第148章貸款買房
陳思文猛地撥動算珠，算珠碰撞的聲音格外響亮。「我按最低三成溢價算，每平方呎五十二港幣，總面積約六萬三千五百平方呎，總值三百三十萬港幣。
如果溢價到四成，就要三百六十五萬港幣。這還只是物業本身的價格，不包括任何附加成本。」
三排算珠整齊排列，像三座小山，壓得人喘不過氣。陳思文抬起頭，看著沈明玥：「明玥小姐，三檔加起來，最理想的情況是四百八十四萬港幣，最壞的情況是五百零九萬港幣。
這是明帳，任何人都能算出來的帳。」
沈明玥終於開口，聲音很平，沒有一絲波瀾：「暗帳呢？」
陳思文像是早料到她會這麼問，立刻接話：「暗帳有三筆，一筆都不能少。
第一，是整體收購的溢價。現在您是要把這三十二棟樓打包拿下，一旦業主們察覺，肯定會聯手抬價。
尤其是那些英資業主，他們消息靈通，一旦知道有人要整體收購，溢價可能直接衝到六成，總價比散買高出一百萬都有可能。」
「第二，是交易成本。」他掰著手指算，「律師費按行規抽百分之三，就是十五萬；
測量費，要請皇家測量師學會的人來做，至少三萬；
中介佣金，不管是找華人中介還是洋中介，最低百分之二，就是十萬；
還有產權登記費、印花稅，又是五萬。這幾筆加起來，至少三十五萬港幣。」
「第三，也是最要緊的一筆——離岸公司操作的成本。」陳思文壓低了聲音，幾乎是貼著沈明玥的耳朵說，「您不能用真名買，這一點我清楚。
要通過您在開曼註冊的那家『離岸投資有限公司』操作，這裡頭涉及到跨境資金流轉、稅務籌劃、還有資金過橋。
香港的稅務局和外匯管理局對這種跨境交易查得嚴，要想做得滴水不漏，必須找專業的人來做，這又是一筆開銷，至少二十萬港幣。」
他最後撥動一顆算珠，「啪」的一聲，整個算盤安靜下來。「所以我的實估是，要拿下這片地，您至少要準備六百五十萬港幣。
這還不包括打通關節的『茶水費』，以及應對突發狀況的備用金——比如哪個業主臨時反悔，或者銀行放貸延遲，都需要備用金來救急。」
露臺上陷入了死寂。遠處天星碼頭的汽笛聲傳來，悠長而沉悶，像一聲嘆息，劃破了海霧的籠罩。
樓下報童的吆喝聲又響了起來，這一次，聲音更加急促：「號外！號外！上海外圍戰事喫緊！共軍逼近蘇州河！」
沈明玥抬手，將指間的香菸摁滅在茶几上的菸灰缸裡——那是一個簡陋的搪瓷缸，和周圍的環境格格不入。
她站起身，走到欄杆邊，海風掀起她素色旗袍的下擺，露出纖細卻挺拔的背影。
「如果我只出三百萬本金呢？」她的聲音依舊平靜，卻像一顆石子，投進了陳思文心中的死水。
陳思文猛地一怔，像是沒聽清，又像是不敢相信。他張了張嘴，喉嚨動了動，才找回自己的聲音：「三百萬？明玥小姐，這……這恐怕連第三檔的英資物業都拿不下。太古洋行那三棟庭院樓，單是地皮就值一百五十萬港幣，更別說樓本身了。」
「如果我不一次性買，用槓桿呢？」沈明玥打斷他，轉過身，目光直視著陳思文。她的眼睛很亮，在海霧中像兩顆寒星，帶著一種不容置疑的堅定，「先用一百萬本金，拿下那六棟短租的物業。
然後用這六棟樓做抵押，向廖創興、恒生這些華人銀號貸款。
貸出來的錢，再去拿下十二棟九十九年租約的物業，再用這些物業做二次抵押，循環貸款。
用貸款和未來的租金滾動，去撬動那十四棟永久業權的硬骨頭。」
她走到陳思文面前，距離很近，能聞到他身上淡淡的汗味和油墨味。「三百萬本金，未必不能撬動這盤六百萬的棋。
陳律師，你是律師，不是帳房先生，要懂得用金融槓桿。」
陳思文愣住了，整個人僵在原地。他重新打量眼前這個年輕女人——二十五六歲的年紀，穿一身月白色的素色旗袍，領口和袖口沒有任何繡花裝飾，頭髮鬆鬆綰在腦後，用一根簡單的玉簪固定，看起來像個剛從教會學校畢業的女學生，乾淨得不染塵埃。
可她說的話，卻是最老練的銀行家才懂的槓桿操作。循環抵押、滾動貸款，這種玩法在一九四九年的香港，只有那些猶太財團和英資洋行敢做，華人圈子裡，幾乎沒人有這個魄力，更沒人有這個眼光。
「理論上……理論上是可行的。」他沉吟了很久，才艱難地開口，「但實際操作中，風險太大了。
首先，銀行未必肯貸。時局這麼亂，地產按揭的成數最多五成，也就是說，您用價值四十萬的物業，最多隻能貸二十萬。
而且您是華人，滙豐、渣打那些英資銀行，根本不認華人物業做抵押，連門都不會讓您進。」
「那就找華人銀行。」沈明玥的語氣斬釘截鐵，沒有絲毫猶豫，「廖創興、恒生、永隆，這幾家現在急著放貸找客源。
你去告訴他們，我給高息，一年期，月息三分，到期連本帶利還清。這個利率，他們會不會動心？」
月息三分，年息就是三成六。陳思文倒吸一口涼氣。
這放在太平年月，絕對是不折不扣的高利貸，會被人戳脊梁骨。
但在一九四九年的香港，這卻是再正常不過的行情——金圓券崩盤後，大量上海資金南逃，香港的銀根奇緊，黑市拆息一度衝到月息五分，三分息反而算得上「良心價」。
他飛快地心算：三百萬本金，先拿出一百萬拿下第一檔，貸出五十萬；用這一百五十萬拿下第二檔，貸出七十五萬；再用二百二十五萬去攻第三檔，貸出一百一十二萬。這樣算下來，總資金能達到四百一十二萬，再加上未來的租金收入，確實有可能撬動六百萬的盤子。
但這只是理論。實際操作中，但凡一個環節出錯——銀行拒貸、業主反悔、租金斷流，整個資金鍊就會像多米諾骨牌一樣崩塌，沈明玥不僅會血本無歸，還會背上巨額債務，在香港無立足之