單向（或者單相）物權向雙向（或者雙相）物權甚至多向（或者多相）物權過渡，行為人符合意思表示，又符合法律規定，最終結果是法律效力的顯示。如本條款之事實行為與物權變動，所產生的效力是單向（或者單相）物權的效力，如果要達成雙向（或者雙相）物權甚至多向（或者多相）物權的效力，應當有登記的意思表示並符合法律規定的要求，才形成法律行為和法律效力。
2.準法律行為
準法律行為，是介於法律行為和事實行為中間的綜合性行為，有意思表示的外觀而不同於法律行為的意思表示。法律行為中的意思表示是產生法律效果的依據，而準法律行為中的意思表示只是一種事實構成要素，其法律效果的產生是基於法律的規定，只不過是在某些方面可以準用法律行為的相關規定。如因繼承、受遺贈物權變動的生效，在特定情勢下準用習慣法的融會貫通，受遺贈物權變動的生效基本準用繼承法的規定等。
由準法律行為導致的法鎖關係，多數應當是擔保法鎖關係，其在運用擔保法或者擔保物權法遊戲遊戲規則時，部分準用相關的普通法鎖關係的遊戲規則，其擔保物權的法律效果的產生是基於法律的規定，是在某些方面可以準用普通物權法的相關規定。準法律行為是按照成文法的法律規定實施的表示行為，個別時候則按照習慣法來實施的表示行為。
由準法律行為導致的物權關係，多數應當是法律行為與事實行為調和的物權關係。如擔保物權法中的抵押、質押、留置是典型的調和式物權關係，以債權關係或者擔保法鎖關係為工具進行調和，以債權關係為基礎、以物權關係為協助進行調和，以當事人雙方的信託關係進行調和，以債權人之優先受償權為要件進行調和，特殊情況下甚至於在成文法與習慣法之中進行調和等等，在法律行為與事實行為之間作出一個最佳化的選擇。
確切地說，本條款與其說是“事實行為導致的物權變動”，倒不如說是“準法律行為導致的物權變動”。
所謂“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實成就時發生物權變動的事實效力”的規定，只不過是個直觀的、簡易的說法。而透過現象看本質，既有一定範圍內的法律效力，又有一定行為事實的效力，從本質上來說，就是“準法律行為導致的物權變動”。當然，“準法律行為導致的物權變動”是相當深奧的，沒有“事實行為導致的物權變動”通俗易懂，大多數情勢下棄之不用。
3.事實行為
合法的事實行為，應當是指不以意思表示為要素便能夠產生民事法律後果的客觀事實。與契約化行為相對。契約化行為主要由成文法規範與調整，只鑑定契約效力，可忽略事實效力，所反映的是物權變動的一個側面。事實行為則剛剛相反，由成文法和自然法規範與調整，只鑑定行為效力，可忽略契約效力，所反映的是物權變動的整個過程。合法的事實行為本身就是自然法的範疇，而成文法只不過是反映其規律性而已。
事實行為的定義是：第一，事實行為是人的行為。是人的有意識的物權活動，與自然事實有別。自然事實是事物客觀存在的事實，如野生動物、植物的存在與長消，沒有人的物權活動就不產生物權變動，不屬於人的事實行為。第二，事實行為是一種法律事實。非法律事實不產生法律關係、法鎖關係與物權關係，對此可以忽略不計。法律事實能夠在人與人之間產生，受法律關係或者道德關係來調整，變更或者終止法鎖關係與物權關係，要用法律的天平來衡量。第三，事實行為不以意思表示為要素。申言之，儘管事實行為是人的有意識或者潛意識的活動，而論及法鎖關係與物權關係時可以忽略意思表示，而只看後果或者效力。行為人是否表達了某種願望、祈求、理想與目標，這些心理因素與狀態法律可不予考量。在法律容許的條件下，可以單獨地賦予其事實行為後果的法律鑑定、法律保護。
本條款關於事實行為導致的物權變動，除了正常的物權變動以外，還有非常的物權變動。如政府徵收單位、個人的不動產，權利人物權的消滅自事實成就時發生效力，至於是否登出登記不是很重要，重要的是事實行為的合法、有效。農民在宅基地上建造與拆除的房屋，房屋所有權與土地使用權的設立或者消滅，在事實行為生效以後，進一步升格為法律行為生效有著重要的意義。
由事實行為導致的法鎖關係，多數應當是很受限制的法鎖關係。如農民在宅基地上建造的房屋，不容易在房地產市場上流通，在商業銀行裡抵押貸款比較困難，即使是在集體內部抵押融資也相當困難。無論是在城裡或者是在鄉下，沒有登記的不動產，權利人只是事實行為的生效，離對人、對世的效力還很低，難以建立法鎖關係，勉強建立起來也不受法律保護。包括普通法鎖關係和擔保法鎖關係，都概莫能外。
由事實行為導致的物權關係，多數應當是很受限制的物權關係。很多時候充其量是個獨立的物權、單向或者單相的物權，與他人建立物權關係很被動，或者很受限制。因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實成就時發生效力，是物權變動的初級或者低階效力，僅能說明事實行為與客觀存在具有某種物權效力，是對已或者對內的物權效力。因為因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，其物權關係或者法鎖關係是可以延伸的，必須將事實行為與法律行為統一起來，擴充套件其物權關係或者法鎖關係。如公民、法人的房屋被徵收、被拆除是一種破壞性的物權關係，重要的後續行動需要由擴充套件其物權關係或者法鎖關係來彌補，不能束之高閣。
相關法律：物權法第30條
相關名詞：【物權法定原則】
字數：3888字
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