當代物權法百科全書小辭典初稿7...

當代物權法百科全書小辭典初稿79-1

處分不動產與複式生效

一、基本理念

處分不動產與複式生效，在物權變動時奉行不動產登記生效主義。前期的合同生效與交易生效統稱為初級生效，後期的登記生效才是最終生效。整個生效統稱為複式生效。這是由登記制度物權法的範疇，同時貫穿於普通物權法和擔保物權法的不動產登記生效主義制度，進行統一規範與調整。

本法第28條至第30條物權變動的生效與本條款的生效，實質上涵蓋特定形式的生效與交易形式的複式生效模式。主要是指事實行為生效與法律行為生效這兩種複式生效模式。

交易形式的生效，是當事人之間依據法律和市場交易規則進行等價交換，基於物權的價值進行設立、變更、轉移、消滅物權關係或者法鎖關係，物權生效的指標以意定生效為主、法定生效為輔。不動產的轉讓，因為不需要登記而具備轉讓的效力。

特定形式的生效，是指在因司法或者政府幹預導致的物權變動，因繼承、受遺贈導致的物權變動，因合法建造、拆除房屋等因事實行為導致的物權變動等特定形式的生效。涉及到不動產的轉讓，需要登記與不需要登記的轉讓的效力都包括在內。

與交易形式的生效的比較，特定形式的生效的特點在於：

一是，權利人的物權生效不依市場交易渠道而取得物權，僅依特定的法定程式取得物權，某種意義上說甚至於比市場交易中取得的物權更加可靠，更有法律效力。特別是在不需要登記的物權關係中表現突出。

二是，權利人的物權生效是事實行為生效或者法律事實行為生效，是利用強力手段來打破原有的物權關係與法鎖關係條件下，再產生新的物權關係與新的法鎖關係，而不是採取溫柔手段透過討價還價形式來產生物權變更的效力。

三是，依特定的法定程式取得的物權，權利人轉讓財產的自由度大一些。依特定的法定程式取得的物權，具有某種意義上的公示力與公信力。其中，因合法建造、拆除房屋而產生的物權效力，與是否登記的關係不是太大，至少在本位物權上是已經登記過的，只不過是在房屋抵押、轉讓或者拆遷經濟補償上需要加一道登記手續而已。

四是，無論是否按照法律要求登記過，透過法定程式取得的物權，總比市場交易中取得的物權所保護的力度要大些，權利人的物權請求權以及排他權、追溯權及其他權利要來得容易些。

二、具體分析

關於物定物權的複式生效，下面再作進一步的分析。

1.複式效力的解讀

談到物權生效，可能會有幾種生效形式。

生效，是因人因條件因時間因機制等主客觀原因而產生或派生出來的效果、效應。

生效的門類是很多的，從範圍上劃分，可以分為區域性生效和總體生效；從資格上劃分，可以分為有資格生效與無資格生效；從生效時間上劃分，可以分為長久生效與短期生效；從生效機制上劃分，可以分為受限制的生效與不受限制的生效；從財產權門類上劃分，可以分為債權生效與物權生效；從物權學上分類，有自主生效與他主生效，有共同生效與單個生效，有連鎖生效與單純生效，有不動產物權生效與動產物權生效，有自物權生效與他物權生效，有自然生效與人為生效，有必然生效與偶然生效，有法定生效與自然生效，有初級生效與高階生效，有初次生效與末次生效，有單式生效與複式生效等等。其中，以動產的交付生效和不動產的登記生效為綱領，其他的生效是專案。

以上種種生效門類，其效力有先後大小，需要物權人靈活運用。特別是涉及到複式生效，需要幾種生效機制共同發揮作用。

物權法第二章即本章“物權的設立、變更、轉讓和消滅”共3節23條，無論是“不動產登記”、“動產交付”還是“其他規定”，“效力”和“生效”的條款佔據多數的位置。其中，共7條款共8次提到“發生效力”、2條款2次提到“物權效力”、1條款1次提到“合同效力”、1條款共1次提到“生效”，2條款共2次提到“失效”，總數高達14次。而第二十八條至三十一條，每條均提到“發生效力”。

本條款，是本節也是本章最後一條，再次與“效力”、“不動產登記”接駁，是屬於強調了以後再強調。為什麼要作出這樣的規定呢？為什麼要這樣重複呢？

聯絡上下文，已知，本條款，是對於前面3條進行補充說明。因為前3條為了省略文字，簡明扼要，將應當說明的事項“不動產登記生效”暫時擱置一邊，只好由本條款來加以補充說明。

本節第二十八條，未規定不動產登記生效，只規定法律文書或人民政府徵收決定的生效；本節第二十九條，也未規定不動產登記生效，只規定繼承或遺贈開始發生生效；本節第三十條，也未規定不動產登記生效，只規定合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時生效。

為了全盤把握以上三個條款的意思，不妨逐個地進行分析。

【第二十八條原文】

因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。

[解讀]

此處的生效，是指由司法權威作出的司法決定或者由行政權威作出的處理決定及其生效。這些強制性、半強制性決定之所以也能夠生效，一是由於他們的職業權威性與行政權威性，並且與司法、執法掛上了鉤；二是由於他們不是物權人的權益搏奕者，不以爭奪或損害物權人的權益為目的；三是因為以上的原因，賦予了人民法院、仲裁委員會以決定權，賦予了人民政府以徵地、拆遷的規劃權。所有這些權力的行使，會相應地產生一定的效力。

既然涉及到不動產的四種變動，很自然地與不動產登記簿、產權證產生聯想。

人民法院、仲裁委員會、人民政府這三大家不是吃素的。案由中或者徵收專案中，需要產權登記而登記了的，他們自然會對你客客氣氣恭恭敬敬的，該確認、保護你的物權就這麼客氣地對待你；案由中或者徵收專案中，需要產權登記而沒有登記了的，他們自然會對你“指手劃腳”、“評頭品足”的，拆除你的違章建築、以罰款侍候，你連吃後悔藥也來不及了。

以上三大家辦案與辦事，是以事實為依據、以法律為準繩的，容不得你空想、幻想。以上的你――物權人，產權證與登記簿是與你的權益息息相關，勝敗得失，在此一舉。

人民法院、仲裁委員會的法律文書的生效，是確認物權、擱置爭議的生效，是確認什麼人有什麼資格擁有什麼物權的生效。如果是不涉及需要登記的不動產物權也罷，如果是涉及到需要登記的不動產物權，即使你官司贏了，也是不能擅自處分其不動產的。

人民政府的徵收決定等的生效，是確認物權、準備消滅物權的生效，涉及到消滅物權，有平和式生效，也有暴烈式的生效。同樣地，如果是不涉及需要登記的不動產物權也罷，如果是涉及到需要登記的不動產物權，你沒有登記，你有違規佔地、違章建築之嫌，政府有關部門可能會拆除你的房屋而不補償，甚至於要罰你的款。那麼，政府下令拆除違章建築的生效和對於當事人罰款決定的生效，就是強制性、暴烈性消滅物權的生效。

【第二十九條原文】

因繼承或受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

[解讀]

因繼承取得或者因受遺贈取得物權，如果涉及需要登記的不動產，在不動產取得以後法定時間內，繼承人或者受遺贈人需要到登記機構辦理產權變更登記，否則就不能發生效力。不動產取得前應當登記的沒有登記，那麼，所繼承取得或者所受遺贈取得物權同樣不能發生效力。

【第三十條原文】

因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

[解讀]

第三十條與第二十八條有類似的地方。第二十八條有人民政府這個角色，第三十條也有。所謂徵收決定，由政府主導而為；所謂拆除房屋，很多時候也由政府主導所為。涉及不動產物權的人為消滅，同樣涉及“不動產登記”這種敏感而現實的問題與難題。同樣地面臨著“複式生效”的問題。

另外，自主建造房屋或者自主拆除房屋，是不動產物權設立與消滅的事實行為，同樣涉及“不動產登記”這種敏感而現實的問題。

2.複式效力的應用

所謂複式效力，是指物權的變動受制於二種以上效力的組合，共同發揮其效用。如果缺少其中之一，有可能不能實現法定的物權變動。

在複式效力組閤中，有一種效力起著核心作用。例如不動產登記的效力，在整個效力圈子裡，起著公示作用、核心作用等舉足輕重的作用。在一定的時候，不動產登記，可以行使“一票否決權”，可以懷疑一切，可以打倒一切。

本條款與上述三大條款相關聯，昭示了複式效力的客觀存在，同時也昭示著不動產登記的帶頭作用、核心作用。

下面練習一下，發現複式生效是有意思的。

1.第28條+第31條=強制性生效+強制性生效=幹預型生效

生效模式：（不動產物權設立、變更、轉讓或者消滅）自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力+（處分該不動產物權）經過登記發生物權效力

2.第29條+第31條=非強制性生效+強制性生效=半乾預型生效

生效模式：（不動產物權繼承或受遺贈）自繼承或者受遺贈開始時發生效力+（處分該不動產物權）經過登記發生物權效力

3.第30條+第31條=強制性生效+強制性生效=幹預型生效

生效模式：（不動產物權設立或者消滅）自事實行為成就時發生效力+（處分該不動產物權）經過登記發生物權效力

以上覆式生效模式，不動產的登記生效是靜態的、常態的、強制性的生效。其他的生效，是動態的、非常態的和異常態的生效，也包括強制性的生效和非強制性的生效。

不動產物權的登記，主要指不動產物權設立的登記、不動產物權的變更的登記、不動產物權轉讓的登記、不動產物權消滅的登記共四大類，是這四大登記先生效，還是其他形式先生效，我國的情況比較複雜。一般情形下，房屋的所有權是由物的自然所有權過渡到法定的所有權（即經過登記的所有權），是先有房屋後登記；土地的使用權是由法定的使用權（即經過登記的所有權）過渡到土地利用權、地產所有權，是先登記土地，後登記房屋。

相關法律：物權法第31條

相關名詞：【處分不動產與登記生效】

字數：3888字

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