第971章 當代物權法百科全書小辭典初稿934-2
當代物權法百科全書小辭典初稿934-2
物權法之對抗效力
一、基本理念
（一）定義
物權法之對抗效力，即物權法之排他性效力，是物權法執行效力的重要組成部分。是指物權法實施日期開始之後，對於除憲法以外的同類內容的舊法律可以進行對抗，清除或者撤銷不合時宜的法律規定，增加新法律內容，從而實施新的物權制度，創造更好的法治環境。相對於執行效力來說，其是輔助性法律效力，有增強執行效力的客觀效果。
物權活動中，有物權對抗無物權、有優先權排除無優先權、此一物許可權制另一物權、優勝物權淘汰劣勢物權、新成立物權消滅舊有的物權、合法物權排除非法物權，以及行使各種各樣的物上保護請求權、物權保護請求權等等，直接或者間接由物權法產生的執行效力或者溯及效力，都有可能生成物權法之對抗效力。
每種法律都有一定角度的選擇性、實用性與排他性，以自身的特性彰顯自己的法律地位與法律效力。每個權利人甚至每個義務人，只能在法律有限的對抗效力基礎上行使權利、履行義務和承擔責任。物權法以及物權人、物權關係人和物權義務人、物權義務關係人，亦概莫能外。
中國物權法既是特立獨行的基本民法、基本權源法、基本擔保物權法，又是公法與私法、民法與商法相結合的混合物權法，是規範與調整公共物權與私有物權、其他物權之一體化式網路系統的物權法。因此，物權法本身之對抗效力很有特色，物權法聯合的對抗效力亦很有氣派。作為21世紀新型的當代物權法，物權目標責任制不是限於民事責任範疇之內的，治安責任、行政責任、刑事責任都包括在內。因此，物權法之對抗效力，基本上或者總體上應當是多種形式、多種規格、多種成分、多種法律效力並存的。誠然，物權法之單一對抗效力也是常見的，比較其他的一般民法之效力是較優的。
依據立法法的有關規定，物權法從開始實施日期起，就可以獨自地充分發揮作用，並且對於其更新的內容和增加的條款予以法律的保護，使得所有的條款得以長期地順利地貫徹執行。就其法律基礎而言，首要的是與憲法規定相吻合，否則就會是於執行效力和對抗效力兩個方面均大打折扣，甚至於喪失應有的效力。
物權法之對抗效力，是一種法律權威性及其優先權、排他權的再現，主要是源於以下幾個生成條件：
一是依據法律規定生成的對抗效力。
《立法法》關於立法許可權、法律效力與法律關係的規定，有利於物權法之對抗效力的生成與發揮。
根據《立法法》的有關規定，《物權法》在充分發揮自身特長、正確對待法律關係方面作出了相應的安排。
物權法第2條開宗明義地規定：“因物的歸屬與利用而產生的民事關係，適用本法。本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。”
物權法第8條再度規定：“其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定。”
基於上述原則立場，物權法充分發揮了了確認、保護、利用和規範、調整、限制物權的本職能效，並於不動產和公共物權方面，大量援引了行政法、行政經濟法、政策法規方面的內容。如土地所有權、土地使用權和建築物所有權等不動產的物權與權利，是從數百部公法中精選而成的。這種做法的結果表明，使得物權法的執行效力和對抗效力、溯及效力呈連鎖反應、整體性提高的趨勢。而生成聯合的對抗效力，是物權法最大板塊、最顯著成績的表現。
從以上規定中反映出的法律關係問題，所謂“物權法之對抗效力”不是絕對的概念，而是相對的概念。物權法在一定的條件下可以對其他法律產生對抗效力，其他法律在一定的條件下可以對物權法產生對抗效力。處理法律關係的原則之一，就是優勢互補，相得益彰。
確切地說，“上位法優於下位法”的對抗效力原則是個總原則。在這種原則統帥下，可能會遇到平行法之“後法優於先法”、“專門法優於非專門法”、“具體法優於抽象法”以及“權源法優於非權源法”等方面的規則。後法對於前法、專門法對於非專門法、具體法對於抽象法，都有一個增益的內容，所“增益”的法律條文與上位法、自然形成“增益”性的對抗效力。
現行的物權法，是新鮮出爐的“後法”，是追溯權源的“專門法”，是決定國家、集體、私人、其他人等每種權利人之物權家譜的“具體法”。並且，從天上到地上、地下，從地上、地下到海洋，從有形物到無形物，從要式物到略式物，從一般物到特種物，從有益物到有害物，幾乎是事無鉅細的自然物、人造物和登記物、交付物被物權法一網打盡，進行派對。在定分止爭方面獨具匠心，對抗效力生機勃勃，成績斐然。
二是物權法自身的有利條件生成的對抗效力。
物權法與其他法律以及法規、條例、條令、規章有比較優勢，即可體現其法律實施的優先權、排他權和對抗效力。
現行的《物權法》，不僅僅是新鮮出爐的“後法”、追溯權源的“專門法”、物權歸屬與派對的“具體法”，而且是民法中的基本法，也是擔保財產的基本法。因為是2007年第10屆全國人民代表大會第5次會議透過的“後起之法”，於貫徹實施時有一定程度上的優先權甚至排他權。
依據立法法關於“上位法優於下位法”和“後法優於先法”的規定，《物權法》與行政法、行政經濟法、政策法規體現出高度的融合性，與其他民法、一般財產法亦體現出通融性的一面。但是，作為一部新晉之法，與其他民法、一般財產法個別內容不一致的地方是客觀存在的。當兩種民商法的規定有不一致的方面，就得依照現行的《物權法》之有關規定實施。
《物權法》賦予物權人的對抗效力，同時也是《物權法》本身固有的對抗效力，因為有些新穎性規定是《物權法》作出的，其他民法沒有同類內容的規定。
物權法第56條特別規定：“國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、截留、破壞。”
這是高階形式的對抗效力，在整個物權社會中屬於最顯著的目標責任制。在目標對抗方面，具有極廣度、極深度和極其複雜性、極其尖銳性、極其永續性等特徵。利用憲法、行政法、物權法和刑法等一切法律資源，全力以赴地保護國家所有的財產。任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、截留、破壞國家所有的財產，必須予以嚴格禁止與嚴厲打擊。很多專家學者懇切地認為，保護國家的財產應當不受訴訟時效的限制。
國家的財產龐雜無比，國內的國家的財產與國外的國家的財產一併保護。所謂“破壞國家所有的財產”，係指國內違法犯罪分子的破壞和國外敵對勢力的破壞。破壞財產的辦法，是從政治、經濟、文化、物權、領土和軍事、外交等各個領域之各個方面表現出來的，法律的對抗效力是全員、全過程、全方位、全要素和全天候目標管理的。
改革開放30多年來，國有資產每年遭受數以萬億元巨大的損失，社會主義的經濟基礎蒙受了很大的破壞。“國家財產防火牆”的對抗效力只能增強，決不能減弱。況且，保護國家所有的財產是一個世界性、歷史性難題，關鍵在於，光有法制化還不行，還要加上法制民主化、法制科學化、法制嚴格化、法制威權化。
我們一定要以物權鬥爭為綱，綱舉目張。對於保護國家財產的物權鬥爭年年講、月月講、天天講，物權鬥爭常抓不懈，剷除一切剝削階級的特權，剷除一切滋生腐敗的土壤，剷除一切黑惡勢力及其黑保護傘，堅持永續性的保護國家財產的的人民戰爭，將一切敵人消滅在人民戰爭的汪洋大海之中，努力創造一個海清河宴的物權新天地。
物權法第63條特別規定：“集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、破壞。”
這是中級形式的對抗效力，在整個物權社會中亦屬於顯著的目標責任制。在目標對抗方面，具有廣度、深度和相當複雜性、相當尖銳性、極其永續性等特徵。利用憲法、行政法、物權法和刑法等一切法律資源，全力以赴地保護集體所有的財產。任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、截留、破壞集體所有的財產，必須予以嚴格禁止與嚴厲打擊。
集體組織是公私兼顧的基層組織，集體組織成員佔整個社會物權人7成以上，並且是社會上的弱勢群體，需要整個社會各個組織與個人的大力幫助。在自力救濟遇到困難時，公力救濟和社會援助必不可少。
改革開放30多年來，集體資產每年遭受數以千億以至於萬億元巨大的損失，社會主義的集體經濟蒙受了很大的破壞。
腐敗官僚與無良開發商相互勾結，沆瀣一氣，開展聲勢浩大、轟轟烈烈的徵地運動，如竊國大盜、江洋大盜一般的強徵土地、強拆民房，突發性事件、群體性甚至血腥事件此起彼伏，成為整個社會最不安定的焦點。“小村官大腐敗”現象層出不窮，他們私自賣地、佔地、炒作房地產，大肆侵佔徵地、拆遷補償款，甚至於有的村官資產暴斂20億元之多！為了增強弱勢群體的對抗效力，有許多專家學者和人民群眾呼籲修改刑法，讓“強徵強拆入刑”，嚴厲打擊黑惡分子的囂張氣焰。
物權法第42條特別規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程式可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被徵地農民的社會保障費用，保障被徵地農民的生活，維護被徵地農民的合法權益。徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障徵收人的居住條件。”
該條款的最後一款特別鄭重地明確規定：“任何單位和個人不得貪汙、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。”
物權法第56條特別規定：“私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、破壞。”
私有制，是物權社會中不可或缺的體制。政治學、經濟學、社會學、物權學上的私有制概念，可能會有些許的差別，私有財產保護的模式不盡相同，故私產保護的對抗效力也有差異。
有一點完全是可以肯定的：私人的合法財產一定受法律保護，私人的非法財產一定不受法律保護。
私人，是私有制中的分子；私有制，是私人財產所有制總體上的表現形式。私有制與政治統治和經濟體制、物權體制有一定關係，與政治體制沒有關係，因為公有制有一套國家機器在維持政治秩序，私有制沒有一套國家機器在維持政治秩序。
理論上，私有制是最弱勢的所有制，私人的合法財產保護是最大的弱點問題。事實上，這不是絕對的，有時候會反轉過來的。任何國家任何時候，只要是發生了私有化運動，私有制經濟會成為主導地位的經濟形式，億萬富翁會如雨後春筍般的湧現出來，兩極分化現象不可避免。
所謂私人的合法財產，可以是本體制中直接生成的，也可以從全民所有制、集體所有制中的勞動所得、分配所得和公益所得等方面間接生成的。因此，保護私人的合法財產，有狹義與廣義之分。如破壞國營企業的財產勢必影響到破壞職工和全體公民合法的收入來源，破壞集體企業的財產勢必影響到破壞職工和集體成員合法的收入來源。
對於絕大多數私人而言，他們都是弱勢群體，法律的對抗效力相當低下。他們的合法財產，有現有的現存的，也有將有的潛在的，應當實行一體化保護。
關鍵在於，一定要剷除一切不合理的特權制度和腐朽的統治制度，徹底改善政治制度、經濟制度、物權制度、人事制度和分配製度。社會主義制度的優越性，就在於充分調動一切積極因素，消除一切不利因素，最大限度地滿足廣大人民群眾日益增長著的物質文化需要，讓最廣大人民群眾共同享受社會主義革命與建設的偉大成果。
所謂保護私人的合法財產，應當是公平合理、主持正義的社會化、制度化、規範化保護，是遵守憲法規定和堅持社會主義制度的根本利益和根本政治路線的保護。
《物權法》關於法律關係方面的對抗效力，主要集中於擔保物權編的板塊之中。
《物權法》在《擔保法》基礎上進行重要改進的有：對《擔保法》第28條、第41條、第43條、第76條、第78條、第79條、第53條、第54條第2款、第61條、第78條、第82條、第84條等多個條款的補充規定與修改更正。《擔保法》共有96條，《物權法》之擔保物權部分才71條，約三成以上的條款是對於舊法律的改進工作。
《物權法》歷經13年而8稿定讞，其認真負責的態度是前所未有的。不僅僅在擔保物權部分進行了大量改進工作，而且在普通物權部分進行了大量的、重要的改進工作。
譬如，物權法第47條首次準確無誤地明確規定：“城市的土地，屬於國家所有。法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地，屬於國家所有。”
其中，“法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地，屬於國家所有”的規定，是《物權法》首次準確無誤地作出的明確規定。過去，一些法律機械地規定城市的土地歸國家所有，農村和城市郊區的土地歸集體所有——這種規定是不符合事實和缺乏法理支撐的。
2005年至2007年，筆者在參與全國物權法草案修改大討論過程中，向有關立法機關提交了關於土地所有權歸屬問題的多次、多篇建議書，光是《論土地所有權國有化原理與物權實務》一書稿就長達46萬字。其中，以大量的事實證明瞭“農村和城市郊區的土地歸集體所有”論調的錯誤觀點，當然根本的錯誤在於主體與客體虛位的錯誤。為了充分論證集體的土地所有權癥結問題，竟然花費了幾年時間以上百萬字來反覆研究。
《物權法》就是一種極其重要的權源法，必須將所有的重要物權的歸屬規定得一清二楚。否則，從執行效力到對抗效力、溯及效力就會出現誤差，影響到整個物權社會的正確路線與貫徹實施。
普通物權部分精心安排了許多新內容，除了用益物權和擔保物權等大牌物權以外，共有權、專有權，業主權，地役權，地上權、地表權，地下權，主物權，從物權，自物權，他物權，有權佔有物權，無權佔有事權，無線電頻譜資源所有權，以及優先權、排他權、溯及權、追擊權和物上請求權、物權保護請求權、債權保護請求權、權利保護請求權等等，數十種物權與物權關係，一一展現在人們面前。在增強了法律的執行效力的同時，也增強了法律的對抗效力。
其中，善意取得制度、善意佔有制度和無權佔有特殊請求權制度等，是一種反普通邏輯、反一般法理、反物權化方針政策的物權關係型別，對抗效力也是反向調節的。別的法律不敢這樣幹，只有《物權法》才敢這樣幹。
三是連鎖反應的對抗效力。
《物權法》連鎖反應的對抗效力，不是基於本法直接生成對抗效力，而是透過他法間接生成對抗效力。
這裡面竟然出現了一種非常奇特與有趣的現象。一般情勢下，是先制訂上位法，然後制訂民法，並且上位法的效力優先於民法的效力。如《民法通則》關於自然資源歸屬的規定，是在《憲法》等上位法規定以後才開始規定的。然而，《物權法》這種民法的制訂，竟然影響到“上位法”行政法的制訂，而且利用所制訂的新行政法對於舊行政法生成了對抗效力。
《物權法》第10條關於“國家對不動產實行統一登記制度”的規定發出不到1年時間裡，就連鎖反應式地導致《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》的頒佈實施。這兩部行政法所依託的是《物權法》的原則精神和法理邏輯，對於舊原則、舊法理有所改進。
現在的《土地登記辦法》與之前的《土地登記規則》同為78個條款，由於注入了物權法新元素，立法質量明顯提高。儘管《土地登記規則》沒有因為《土地登記辦法》的頒佈實施而廢除，而後法對前法抵銷了一部分執行效力，應當是不爭的事實。
《房屋登記辦法》也是與《物權法》的原則精神一脈相承的，體現出一種大尺度的對抗效力。該“辦法”的頒佈實施，直接導致《城市房屋權屬登記管理辦法》和《建設部關於修改〈城市房屋權屬登記管理辦法〉的決定》同時廢止。
《物權法》第246條關於不動產登記制度地方立法的規定是：“法律、行政法規對不動產統一登記的範圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定。”
上述規定，可以產生一連串的連鎖反應。《物權法》可以賦予省級及以下地方立法機構以特定的不動產登記的立法權，然而還可以根據立法形勢的變化取消他們的立法權，甚至於還可以《物權法》的對抗效力廢止不合時宜的不動產之地方登記法。
2014年8月中旬，由國務院法制辦牽頭、國土資源部起草的《不動產登記暫行條例（徵求意見稿）》新鮮出爐，這種更高規格的行政法也是受《物權法》的啟迪而開始擬訂的。“條例”一旦頒佈實施，大批的不動產地方登記法很有可能被宣佈廢止。
《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》和《不動產登記暫行條例（徵求意見稿）》，以及各個地區的不動產登記法，明顯是受《物權法》的啟迪而接連出現。這種連鎖反應，充分體現了《物權法》的影響力，每一種新法的出現表示著對舊法的革新與相當內容的排斥。
《物權法》頒佈實施不久，接著頒佈實施了《侵權責任法》。這種新法，分為物權的保護與人權的保護兩個有機組成部分。其中，“物權的保護”明顯受《物權法》的啟發，法理的科學性程度得到印證。
四是生成聯合的對抗效力。
聯合的對抗效力，實為聚合的對抗效力。《物權法》將其他法律、法規中一些重要內容聚合在一起，可以將分散式的對抗效力變成在一部法律中形成聯合的對抗效力。
《物權法》中有些內容與行政法、行政經濟法、政策法規聯動，不再是單一式的對抗效力，而是聯合式的對抗效力。
就是說，在普通物權法、擔保物權法之中，融入了大量的制度物權法、政策物權法和技術物權法後，以大聯合的形式生成對抗效力，可以強化法律關係和整體上的對抗效力。
生成聯合的對抗效力，最大板塊自然是自然資源和天然資源之類的對抗效力。《物權法》在憲法、土地管理法、草原法、森林法、水法、礦產資源法、海域管理法、民法通則、民族區域自治法等法律和法規基礎上，精選中一些關鍵內容進行規定，若干內容進行了補充規定。所有這些法定的物權對於意定的物權，具有一定的對抗效力，最重要的是生成聯合的對抗效力。
《物權法》的重要物權物件，非常龐大而十分複雜。將土地、礦藏、森林、草原、河流、海域、灘塗、野生動植物等自然資源，將無線電頻譜、陽光、空氣和不可稱量物等天然資源，將文物資源、文化資源、產業資源等，全部蒐羅進來，並形成自己的對抗效力體系。
《物權法》第11章“土地承包經營權”與《農村土地承包法》內容基本一致，可以生成聯合的對抗效力。不過，前者是從物權保護的角度進行規定的，後者是從生產經營權角度進行規定的。雖然內容是基本一致的，然而法律角度是有所區別的，生成聯合的對抗效力後成就會更大。
（二）內外兼修
物權法之對抗效力，可以歸納為“內外兼修”的。這是物權法之專長構成的對抗效力。
物權法系之對抗效力，依照其優先權、排他權的效力依次為：制度物權法—政策物權法—擔保物權法—普通物權法；高等級的物權法—低等級的物權法；有技術含量的物權法—無技術含量的物權法；成文物權法—非成文的習慣法、道德法、自然法、邏輯法。
《物權法》完全是一種“泛法律”，物與物權、物權關係的型別、物權的主體與客體，幾乎是無所不包，執行效力與對抗效力極其廣泛。
第一，外修型物權法之對抗效力。
所謂外修，是以物權法理科學的辦法修正同類法律的不實之處。物權法獨出心裁，另闢蹊徑，可以其高效力對抗一般民商法的低效力。
物權法表面上是一種財產權法，卻不是一般財產權法那麼簡單，遠遠超出一般財產權法所規定的範圍。物權法的詞彙高達數以千計，能夠在精確的基礎上進行再精確。
一般財產權法，稱所有的不動產和動產均為財產，稱所有的土地使用權為土地使用權，稱所有的用益物權為使用權，稱所有的擔保物權和擔保債權為擔保權，稱所有的物上保護請求權和物權保護請求權為財產保護請求權，稱所有的佔有為有權佔有，稱所有的財產權生效為合同生效，稱物權訴訟時效和債權訴訟時效均為統一的訴訟時效。如此等等，不一而足。
物權法，稱財產為物，或者稱為不動產和動產。
由物逐一引申到形形色色之物：有形物與無形物、自然物與人造物、要式物與略式物、本原物與派生物、主物與從物、自主物與他主物、有益物與有害物，以及有財產價值之物與無財產價值之物、有物權價值之物與無物權價值之物。
由物權逐一引申到形形色色之物權：所有權、用益物權、擔保物權；承包地（耕地、林地、草地、灘塗）使用權，自留地（山）使用權，四種荒地使用權，（劃撥、有償使用的）建設用地使用權，宅基地使用權；各種新型的擔保物權等等。
其他雜七雜八的物權還有：共有權、專有權，業主權，地役權，地上權、地表權，地下權；通行權，通風權，透光權，觀光權，排水權，引水權，管線鋪設權，環境保護請求權；主物權，從物權，自物權，他物權，有權佔有物權，無權佔有事權，無線電頻譜資源所有權；過去物權，現在物權，將來物權；法定物權，意定物權，純自由物權，純義務物權；以及優先權、排他權、溯及權、追擊權和物上請求權、物權保護請求權、債權保護請求權、權利保護請求權等等，數十種物權與物權關係，一一展現在人們面前。
有數百種物權，就有數百、上千種物權關係。侵權人破壞物權是一種法律責任，破壞物權關係需要承擔幾個方面的法律責任。
一般財產權法說：“侵害、破壞有經濟價值的財產才得以賠償損失，否則就不賠償損失。”
物權法說：“侵害、破壞有經濟價值的財產需要賠償損失，侵害、破壞無經濟價值但有物權價值之物也需要賠償損失。”譬如，陽光、空氣等談不上經濟價值和交換價值，但有物權價值和利用價值，違章建築遮擋陽光或影響觀光，或者侵權人汙染空氣，同樣需要賠償損失。
訴訟時效，是關係到財產權保護或者物權保護根本的對抗效力。是否依據《物權法》的規定，是否懂得物權法理學，對抗效力可能會發生差池。
以下物權法理學，依照其優先權、排他權的效力依次為：
物權優先於債權；
擔保物權優先於擔保債權；
法定的物權優先於意定的物權；
高階物權優先於低階物權；
自由物權優先於限制物權；
長期物權優先於短期物權；
永久物權優先於臨時物權；
公益物權優先於私益物權；
特種物權優先於一般物權；
合同約定的物權優先於合同未約定的物權；
登記生效的物權優先於未登記生效的物權；
特別優先權優先於一般優先權；
特別排他權優先於一般排他權；
有優先權優先於無優先權；
有排他權優先於無排他權；
有物權優先於無物權；
有權佔有優先於無權佔有；
善意佔有優先於惡意佔有；
善意處分優先於惡意處分；
物權保護請求權優先於物上保護請求權；
損害賠償請求權優先於債權保護請求權。
《民法通則》規定的訴訟時效，是參照一般財產權法進行制訂的。雖然經過司法解釋進行了幾次修正，目前仍然存在某些不合理的地方。倘若依據《物權法》規定的原則精神來修正訴訟時效，情況就會大為改觀。
以下一些觀點，是有關物權法專家（同時也是民法學家）提出來的新觀點，可供參考。
關於尚未分割的財產正確處理方式是：事件經過二年以後，當事人以繼承權請求分割財產的，訴訟時效已經過時，因為這是債權型繼承權；當事人以共有權請求分割財產的，不受訴訟時效的影響，因為這是物權型繼承權。
關於土地承包地的取得權正確處理方式是：此項權利是法定的農用地使用權，即使是承包權人沒有進行土地使用權登記，無權佔有人和無權處分人都必須按照權利人的請求返還原物。
關於劃撥型建設用地使用權的取得權正確處理方式是：此項權利是法定的建設用地使用權，即使是使用權人沒有進行土地使用權登記，無權佔有人和無權處分人都必須按照權利人的請求返還原物。
關於有償取得型建設用地使用權的取得權正確處理方式是：此項權利是意定的建設用地使用權，使用權人沒有進行土地使用權登記，該土地使用權不能生效，請求返還原物的權利不能成立。
關於有權佔有人行使返還原物請求權的正確處理方式是：有關專家學者認為，此項特別請求權的訴訟時效應當定位於20年為限。德國民法典、法國民法典規定，土地所有權人向土地承租權人請求返還土地的最高期限是30年。超過30年期限，土地承租權人可以依法取得土地所有權。
關於不動產徵收或者其他財產徵用適用訴訟法正確處理方式是：既然《物權法》第42條“徵收”、第44條“徵用”以民法的體例作出了正確規定，應當允許被徵收人、被徵用人選擇利用《民事訴訟法》的途徑進行訴訟，而不必以《行政訴訟法》或者《行政複議法》的途徑進行訴訟。
近些年來，有律師和法律專家統計，“民告官”的勝訴率只有1%，甚至低於這個水平。主要原因在於，當事人的訴訟途徑發生了錯亂。
本來，地方政府徵收、徵用集體或者單位、個人的財產，不能以行政命令和特權主體出現，只能以商品流通、商品交換的公民主體出現。只能如全民所有制企業參與商品流通、商品交換的主體形象一樣，不再以公事公辦的主體出現，而是以民事主體的資格出現。全民所有制企業與其他所有制企業發生財產權糾紛或者物權糾紛，都適用於《民事訴訟法》，不適用於《行政訴訟法》或者《行政複議法》。
為什麼同是財產權糾紛或者物權糾紛，地方政府卻選擇《行政訴訟法》或者《行政複議法》，而拒絕適用《民事訴訟法》？這根本不符合物權法理邏輯！
再者，行政訴訟與民事訴訟的過程與結果差別很大。倘若選擇行政訴訟的辦法，地方法院再怎麼在理也不能直接判決徵收人、徵用人的地方政府敗訴，頂多隻能建議地方政府撤銷原來的決定。接著，地方政府如果一直拖著頂著不撤銷原來的決定，地方法院也拿他們沒有辦法，被徵收人、被徵用人更是如此。
按照《憲法》、《物權法》等法律規定，任何單位與個人必須合理利用土地，必須因公共利益需要並透過合法的程式、合理的補償贖買方式才能徵收、徵用土地和其他的不動產。許多地方的徵地事項，並不都是基於公共利益需要，而是為了滿足房地產開發商和其他特權利益集團的需要。很多貪官汙吏就是無良開發商的代言人，還有一些官員的親戚朋友就是房地產開發商者，假公濟私現象非常惡劣。
國家審計部門曾經爆料，近幾十年來國有土地出讓金多達20萬億元不知去向，成了一筆很大的糊塗賬。從紛紛落馬的房地產富豪到違法犯罪的地方官員成分來看，大多數人與違法徵收不動產有關。
國務院發展研究中心10年前曾撰文指出，全國農民因不滿徵地與補償費發放而上訪的，佔全國群體性上訪案件的六成以上。其中，有一些是“民告官”失敗或者不如意的情勢下，逼迫農民從基層一直上訪到中央的。
以上闡述，只不過是“物權法之對抗效力”的幾個典型的例子。倘若利用《物權法》的一套規定和一套原理來改革“訴訟時效”，法律的公平合理性和法制民主化、法制科學化就會發生質的飛躍！
《民法通則》中有些訴訟時效的規定，本來就是不科學、不合理的，老百姓要求修正或者廢除的呼聲很大，有關立法機關不能這樣長期地坐失良機。
《物權法》第15條明確規定：“當事人之間簽訂有關設立、變更、轉移和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”這種規定，是將不動產登記生效主義與不動產合同生效主義之間，作出了一種折中主義的規定。
譬如，當事人之間訂立了房屋買賣合同，合同就已經生效。倘若沒有登記，買受到的房屋不能發生所有權移轉。但買受人基於有效合同而享有的權利仍然受到保護，違約的合同當事人一方應該承擔違約責任。這種責任一般是民事賠償責任，或者返還原物的責任，性質嚴重的要承擔刑事責任。
倘若買受人雖然沒有進行房屋所有權登記，但是已經拿到了房屋鑰匙，並且對該房屋進行了裝修，買受人完全可以對抗轉讓人和“一房多賣”中所謂的“新房主”要求退房的無理要求。
第二，內修型物權法之對抗效力。
所謂內修，就是指物權人練內功，防止侵權人侵佔、哄搶、私分、截留、破壞他們的財產，損害他們的物權利益。
《物權法》旨在運用系統工程原理和一般均衡原理，平衡各種物權人的物權關係、債權關係與佔有關係，故物權的保護與限制、債權的保護與限制、佔有的保護與限制，往往是同時並舉的。
保護，旨在充分發揮物權法之正面的對抗效力。這是主流的對抗效力，相關的法律規定比較全面一些。
限制，旨在充分發揮物權法之側面的對抗效力。這是支流的對抗效力，相關的法律規定比較零碎一些。
（1）所有權的保護與限制
對於所有權的保護與限制：這在普通物權法系主要表現為“保護”，而“限制”的比重並不大。在擔保物權法系主要表現為“限制”，而“保護”的比重並不大。
當所有權不與其他物權發生關係時，所有權的保護與限制是波瀾不驚的，物權法之對抗效力一般會恆定在一個現存的水平上。
所有權的保護與限制，直接影響到其他物權的保護與限制。倘若所有權不合法，寄生於所有權的其他物權、物權關係或者佔有關係，很有可能不合法。
不動產所有權的限制，主要受自然資源公共所有制的牽制。此處所謂物權法之對抗效力，主要是公物權對抗共物權，共物權對抗私物權。
私物權體制中，或者在經濟體制中，主要是自物權對抗他物權、主物權對抗從物權、有物權對抗無物權、有權佔有對抗無權佔有、善意佔有對抗惡意佔有。
（2）用益物權的保護與限制
對於用益物權的保護與限制：一般而論，法定保護的力度不如所有權保護的力度，意定的保護還有賴於所有權人的意思表示。因此，在所有權、用益物權、擔保物權三大物權系列中，用益物權的對抗效力是最低的。
誠然，用益物權下面還有更低階的普通物權，暫時不表。
對於用益物權的保護，主要體現在“買賣不破租賃”、“抵押不破租賃”和“天然孳息歸用益物權”之類的物權保護型別。至於“三七五減租法”以及其他的減租法，是從債權法或者合同法角度進行保護的。
另外，西方國家物權法中的“永佃權制度”，隨著後工業化、後城市化社會的來臨，已經成為昨日黃花，相關的條款已經成為死亡條款。到底有哪個農用土地出租權人，自己願意將自己的土地出租給佃農長達30年以上的呢？再說，承租人也幾乎沒有人有長期承租他人土地的打算。
中國目前剛剛進入工業化、城市化的門檻，法律規定土地承包經營權最低為30年，最高為70年，許多承包人覺得種田不合算，就遠走高飛到外地去打工賺錢，也有很多承包地早已是草長鶯飛了。
（3）抵押權的保護與限制
對於抵押權的保護與限制：抵押權設立後，抵押人仍然可以利用不動產或者動產抵押物。故抵押權存續期間，法律規定對於抵押權的保護與限制是折中主義的。
《物權法》對於抵押權的保護是分兩個階段：第一階段是彈性保護，第二階段是剛性保護。前一階段，因為抵押權期間未屆滿或者沒有出現當事人約定清償債權的時候，故允許抵押人仍然享受難得的一點自由。後一階段，因為抵押權期間已經屆滿或者已經出現當事人約定清償債權的時候，故允許抵押權採取措施，以保障債權的及時受償與優先受償。
關於抵押權對抗抵押權，也是抵押權保護與限制的一個組成部分。
《物權法》第199條明確規定：“同一財產向兩個以上的債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：（一）抵押權已登記的，按照登記的先後順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（二）抵押權已登記的先於未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。”
應當注意的是，關於“一物多押制”，主要是限於動產抵押制，因為動產是容易複製的和擴大再生產的。
“一物多押制”一般不適用於不動產抵押制。多數房屋是成套抵押與轉讓的，“一房多押”常常被認為是詐騙行為，容易產生房地產交易的物權爭議。一般會為法律所禁止。
（4）動產質權的保護與限制
對於動產質權的保護與限制：動產質權設立後，質權人可以依法佔有出質人的財產，進而在質押期間收取質物的孳息，收取必要的保管費用；出質人不履行債務，質權人可以主持以質物優先受償。質權人必需妥善保管質物，不能隨意轉質，不能擅自行使使用質權、收益質權，也不得怠於行使質權影響物的效用。
此處的對抗效力，質權人與出質人各有奇招。任何人不遵守遊戲規則，就有可能導致自己失利，甚至於被驅逐出局。
（5）權利質權的保護與限制
對於權利質權的保護與限制：權利質權設立後，質權人可以依法佔有出質人權利的財產權，進而在質押期間收取質物的孳息，收取必要的保管費用；出質人不履行債務，質權人可以主持以權利的財產權優先受償。質權人必需妥善保管權利，不能隨意轉質，不能擅自行使使用質權、收益質權，也不得怠於行使質權影響物的效用。
此處的對抗效力，質權人與出質人各有奇招。任何人不遵守遊戲規則，就有可能導致自己失利，甚至於被驅逐出局。
對於權利質權的保護與限制，表面上是與對於動產質權的保護與限制是完全相同的。其實不然。因為權利的法權地位、物權地位、經濟地位優於一般的財產權，故權利質權的對抗效力優於動產質權的對抗效力。尤其是股權，這是有關企業的核心權利，受企業法、公司法特別保護的物件；專利權、商標權、著作權還受特別法保護，保護期限很長，最長的保護期長達50年以上。
鑑於權利質權人事實上已經擴大了權利的現狀，相應地需要增加權利質權人的義務，以達到相對平衡的目的。權利質權人與權利出質人不再是“一對一”的搏奕，中間會有登記和管理權利質權的“裁判員”進行裁判，主要是限制權利質權人不守規矩行為的發生。
權利質權人之所以能夠享有權利質權，法理上只能由擔保物權來解釋。實質上，債權和擔保債權不足以行使權利質權，只有擔保物權才有資格對於權利行使權利質權。
（6）留置權的保護與限制
對於留置權的保護與限制：留置權設立後，標誌著留置權人與債務人的矛盾已經到了白熱化的程度。一般留置權和特別留置權的保護勝於限制。
物權法第230條明確規定：“債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法佔有的債務人的動產，並有權就該動產優先受償。”
《物權法》中的留置權，其適用範圍大大超出《擔保法》留置權的範圍，對抗效力有所增強。
《擔保法》第84條將留置權的適用範圍限於保管、運輸、加工承攬等合同關係。《物權法》中的留置權，既可以基於合同之債，也可以基於不當得利之債、無因管理之債，或者侵權之債。
《物權法》中的留置權，還有多種特別留置權。如基於非同一法律關係的特別留置權，不動產營業主人特別留置權、不動產收益租賃特別留置權，以及商事的特別留置權等等。
（7）兩大物權對抗體系的基本排序
以物權之優先權、排他權為對抗效力的參考指數，兩大物權對抗體系的基本排序如下：
留置權—權利質權—動產質權（最高額—一般）—抵押權（最高額—一般）—所有權（不動產—動產，專有—共有—個有，共同共有—按份共有）—用益物權（不動產—動產，建設用地使用權，土地承包經營權）—其他物權。
以上的“對抗效力”模式，應當是基本模式。倘若其中的相關物權有特別優先權參與進來，相關的排序有可能重新調整。
美國大法官霍姆斯在《普通法》中有句名言：“法律的生命在於經驗，而非邏輯。”說的是法律實踐經驗對於檢驗法律的正誤優劣具有舉足輕重的作用。
物權法經過了長達13年的醞釀，曾經幾易其稿，8次稽核，從理論上到實踐上逐步地探索推進。其間，中國的經濟制度與物權制度出現了許多新情況、新問題，一些舊的法律規定因此而不堪重負，需要在物權法中重新調整與規範。
可以說，物權法的出臺，是帶著一種歷史使命來制訂與實施的。不過，依筆者之見，物權法如果再等待個十年八年，定會比現在更好、更圓滿一些。物權法出臺前幾年裡，正是國有企業改制相當混亂、國有資產流失最為嚴重時期，而企業國有資產管理法沒有出臺，保護國有資產的經驗也很不足，過早的出臺物權法對於許多專家學者和各界人士引起擔憂。
物權法之對抗效力，是附有原則性的法律效力，其目的在於調整不合時宜或者說不公平合理的舊法律關係，維護新的法律秩序，以便於完善社會主義法律制度。其法理基礎，主要由以下幾個方面體現出來。
二、主要的法律依據
物權法之對抗效力的法律依據，主要的有兩個；
第一是憲法。
憲法是根本大法，可以統率統率全部的法律、行政法規、地方性法規、自治條例、規章制度等等各種各級之法，一切法與法的內容不得與憲法相牴觸。如果物權法的精神實質和具體條款符合憲法規定，此法便可以執行生效，並且可以對抗舊法律中不合時宜或者說不公平合理的法律內容，即產生對抗效力。否則，便不能生效，也不能產生對抗效力。
這裡面還有一個時態觀念，並不是說物權法實施以後就可以一勞永逸的。如果憲法修改變動了，物權法也會隨著修改變動；如果憲法沒有修改變動，物權法經過一段時間的考驗，發現了其中確有與憲法相牴觸的地方，應當予以修正。在物權法修正之前，仍然維持原來的執行效力與對抗效力。
物權法的載體就是社會主義國家基本的財產權制度，為理順各種財產的主體與客體關係、權利與義務關係等構建了一個相對廣大的網路系統。縱橫交錯，各自為政，自然物權與生成物權、靜態物權與動態物權、自主物權與他主物權、獨立物權與開放物權以及有形物物權、無形物物權、派生性物權等百花齊放，百家爭鳴。
中國物權法是普通物權法和擔保物權法組合而成的雙重物權法，這種民商合一的物權法是不能與制度物權法對抗的，更是不能與憲法對抗的。物權法第1條開宗明義地規定：“為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。”這是制定物權法和物權法執行效力、對抗效力生效的根本的法律依據。具體來說，憲法是個抽象法，許多內容並不具體，需要物權法加以消化與拓展，而原則上應當是“萬變不離其宗”。
第二是立法法。
立法法是一部工具法，對於立法許可權、立法程式、法的規格、適用與備案等作出了規定。立法的合法性、法的質量與效力等可以從中進行對照，修正法時也會依照立法法的相關規定來執行。
依據立法法的相關規定，物權法的對抗效力主要體現在以下三個方面：
1．物權法的對抗效力次於憲法和特別法
衡量法律有無對抗效力或者效力大小程度，要從開放法與封閉法、憲法與非憲法、特別法與普通法幾個方面入手，進行對號入座。開放法是廣泛應用的法，帶有全域性性指導意義，一般地不適用於對抗封閉法；封閉法是限於特殊地區適用的法，如經濟特區、特別行政區、民族自治區針對本地區特點而專門頒佈實施的法，一般地不適用於對抗開放法。憲法是根本原則性的應用法，具有最高的法律效力，可以對抗任何一類的法，但任何法律不得與憲法對抗；非憲法類的法門類很多，非憲法之法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章都不得同憲法牴觸。
2．物權法的對抗效力優於同類性質的舊普通法
衡量法律有無對抗效力或者效力大小程度，除了上級法對下級法的對抗效力以外，還可以從同級法中新法與舊法、特別法與普通法找出答案。物權法是普通法，也是關於物權、擔保物權之新法。其中，關於物權的規定與其他財產法的描述方式不一樣，故基本上是嶄新的；關於擔保物權的規定，也有許多破舊立新的內容。根據立法法第83條的相關規定，即使是在同一機關制定的法，其對抗效力是“新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定。”
3．物權法的對抗效力優於低規格機構制定的普通法
更有甚者，物權法是於2007年3月16日第十屆全國人民代表大會上表決透過的新法律，立法的主體屬於最高規格的主體，比全國人大常委會這個規格還要高。
依據憲法和全國人民代表大會組織法、全國人民代表大會組織議程等規定，中國的最高權力機構是全國人民代表大會，全國人大常委會組成人員是由全國人民代表大會選舉產生，併為全國人民代表大會負責。論立法規格，與民法通則是平行的，該法是1986年4月12日由第六屆全國人民代表大會第四次會議透過的普通法；與新合同法也是平行的，該法是1999年3月15日由第九屆全國人民代表大會第二次會議透過的普通法；與擔保法不是平行的，該法是1995年6月30日由第八屆全國人民代表大會常務委員會第十四次會議透過的普通法，低於物權法的立法規格。
物權法的對抗效力，主要是針對民法通則、新合同法、擔保法，其次是其他相關的民法與商法。
總之，結論是：
（1）物權法規格上與民法通則、新合同法平行的，只能是由“新法優於舊法”來決定物權法的對抗效力；
（2）物權法規格上高於擔保法，並且是新法，可以從“高規格法優於低規格法”和“新法優於舊法”兩個基本點來決定物權法的對抗效力。
物權法的對抗效力，對於其他相關的民法與商法而言，也可以參照上述辦法來裁定。
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〖本文要點〗
物權法之對抗效力，即物權法之排他性效力，是物權法執行效力的重要組成部分。是指物權法實施日期開始之後，對於除憲法以外的同類內容的舊法律可以進行對抗，清除或者撤銷不合時宜的法律規定，增加新法律內容，從而實施新的物權制度，創造更好的法治環境。相對於執行效力來說，其是輔助性法律效力，有增強執行效力的客觀效果。
物權活動中，有物權對抗無物權、有優先權排除無優先權、此一物許可權制另一物權、優勝物權淘汰劣勢物權、新成立物權消滅舊有的物權、合法物權排除非法物權，以及行使各種各樣的物上保護請求權、物權保護請求權等等，直接或者間接由物權法產生的執行效力或者溯及效力，都有可能生成物權法之對抗效力。
關於不動產徵收或者其他財產徵用適用訴訟法正確處理方式是：既然《物權法》第42條“徵收”、第44條“徵用”以民法的體例作出了正確規定，應當允許被徵收人、被徵用人選擇利用《民事訴訟法》的途徑進行訴訟，而不必以《行政訴訟法》或者《行政複議法》的途徑進行訴訟。