當代物權法百科全書小辭典初稿7...
當代物權法百科全書小辭典初稿78-1
處分不動產與登記生效
一、基本理念
處分不動產與登記生效，亦稱處分非依法律行為取得的不動產與物權登記生效主義的關係，是特指在不動產物權處分時需要區分事實行為生效與法律行為生效的不同物權性質，也是檢驗登記生效主義和登記對抗主義兩種實際效果的原則規定。登記生效是個基本原則，依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。本法“特定動產物權的登記”，也可以參照實行。
物權法第31條特別指出：“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。”其立法目的在於，規範不動產物權變更中的“一次性生效”與“二次性生效”的界限，保障不動產物權交易的安全，使得買賣雙方的權利義務處於圓滿狀態，同時防止買賣雙方串通起來損害國家、集體或者他人的合法權益。
解讀本條款，關鍵在於理解“未經登記，不發生物權效力”的具體含義。一則，物權人在處分因該種原因取得的不動產時，如果法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力，標誌著當事人處分行為在法律上不能產生物權變動的效果；二則，因信賴物權人享有物權，而與之交易的善意相對人，也不能受到善意取得制度的保護。
譬如，甲乙向法院訴請離婚，法院判決原甲的房屋歸乙所有，判決生效之時，乙已經取得該房屋的所有權，但尚未去房產登記機構辦理變更登記，此時乙將房屋轉賣給丙，丙信賴乙出示的法院判決書而與之交易。與此同時，甲又將該房屋轉賣於丁，丁信賴的是登記簿上甲為所有權人的登記記錄。那麼，乙對丙的處分行為不發生所有權轉移的效力，丙只能要求乙承擔違約責任要求返還價款等，乙只能向甲要求賠償損失等，房屋的所有權歸丁取得。其中丙為善意取得者，也不能受到善意取得制度的保護。從這個例子中反映出，物權變動的最終效力取決於登記生效，而不動產的交易只是初級生效。這種物權變動體現在整個過程之中，而不僅僅在某一個過程之中。
實質上，處分不動產與登記生效是制度物權法規範與調整的範疇，普通物權法列舉一些條款是從制度物權法中移植過來的翻版。中國實行的是土地所有權公有制，制度物權法的成分更濃厚一些，以公法和公權力介入不動產登記肯定是個常態。一般單位與個人買賣房屋是相對自由的，而擅自買賣土地是違法的。在“地隨房轉”政策指導下，一般單位與個人買賣房屋不能附帶買賣土地。因此，處分不動產後登記生效，登記機構與地方政府土地監管部門可以檢驗當事人轉讓不動產的合法性程度，實為國家土地管理的一箇中間環節。
不動產物權於處分時的物權變動關係重大，其公示力與公信力是正確調整物權關係或者法鎖關係的兩個重要指標。客觀上要求權利人應當將其事實行為生效升級為法律行為生效，蓋由單相的物權關係升格為多相的物權關係，從而使得不動產物權從佔有到使用、收益、處分的整個過程，以及物權的設立、變更、轉移與消滅的整個過程趨於圓滿狀態。
不動產物權未登記的事實行為生效，只不過是對已或者對內的區域性生效，沒有得到公示力與公信力的權威認證，物權成色並不圓滿，不能得到法律的一體化保護，甚至於難以行使返還原物的物權請求權；唯有在事實生效之後依法進行登記，才可以實現對已、對內與對外的整體性法律效力，能夠得到公示力與公信力的權威認證，物權狀態趨於圓滿，並能夠得到法律的一體化保護，且請求返還登記財產的請求權不適用訴訟時效，甚至於可以得到永久性的保護。
二、一般分析
本條款重申了一個重大的原則：“未經登記，不發生物權效力”，是特指或者單指在處分該物權時應當遵循的基本原則。其基本含義有以下幾層內容。
第一，必須侷限於“處分”不動產這一關鍵環節之中。
本法第28條至第30條規定的是物權變動時的事實行為生效，如因司法或者政府幹預導致的物權變動，因司法幹預導致的物權變動、因繼承、受遺贈導致的物權變動，因合法建造、拆除房屋等因事實行為導致的物權變動，本物權法中均言明瞭特殊形式的生效：事實生效或者交付生效。就是說，這些事實生效，儘管沒有登記，權利人仍然享有佔有權、使用權和收益權的自由，但其處分權會受到客觀條件的限制，排他權和追溯權也是短板。因為處分權是最重要的物權物件之一，且經過了無數的案由考量，才特意將受限制的處分權與是否登記的事實並列，得出相關的因果關係，並警世於人。申言之，物權變動以後，應登記而未登記的取得人只不過是取得名義上的所有權，意欲取得法律生效的所有權就必須登記。
如果說，未經登記，權利人不能對自己的不動產佔有、使用和收益行使權利，那顯然於法理不通。我們已經知道，本法第二十八條至第三十條所指的生效，是指不動產權利人物權變動後的生效是事實生效、初級生效或者開始生效，也就是從動態的生效暫時確定為靜態的生效，只不過是效力較低、不能對抗善意第三人而已。因此，從法理上到法律實踐上，“未經登記，不發生物權效力”的規定，必須僅僅侷限於“處分”不動產這一關鍵環節之中。
第二，必須侷限於“應當登記而未登記”這一法律指標之內。
本法第28條至第30條的規定，只有第三十條才是完全針對不動產物權變動的，其他的既包括不動產也包括動產。因此上，我們不能一概而論，不能認為凡是事實行為或者法律事實行為導致的物權變動都需要登記才能生效。
我們已經知道，動產應當登記的是指船舶、機動車和航空器中需要登記的種類，所有的不動產原則上最好一律登記，儘管有強制登記與自願登記之分。除此之外，是屬於不應當登記的，採交付生效或者事實行為生效即可。
第三，必須侷限於多相物權關係中“善意取得除斥”這一物權調整方向上來。
在存在多相物權關係時，沒有物權變更登記，因信賴物權人享有物權，而與之交易的相對人，也不能受到善意取得制度的保護。比較常見的例子，是離婚財產之轉手買賣未登記不動產的物許可權制。
上述的離婚案件中，法院支援乙方的訴訟請求，判決房屋所有權歸乙方所有，這標誌著因司法幹預導致的物權變動已經生效。但是，法院不是登記機構，不能為勝訴的乙方提供登記保護，後續的即最終的生效需要乙方自己去完成。這裡面還有一個訴訟技巧和判決技巧，如乙方請求法院所分割的房屋所有權併產權證歸乙方享有，法院據此判決就可以達到圓滿成功的效果。法院只判決所有權歸屬，而不判決產權證歸屬，這種判決是有法律瘕疵的，應當儘量避免這種情勢的發生。
另外，乙對甲的處分行為，也只能要求甲負擔違約責任要求賠償損失等。因丁信賴登記簿上甲為所有權人的登記記錄，合法與合約取得房屋所有權後，可能發生兩種情形：一是，丁取得的房屋已經同甲完成了物權登記，發生了對世與公示的法律效力，乙對甲和丙均難以主張返還原物的請求權，只能要求乙負擔違約責任要求賠償損失等。二是，丁取得的房屋沒有同甲進行物權登記，未發生對世與公示的法律效力，乙對甲仍然可以主張返還原物的請求權，但困難重重，除非丁願意放棄對其房屋的購買權才順利一些。
第四，必須注意事實行為生效與法律行為生效的兩種因果關係。
本法第28條至第30條規定的是物權變動時的事實行為生效，如因司法或者政府幹預導致的物權變動，因繼承、受遺贈導致的物權變動，因合法建造、拆除房屋等因事實行為導致的物權變動，可統稱法定事實行為生效，因生效機制不同，故物權變動時對世的效力也不同。
規律對於不需要登記的物權變動物件而言，物權變動事實行為生效也同時意味著法律行為生效，簡稱“一次性生效”，事實行為生效是因，法律行為生效是果。對於需要登記的物權變動物件而言，物權變動事實行為生效不意味著法律行為生效，只有經過登記生效才標誌著法律行為生效，簡稱“二次性生效”，事實行為生效也是因，法律行為生效是果。
本法第9條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。本法第24條關於特定動產的登記生效，也有類似的規定。
然而，本法第28條至第30條的規定是“法律另外的規定”，權利人取得的物權不是經過正常交易渠道取得的，而是經過特定程式取得的，法律對於權利人“未登記”的限制，僅限於對權利人財產處分權的限制。但是，本法第9條不動產以及第24條特定動產“未登記”的限制，法律對於權利人“未登記”的限制，有可能從對權利人財產處分權的限制擴充套件到對佔有權、使用權、收益權等全部權能的限制。
儘管本法第28條至第30條的規定對於權利人相當有利，但不能因此而驕傲自滿，掉以輕心，在取得物權時及時地進行變更登記至關重要。
第五，“未經登記，不發生物權效力”有輕重之分，過分苛求倒可能違揹物權發展規律。
筆者認為，關於未登記的產權轉讓，對於商品房的產權轉讓與離婚房的產權轉讓應當有所區別。對於商品房的產權轉讓，著重在於保護購房人的交易安全，維護正常的經濟秩序、物權秩序，打擊合同詐騙和“一房多賣”的非法行為。對於離婚房的產權轉讓，著重在於保護所有權人的產權安全，維護正常的法律秩序、物權秩序，打擊故意損害他人權益的嫌疑人。
如果不加以仔細分析與區別對待，那麼，因司法或者政府幹預導致的物權變動，因繼承、受遺贈導致的物權變動，因合法建造、拆除房屋等因事實行為導致的物權變動等嚴肅的法定程式本身是個極度的諷刺，對於相關的法律規定會人為地大打折扣，不符合物權法定原則和物權保護的宗旨，也不符合客觀實際情況，特別是對於權利人是不公平的。由此可見，一刀切地過分地強調“未經登記，不發生物權效力”，違揹物權發展規律，也是有害無益的。
相關法律：物權法第31條
相關名詞：【不動產登記生效主義的專項規定】
字數：3888字
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